Грибок на стенах и "кряхтящие" лифты: на что обратить внимание в панельных домах

Чем привлекательно и чем опасно для своих хозяев жилье позднего советского периода. На какие панельные серии в Украине охотятся иностранцы и что нужно спросить у риелтора на просмотре.

РБК-Украина REALTY продолжает рассказ об особенностях и проблемах квартир в старых домах.

Торг окончен

Начало года ознаменовалось на рынке жилья неожиданными и взаимоисключающими тенденциями. С одной стороны – опасения начала военных действий и резкий отток капитала из Украины заставили нервничать как продавцов, так и покупателей – количество сделок снизилось на 20-50%. С другой – цены как на первичную, так и на вторичную недвижимость продолжили рост. За месяц, правда, он мало заметен. И на вторичке выражается в отказе продавцов от торга – в то время как в прошлом году дисконт в 3-5% от заявленной цены для реального покупателя был нормой. Особенно если речь шла о квартирах в советском жилом фонде.

Четыре причины купить панельку

Рост интереса покупателей к этому виду жилья – еще одна из нынешних тенденций. Объясняется эта тенденция просто.

• Во-первых, типовые советские серии, сильно проигрывая в состоянии коммуникаций и планировках современным проектам, традиционно дешевле: разница составляет 15-40% (в зависимости от состояния, серии и возраста дома).
• Во-вторых, жилье в типовых многоэтажках расположено в обжитых, уютных и тихих микрорайонах, где все было приспособлено еще с момента застройки: развитая социальная инфраструктура, зоны отдыха и пр.
• В-третьих, такие квартиры часто продаются в состоянии “переклеить обои и жить” – то есть, вполне пригодны для заселения. В то время как новостройка потребует еще немало денег и времени на обустройство.
• Наконец, квартиры вторичного рынка – вполне надежная гавань для инвестиций, так как и де-юре, и де-факто уже является активом. Что не всегда можно сказать о новостройках, право собственности на которые можно ожидать очень долго. Тем более – в сегодняшней нестабильной ситуации.

Поэтому такое жилье вполне заслуживает внимания.

Сегодня мы расскажем о типовом жилье в панельных домах улучшенных серий позднего советского периода.

Серия КТ

Эта серия была разработана одновременно с БПС. Считается, что название расшифровывается как "Киевские технологии" – ее разработчиками выступили столичные инженеры в тандеме Главкиевгорстроем.

Это 12-и и 16-этажные крупнопанельные жилые дома. КТ, в сравнении с БПС, привлекательнее внешне и имеет более удачные планировки (просторные прихожие и прямоугольные балконы). Поэтому квартиры в КТ в советское время считались престижными.Фото: дом серии КТ (dom.ria)

Первые дома серии КТ были 12-этажные (КТ-12). Они впервые появились в жилых микрорайонах Борщаговка и Виноградарь. Позже на поток были поставлены 16-этажные версии, которые активно строились в 80-х годах.

В серии КТ несущим является внутренний каркас. Внешние же стены выполнены из керамзитобетона и не выполняют несущей функции. Поэтому трещины на фасаде, которые часто отпугивают потенциальных покупателей, не представляют угрозы.

А вот что должно насторожить, так это уровень гидроизоляции. Само по себе покрытие фасадов водонепроницаемое, в его состав входит мелкий щебень, который создает характерную шероховатую текстуру. Но вертикальные стыки фасада не всегда хорошо загерметизированы. Как результат – влага может попадать в помещение и на внешних стенах поселяется грибок. Хозяева будут, скорее всего, прятать его под обоями, шторами и пр. – на просмотре перед покупкой надо быть внимательными и обязательно уточнять этот момент.

Что надо учитывать, выбирая квартиру в серии КТ:

• из-за проблем со швами на фасаде в квартиру может проникать влага, как результат – придется жить с грибком;
• внешние стены в КТ могут быть холодными – терять тепло через щели в стыках;
• толщина внешних стен составляет 30 см, межквартирных – 16 см, межкомнатных – 16-14 см.
• плохая звукоизоляция, но поскольку планировки в этих домах удачные, можно обшить комнаты звукоизолирующими материалами – "украденные" на них 5-10 см вы не ощутите;
• лифты в этой серии – одни из самых старых, поэтому сегодня, когда они работают уже на грани своих возможностей, надо быть готовым к их частым поломках и громкому "кряхтению";
• планировки в КТ улучшенные: все комнаты отдельные, ванная рассчитана на длину 1,7м, площадь кухонь – 8,3-8,5 кв.м;
• ресурс этих домов – до 70 лет эксплуатации. Большинство из них строили 30-40 лет назад и половину своего ресурса они уже отжили.

96-я серия

96-я серия стала улучшенной версией 464-й и 480-й серий. Ее также разработали киевляне. Инженеры и архитекторы решали две ключевые задачи: сделать планировки комфортнее и практичнее и обеспечить быстрый процесс стороительства при максимальной надежности постройки.

96-я серия стала своего рода "конструктором" – блок-секции, из которых собирался дом, позволяли варьировать этажность, количество подъездов и квартир. Это дало возможность уйти от однотипности и разнообразить жилые микрорайоны.Фото: дом 96-й серии (РБК-Украина)

Как и предшественники, 96-я серия имеет несущий каркас из железобетонных панелей. Фасад выполнен из керамзитобетона и должен быть покрыт плиткой для гидро- и теплоизоляции. Увы, плитку можно увидеть не на всех домах этой серии, а это уже нарушение технологии. В результате жильцы получали просторные и уютные квартиры – с холодными внешними стенами и сыростью возле окон.

Что нужно помнить, выбирая 96-ю серию:

• фасад должен быть обложен плиткой, в противном случае сырости в квартире не избежать;
• серия имеет полноценные техэтажи, которые – если нет надлежащего контроля – нередко превращаются в ночлежки;
• планировки считаются одними из лучших в эконом-классе: комнаты изолированные, выполнены в удачных пропорциях;
• кухни имеют площадь 7,5-8,5 кв.м, высота потолка – 2,64 м, толщина несущих стен – 35 см;
• во всех квартирах предусмотрены кладовки, антресоли, шкафы.

134-я серия

Это усовершенствованная 96-я серия, которая встречается в разной высотности: от 5 до 12 этажей.

134-я серия была дороже в строительстве, чем 96-я, но имела куда более эффектный внешний вид. Что сделало ее популярной на многие годы. До сегодняшнего дня из всех панельных серий 70-80-х годов она считается лучшей и пользуется постоянным спросом не только у украинских покупателей, но и у иностранных инвесторов. Последние, по словам риелторов, буквально "охотятся" за квартирами этой серии, покупая их для сдачи в аренду.Фото: дом 134-й серии (wikipedia)

Что вы приобретаете вместе со 134-й серией:

• приличных соседей – в эту серию чаще, чем в другие, селили научную интеллигенцию, партноменклатуру, деятелей искусств;
• добротные планировки: просторные квадратные кухни площадью до 8,5 кв.м; просторные ванные комнаты, кладовые, антресоли или гардеробные в каждой квартире;
• комфортную высоту потолков – 2,64 м, толщину несущих стен – 35 см;
• фасад из керамзитобетона;
• грибок на стенах, если фасад выходит на север или восток, на водоем или на ветреную сторону, и при этом не обложен плиткой;
• неожиданных соседей на чердаке, если дом не охраняется или плохо обслуживается.

Ранее мы рассказывали есть ли смысл сейчас покупать квартиру в "хрущевке".

Также мы писали о том, какие квартиры советских серий не стоит покупать. Рассматривали плюсы и минусы 464-й серии, "чешек" и БПС.