Цены на жилье растут, но не везде: что происходит на рынке и чего ждать до конца 2025

Что происходит с ценами на жилье в Украине

Несмотря на общую тенденцию к росту, некоторые города - как на Западе, так и на Востоке страны - наоборот показали снижение цен. Особенно это заметно в относительно безопасных регионах. Эксперты объясняют это "коррекцией" после скачка стоимости в предыдущие периоды, когда спрос превышал предложение.

Активизировался и сегмент частной недвижимости. Количество откликов на продажу домов выросло на 19%, что отражает запрос военного времени - на автономность и более безопасную жизнь за пределами крупных городов.

Средняя стоимость таких объектов выросла на 12%. Самое дорогое частное жилье - в Киеве, Львове, Ужгороде, Одессе, Черновцах и Ивано-Франковске, а самое доступное - в Запорожье и Чернигове.

Стоимость домов по Украине (скриншот)

Стоимость аренды растет

Еще динамичнее ведет себя рынок аренды: за полгода средняя цена долгосрочной аренды выросла на 20%. Причина - уменьшение количества предложений на 11% при стабильном росте спроса. Наибольшее подорожание зафиксировано в Одессе и Киеве.

В то же время аренда в некоторых городах на западе Украины несколько подешевела - здесь также наблюдается коррекция после предыдущего роста цен.

Больше всего подорожали трехкомнатные квартиры - на 33%, двухкомнатные - на 17%, а однокомнатные - на 10%.

Рекордный рост аренды 1-комнатных квартир зафиксирован в Сумах (+33%), Одессе (+25%) и Житомире (+18%). Дешевле всего осталось в Черновцах (-2%), без изменений - в Луцке и Днепре. Лидер по стоимости - Ужгород, где аренда подорожала еще на 10% и превысила Киев и Львов.

Двухкомнатные резко выросли в цене в Одессе (+50%), Харькове (+21%) и Киеве (+19%). Без изменений остались Винница, Днепр, Хмельницкий, Житомир и Черкассы. Самая дорогая аренда - в Киеве, Львове и Ужгороде.

В сегменте трехкомнатных квартир больше всего подорожала аренда в Одессе (+66%) и Киеве (+30%, до 60 тыс. грн/мес). Во Львове - наоборот, спад на 8%. Существенное снижение зафиксировано также в Ужгороде (-10%), Сумах (-8%) и Хмельницком (-5%).

Стоимость аренды 1-комнатных квартир по Украине (скриншот)

Нежилые помещения уже не в тренде

Спрос на покупку нежилой недвижимости снизился на 15%, хотя цены выросли на 2%. Больше всего подорожали объекты, связанные с общественным питанием и розничной торговлей - кафе, кофейни, рестораны (+9%).

Похожая картина и на рынке аренды коммерции: спрос уменьшился на 16%, но медианная стоимость аренды выросла на 20%. Особенно существенно подорожали офисы - плюс 28% в июне по сравнению с январем.

Спрос на коммерческую недвижимость снизился (скриншот)

Где подорожали квартиры, а где - нет

Что касается вторичного рынка жилья, количество предложений квартир в стране выросло на 4%, в том числе на 1-, 2- и 3-комнатное жилье - на 3-5%. В то же время откликов от потенциальных покупателей стало меньше - минус 9% в целом и минус 14% на трехкомнатные квартиры.

Несмотря на это, цены на квартиры в долларах продолжают расти: за полгода среднее подорожание составило 11%. Больше всего выросли в цене двухкомнатные (+10%), однокомнатные и трехкомнатные - на 7% и 8%, соответственно.

В первом полугодии 2025 года в большинстве областных центров Украины зафиксирован рост цен на жилье в долларовом эквиваленте. Даже в прифронтовых городах, где ранее стоимость снижалась, сейчас наблюдается постепенное повышение.

Самая высокая цена на 1-комнатные квартиры, как и раньше, в Киеве. Далее по стоимости идут Львов, Ужгород и Ивано-Франковск. Динамично цены выросли в Харькове - на 22%, хотя они еще не достигли довоенного уровня. Подорожание также зафиксировано в Одессе (+14%), Хмельницком (+12%) и Ивано-Франковске (+10%).

В некоторых городах цены остались стабильными - без изменений в Запорожье, Львове и Сумах. А вот в Николаеве и Ужгороде стоимость 1-комнатного жилья снизилась на 5%, в Виннице - на 2%, а в Тернополе - на 1%.

Стоимость покупки 1-комнатной квартиры в Украине (скриншот)

В первой половине 2025 года больше всего подорожали двухкомнатные квартиры в Харькове (+21%), Черкассах (+12%) и Луцке (+11%). Без изменений остались цены в Кропивницком, а единственный город с падением - Житомир, где стоимость снизилась на 2%.

Киев удерживает первенство по стоимости: медианная цена двухкомнатной квартиры здесь составляет 110 999 долларов, что на 8% больше, чем в начале года.

В первом полугодии 2025 года трехкомнатные квартиры существенно подорожали в Харькове (+19%), Чернигове (+16%) и Одессе (+13%). В Сумах цены остались без изменений, а незначительное снижение зафиксировано только в Николаеве - минус 1%.

Самую высокую стоимость трехкомнатного жилья традиционно удерживает Киев - 160 000 долларов, что на 7% больше, чем в начале года.

Чего ожидать на рынке недвижимости до конца 2025 года

Во второй половине 2025 года рынок недвижимости в Украине продолжит постепенное восстановление. По оценкам OLX Недвижимость, в большинстве регионов сохранится тенденция к повышению цен - ориентировочно до +10% как на аренду, так и на покупку жилья. Динамика будет зависеть от типа объекта, региона и ситуации с безопасностью.

Прогноз:

• вторичный рынок - ожидается рост до 5% в долларах. Оживление традиционно прогнозируют на август-октябрь, когда возрастет спрос на жилье, в частности в Киеве, Львове, Одессе и Харькове. Несмотря на военный риск, инвесторы все внимательнее присматриваются к Одессе и Харькову - именно из-за более низкой стартовой цены и возможности получить прибыль в перспективе.
• первичный рынок - цены и в дальнейшем будут расти. Причины - подорожание стройматериалов, дефицит рабочей силы, адаптация проектов к новым условиям (укрытие, автономность, паркинги). Дополнительным стимулом для развития первички станет расширение программы "єОселя".
• аренда жилья - спрос на долгосрочную аренду останется высоким, особенно в Киеве, Львове, Ужгороде, Ивано-Франковске и Одессе. В более безопасных регионах ожидают повышения цен на 1-комнатные квартиры в пределах 10%. В то же время будут дорожать и более крупные объекты.
• коммерческая недвижимость - будет расти количество предложений, но спрос будет оставаться вялым - как на покупку, так и на аренду. Пока бизнес не готов вкладываться в крупные объекты, особенно в прифронтовых регионах.

Ключевыми факторами, которые будут влиять на рынок, остаются ситуация с безопасностью, экономическая стабильность, доходы населения и ситуация на фронте. Если сохранится относительная стабильность, активность на рынке будет расти, включая города, пострадавшие от боевых действий - Харьков, Одессу, Днепр.