Материалы и технологии. Из чего строят столичные ЖК комфорт и бизнес-класса

Рынок недвижимости стремительно эволюционирует. Покупатели и девелоперы вместе проходят этот путь. У людей формируется понимание, что важна не просто "крыша над головой", а качественная крыша, а также утепленные внешние стены, надежные стеклопакеты, быстрые лифты. Все эти составляющие важны для комфортной жизни, если вы покупаете жилье для себя. Если ваша цель – выгодно инвестировать деньги, важно купить ликвидную недвижимость, которая не потеряет со временем своей привлекательности на рынке и станет инструментом приумножения вложенных средств.

То, что это понимание приходит и в Украину, подтверждают наблюдения последних лет: проекты эконом-класса стремительно теряют свою популярность, а в фаворитах жилые комплексы категории "комфорт", "комфорт плюс" и "бизнес".

В Киеве сложился свой пул застройщиков, которые формируют правила в создании жилых комплексов данных категорий и задают тон другим участникам рынка: DIM, KAN development, SAGA development и "Інтергал-Буд".

РБК-Украина REALTY решило рассмотреть особенности строительства концептуальных столичных ЖК на их примере.

Основа основ – каркас и внешние стены

Ведущие столичные застройщики, работающие с объектами комфорт и бизнес-классов, используют технологию монолитно-каркасного строительства. Это, по их словам, своего рода "золотой стандарт" в современном девелопменте.

Преимущества монолитно-каркасной технологии очевидны:

• минимальное количество несущих конструкций (это расширяет архитектурные возможности, и позволяет сделать безопасную перепланировку квартиры);
• высокая надежность строений (покупая квартиру в таком доме, вы можете быть уверены, что он простоит долгие десятилетия);
• высокая скорость строительства;
• вариативность внешнего вида домов.

Наружные и межквартирные стены, преимущественно, заполняют полнотелым кирпичом, керамоблоком или керамическим кирпичом, реже – газоблоком.

Так, к примеру стены в 7 из 8 активно строящихся ЖК в Киеве и Киевской области строительной компании DIM ("Новый Автограф", А136 Highlight Tower, PLC VITA, "Метрополис", PLC TERRA, PLC AQUA, OLEGIVSKY) – кирпичные. Застройщик отмечает, что такой материал обладает хорошей паропроницаемостью: стены будут "дышать" и не покроются грибком. А высокая звукоотражающая способность кирпича обеспечит хорошую звукоизоляцию между соседями.

Также из полнотелого кирпича сделаны стены во всех ЖК бизнес-класса Saga Development, а именно ANDRIYIVSKY City Space, Washington Concept House, SAGA City Space, Resident Concept House, San Francisco Creative House, RYBALSKY, "Новый Подол", PHILADELPHIA CONCEPT HOUSE и FRANKLIN CONCEPT HOUSE.

"Інтергал-Буд" полнотелый кирпич использует лишь в двух объектах из 12 строящихся сейчас в Киеве – в ЖК бизнес-класса CITY HUB и МФК премиум-класса INTERGAL CITY. Для объектов комфорт-класса ("Парковые Озера", "Причал 8", SKY AVENUE, "Академ-Квартал", "Сырецкие сады"), застройщик использует керамблок. Также из керамблока сделаны стены в двух объектах бизнес-класса – ЖК "Голосеевский" и "Владимирский".

DIM использует керамблок в ЖК ​​комфорт-класса Lucky Land. Это натуральный и надежный материал, который не угрожает здоровью человека и также позволяет стенам "дышать", сохраняя тепло зимой, а прохладу – летом. Его свойства максимально приближены к характеристикам кирпича.

К газоблоку столичные застройщики прибегают нечасто, хоть строить из него и быстрее. Традиционно в своих проектах этот материал выбирает KAN development. В компании объясняют это тем, что для застройщика важна скорость строительства. Сейчас этот материал KAN использует в проектах комфорт-класса – "Комфорт Таун", "Файна Таун" и "Республика". При строительстве объектов бизнес-класса – в данном случае UNIT.Home – компания отдала предпочтение керамблоку.

Полностью из газобетона проекты комфорт-класса также строят: "Інтергал-Буд" — ЖК "Теремки" и загородный "Озерный Гай Гатное", Saga Development — ЖК О2.

Иногда застройщики комбинируют материалы, например, красный кирпич и газобетон. Именно таким путем пошла Saga Development при строительстве ЖК Happy House. В BOSTON Creative House застройщик соединил газобетон с керамблоком.

Но, что же лучше — кирпич, керамблок или газобетон?

Как правило, чем выше дом, тем тяжелее его конструкция, поэтому более прочными должны быть стены. Кирпич выдерживает фактически любую нагрузку, именно поэтому из кирпича строят многие столичные высотки в 20+ этажей. Для низкоэтажных проектов подходят и другие материалы.

Также многие застройщики отмечают, что кирпич и керамблок обладают большим количеством плюсов и преимуществ, чем газобетон — начиная от способности "дышать" и заканчивая лучшими свойствами шумоизоляции и прочности.

