Что ждет новостройки, которые встретили войну в разгар строительных работ
Чего ожидать инвесторам в новостройки, которые на момент начала войны были построены не более чем на 50-60%: надеяться на постепенное завершение строительства или "попрощаться" с мечтами о собственном жилье на несколько лет.
Подробнее – в материале РБК Украина Realty.
Форс-мажор или сохранение репутации
Война принесла неопределенность и тревогу многим инвесторам в жилье на этапе строительства. Люди не уверены в том, смогут ли получить квартиры, в которые были вложены собственные средства. Особенно если проект был еще не на финальной стадии готовности.
Проекты, вошедшие в военное время с готовностью примерно на половину – наиболее "спорный" сегмент всего первичного рынка. Если объекты высокой степени готовности (более 75%) застройщики будут завершать за счет накопленных резервов, а проекты, которые находились на старте реализации – в большинстве случаев будут временно заморожены, то к проектам-половинкам вопросов больше всего.
С одной стороны проведена уже большая часть капитальных строительных работ, часть квартир уже продана, а значит у новостройки есть реальные инвесторы, а у застройщика – их средства. С другой – проект еще требует больших финансовых вложений и значительного объема работы.
Учитывая подорожание всех материалов, усложненной логистики и проблем с доступом к кредитным средствам – девелоперы оказываются перед сложной дилеммой – списать все на форс-мажор или сохранить репутацию и доверие инвесторов и заканчивать строительство, исходя из имеющихся возможностей.
"Рынок первичной недвижимости, несмотря на довольно сложную ситуацию на фронте, шаг за шагом вырабатывает новую адаптивную модель работы. В ее основе несколько ключевых моментов. Во-первых, девелоперы отложили в стол все запланированные новые проекты и сосредоточились на уже начатых. Прежде всего краны работают на объектах со степенью готовности от 50%. Это связано с желанием выполнить обязательства перед инвесторами и не попасть в репутационную ловушку из-за отсутствия строительной динамики на площадках, где это возможно", – рассказывает эксперт рынка недвижимости Виктория Берещак.
Застройщикам нужны деньги
Вообще на дальнейшую судьбу объекта со средней степенью готовности будет влиять целый ряд факторов. Основные из них – локация строительной площадки и масштаб и модель работы застройщика, считает СЕО девелоперской компании GREENOL Олег Приходько.
Он объясняет, что в более-менее спокойных регионах на западе и в центре страны: Черкассах, Виннице, Тернополе, Западных областях, Киеве и пригородах, застройщики будут пытаться продолжать работы на площадках, ведь им важно сохранить свое имя, а также сформировать финансовый поток, то есть поступления средств от новых инвесторов.
В проектах на финальной стадии реализации обычно почти все квартиры (до 90%) были проданы, с них живых средств сейчас не получишь. Поэтому ставку будут делать именно на стройки с частичной готовностью. Но для этого важно продолжать процесс, хотя бы примерно придерживаясь графика.
Успех взаимодействия с потенциальными покупателями, по мнению Виктории Берещак, будет зависеть от готовности девелоперов разработать гибкие программы выплат квартир на срок от 5-7 лет и больше. Понятно, что для этого нужна устойчивая финансовая модель компании и отсутствие зависимости сугубо от денег инвесторов. Процент собственных средств в проекте должен быть не менее 60-70%.
Новые модели работы в условиях войны
Но, возвращая строителей на площадки, а менеджеров – в офисы продаж, с какими рисками и сложностями могут столкнуться девелоперские компании? Смогут ли они обслуживать взятые на себя обязательства перед существующими и новыми инвесторами, сотрудниками, кредиторами и обеспечить строительство всеми необходимыми материалами в условиях войны?
Виктория Берещак отмечает, что сейчас девелоперы сосредоточились на разработке новых логистических цепочек, закупки строительных материалов с запасом для завершения проекта таким образом, чтобы в случае форс-мажорных обстоятельств, вроде прилета ракеты в производственные мощности, проблем с комплектующими не возникало.
Отдельная работа ведется с пополнением кадрового резерва. Большая часть строителей, задействованных в жилищной сфере, сейчас защищают страну в рядах ВСУ. Ощущается нехватка определенных профессий, в частности монолитчиков, крановщиков, электриков.
Также активно продолжается поиск новой модели взаимодействия с инвесторами. Большинство девелоперов, учитывая военное положение в стране и проседание уровня доходов населения, предложили отсрочку платежей по рассрочке. Правда, с началом возобновления работ на площадках, компании попросили инвесторов по возможности вносить платежи.
Надежда на государство
Олег Приходько считает, что важным будет также участие государства в возрождении первичного рынка. Именно правительство должно предложить выгодные условия кредитования, а также программы по выкупу части квартир у застройщиков для тех, кто потерял жилье в результате войны. И именно объекты со степенью готовности 50-60% будут наиболее выгодными и экономически обоснованными вариантами для этих целей.
"Понимая, что после войны ситуация будет такой, что цена будет играть главную роль для большинства потенциальных покупателей, можно прогнозировать, что лучшие перспективы своевременной достройки у проектов эконом и эконом-плюс классов. Демократичное жилье быстрее найдет покупателей и более вероятно получит заказчика в виде государства", – рассуждает Приходько.
Ранее мы рассказывали о рост цен и возвращение рассрочек на рынке новостроек Украины.