"Поэтому, если говорить о жилье комфорт и бизнес-классов, то тут хочется все-таки видеть использование кирпича или керамблоков, а газобетон оставить разве что для сооружения внутренних стен", — добавляют в DIM.

Касательно энергоэффективности всех вышеперечисленных материалов, то у красного полнотелого кирпича и керамблока она выше, чем у газоблока. Также кирпич однозначно имеет более высокий коэффициент морозостойкости. То есть, он более устойчив к перепадам температуры и влажности, поэтому долговечнее.

Газобетонный блок впитывает в пять раз больше влаги, чем кирпич, поэтому стены из газоблока должны дополнительно защищаться от попадания воды.

Для утепления фасада почти во всех ЖК используется минеральная вата – экологичный и безопасный материал, который обеспечивает максимальное теплосбережение дома. Только в ANDRIYIVSKY City Space застройщик отдал предпочтение базальтовой вате, а "Інтергла-Буд" в ЖК "Озерный Гай" – пенополистиролу.

Минеральная вата – самый популярный материал для утепления фасада столичных ЖК (фото: Виталий Носач, РБК-Украина)

В чем отличие минеральной ваты от базальта: для изготовления минеральной ваты (стекловаты) используется битое стекло, а также кварцевый песок, из которого, собственно, и делается стекло. Для изготовления базальтовой ваты (каменной) используется вулканическая порода.

Что касается фасада, то в отделке девелоперы применяют две основные технологии: навесные вентилируемые фасады на основе керамогранитных плит и декоративную штукатурку, так называемый "мокрый фасад". Или комбинацию обеих технологий.

"В навесных вентилируемых фасадах используются различные материалы: клинкерный кирпич, HPL-панели, керамогранит, мрамор, стекло, натуральный камень", – уточняют в SAGA development.

Фасады с применением клинкерной плитки (натуральный материал, который не выделяет химикатов и защищает от шума) и декоративной штукатурки используются преимущественно в проектах бизнес-класса. Исключением является ЖК комфорт-класса "Новый Автограф" от компании DIM, где застройщик решил оформить фасад именно таким образом.

Энергосбережение ­– must have современного проекта

В комплексах бизнес и комфорт класса одно из обязательных условий – большой процент остекления. Панорамные окна визуально расширяют пространство и повышают уровень инсоляции, создавая эффект наполненности помещения светом. В наших климатических условиях это важно с точки зрения освещения, но требует дополнительной заботы о теплоизоляции для холодного времени года.

В объектах компании DIM устанавливают энергосберегающие стеклопакеты с магнетронным напылением, которые на 50% повышают защиту от солнца летом и более чем в три раза уменьшают теплопотери зимой. Это позволяет решить сразу два важных вопроса: микроклимат в квартирах и защита от ультрафиолета, а также уменьшение затрат на отопление.

В проектах бизнес-класса DIM используют оконные конструкции Reynaers, которые считаются передовой европейской технологией. "Інтергал-Буд" использует эти системы в своем проекте премиум-класса – МФК INTERGAL CITY.

В DIM также напомнили про систему вентиляции и фильтрации воздуха, которая обеспечивает стабильный воздухообмен в квартире даже при закрытых окнах. Особенно важно это в высотных зданиях в центре города. Застройщик реализовывает эту технологию в ЖК А136 Highlight Tower.

Что касается систем отопления, большинство девелоперов предпочитает оборудовать индивидуальные котельные. Чаще всего их располагают на крышах.

Так, DIM оборудовал индивидуальным отоплением почти все свои столичные объекты – ЖК "Новый Автограф", ЖК Lucky Land, ЖК А136 Highlight Tower. Исключением является МФК OLEGIVSKIY, где будет автономное отопление (в доме). Такой же вид отопления застройщик использует и в загородной недвижимости, к примеру, в проекте бизнес-класса Park Lake City.

Отдает предпочтение автономному отоплению в своих объектах и "Інтергал-Буд" (в ЖК "Теремки", "Сырецкие сады", INTERGAL CITY, SKY AVENUE, "Причал 8", "Парковые Озера", "Голосеевский", CITY HUB). В остальных проектах (ЖК "Лукьяновский каскад," "Нивки-Парки", "Владимирский") – централизированное отопление.

Преимущественно использует централизированное отопление KAN development (в частности, в ЖК "Комфорт Таун", Respublika, UNIT.Home) и SAGA development (ANDRIYIVSKY City Space, Washington Concept House, SAGA City Space, Resident Concept House, San Francisco Creative House, RYBALSKY, Новый Подол, PHILADELPHIA CONCEPT HOUSE, SAGA City Space, FRANKLIN CONCEPT HOUSE).

В KAN development также отмечают, что в квартирах устанавливаются тепловые радиаторы с высокой теплоотдачей и индивидуальный теплосчетчик. Внутри дома – собственный тепловой пункт, опорно-регулирующая арматура и насосы.

В комфорт-классе, в зависимости от проекта, возможны индивидуальные котлы. Практически во всех проектах последних лет застройщики устанавливают квартирные счетчики, а также автоматизированные системы учета потребления тепло- и энергоресурсов.

Главная особенность бизнес-класса – улучшенная система автоматизации процессов. К примеру, датчики, показывающие уровень влажности земли. Это позволяет контролировать запуск ливневой системы.

Внутреннее пространство – "сердце" дома

Сегодня покупатель отлично подкован в вопросах технологических ноу-хау для дома. Требования к экологичности и качеству строительства постоянно растут. Поэтому, если девелопер стремится реализовывать современные ликвидные проекты, затраты на материалы, благоустройство и технологии в сегменте комфорт+ и в бизнес-классе будут съедать большой процент бюджета.

"Важно отметить, что требования покупателей к архитектурным и интерьерным решениям стали значительно более высокими независимо от класса объекта. В целом покупатели отдают предпочтение натуральным материалам (камень, дерево), спокойным оттенкам в отделке вестибюлей", – говорят в "Інтергал-Буд".

Но для того, чтобы оставаться в авангарде рынка ведущие девелоперы приняли для себя решение не экономить на качестве жилья и среды. Этим составляющим уделяется повышенное внимание. Это касается и общественных внутридомовых пространств: МОПов, лобби, колясочных, лифтов.

"В любом случае, отделка этих помещений должна соответствовать концепции проекта, гармонировать с его внешним видом. Главный принцип, которым мы руководствуемся при этом – баланс необходимого и достаточного", – отметили в SAGA development.

В DIM отмечают, что стандарт для компании – LED-светильники внутри и снаружи здания, датчики движения в местах общественного пользования, большие стильные дизайнерские лобби по авторскому проекту с функциональным зонированием.

Важно – сделать общественные пространства и придомовую территорию дополнительным центром притяжения для жильцов комплекса. Это прогрессивная мировая практика, которая зарекомендовала свою эффективность в повышении качества жизни и досуга людей внутри жилого комплекса.

К примеру, в жилых комплексах "Новый Автограф", А136 Highlight Tower и "Метрополис" от DIM входная группа разработана дизайн-бюро Anthracite. А в объектах SAGA development в лобби часто можно встретить уникальные скульптуры.

Современные технологии и цифровизация

Современные технологичные решения, в том числе BIM-проектирование, облачные сервисы, 3D-моделирование и мобильные технологии в девелопменте, "умный дом" помогают создать безопасную, комфортную, многофункциональную среду для жизни. Применение технологий помогает рассчитывать смету проекта, контролировать и вносить корректировки в процессе работы, сокращают сроки проектов и ошибки.

Поэтому цифровизация процесса строительства, равно как и плавный переход в "зеленый" девелопмент — это не будущее, а технологии сегодняшнего дня.

Запрос на безопасную, экологичную, продуманную и эстетически привлекательную среду для жизни стремительно растет, поэтому передовые технологии и качественные строительные материалы — не прихоть, а ответ на запрос времени.

Строить быстро — не всегда означает качественно, поэтому ведущие девелоперы в своих проектах придерживаются "золотой середины". Это помогает строить по утвержденному графику из проверенных и качественных строительных материалов.

Столичный рынок недвижимости стремительно развивается (фото: Виталий Носач, РБК-Украина)

Конечно, это сказывается на стоимости. Но, как показывают рыночные данные, жители столицы уже "перешагнули" этап дешевых квадратных метров и стремятся вложить деньги в качественное жилье, которое обеспечивает как комфорт внутри квартиры, так и достойную среду обитания.

Кроме того, лидеры рынка привносят в проекты и множество полезных новшеств. К примеру, в А136 Highlight Tower инженеры DIM предусмотрели трехступенчатую систему очистки воды, гарантирующую ее высокое качество. Вода очищается с помощью угольных фильтров и дезинфицируется ультрафиолетом, а уже затем поставляется в дом по трубам из пищевой нержавеющей стали.

"Інтергал-Буд" в своем проекте премиум-класса INTERGAL CITY применяет светодиодное освещение лестничных клеток и открытых террас с датчиками движения.

SAGA development в проектах часто использует технологию "умного дома" и "умной квартиры", к примеру в ЖК EINSTEIN Concept House. Также для владельцев квартир доступно приложение Atmosfera, с помощью которого можно: следить за территорией по камерам, отслеживать этапы работ, оплачивать счета через приложение, получить помощь с дополнительными услугами, читать новости по интересующим объектам и инициировать обсуждения с другими владельцами недвижимости.

Свое мобильное приложение разработала и группа компаний DIM. В приложении "Мій DIM" можно читать новости компании и своего ЖК, участвовать в опросах, оплачивать и просматривать платежи за услуги. Интересная фишка приложения — возможность быстро заказать лекарства и продукты с доставкой на дом.

"Применение современных, качественных технологий и материалов позволяет ускорить процесс строительства и добиться более презентабельного внешнего вида и высокого качества жилья. Безусловно, это напрямую влияет на себестоимость и цену. Чем выше класс материалов и лучше бренд комплектующих – тем дороже квадратный метр", — признаются застройщики.

Но, похоже, жилые комплексы комфорт+ и бизнес-класса в их современном воплощении ждет очень активный период на протяжении ближайших 5-10 лет. Их время пришло.