Государственная ипотечная программа, превращение ГАСИ в ГИАГ, защита прав инвесторов и уголовная ответственность для застройщиков – какие законодательняе и налоговые изменения всколыхнули рынок недвижимости в 2021 году?
РБК-Украина Realty выбрал самые значимые законодательные изменения, которые отразятся на ценах на новые квартиры и скорости строительства.
1 июля в Украине официально стартовал рынок земли. За прошедшие полгода было продано почти 120 тыс. га сельскохозяйственных наделов общей стоимостью более 2 млрд гривен. Заключено около 48 тыс. сделок. Лидируют по объему продаж Харьковская, Кировоградская и Днепропетровская области. По общей стоимости земли на первом месте оказался столичный регион, где продали участков на сумму около 470 млн грн.
Напомним, что до 2024 года покупать сельскохозяйственную землю имеют право только граждане Украины. Вопрос продажи земли иностранцам должен решаться на общенациональном референдуме. Действующее ограничение на одного покупателя сегодня – 100 га.
Президентская инициатива, стартовавшая 1 марта, стала драйвером вторичного рынка жилья (сегодня на рынке соотношение сделок через программу 75% на 25% в пользу вторички).
Несмотря на то, что в первые месяцы из-за достаточно жестких ограничений для заемщиков и высоких требований к объектам сделок было немного – реальная возможность доступной ипотеки активизировала отложенный спрос, который вылился в реальные продажи.
Ко второй половине года госпрограмма стала давать ощутимые результаты. По состоянию на начало декабря, уполномоченные банки подписали 1185 кредитных соглашений на 1,034 млрд грн. На данный момент в программе задействованы 23 региона страны и Киев.
Законопроект № 5091 появился в феврале. Это первая в истории рынка попытка на уровне закона защитить права людей, вкладывающих средства в строительство будущего жилья, а по сути – кредитующих застройщиков. Как предполагает новация, рынок первичной недвижимости должен стать более прозрачным, а инвесторы – получить больше прав и гарантий.
В частности, планируется определить особенности инвестирования и финансирования строящихся проектов с использованием негосударственных средств, а также – основные требования к раскрытию заказчиком строительства информации об объекте (многоквартирном доме).
Также вводится механизм государственной регистрации права собственности на объекты незавершенного строительства и будущие объекты недвижимости.
Несмотря на сопротивление со стороны рынка, законопроект был принят парламентом в целом в начале осени. Сейчас он дорабатывается в профильном Комитете и Минрегионе с участием экспертов и представителей инвесторов.
Зарегистрированный и принятый в первом чтении летом этого года законопроект №5655, существенно меняет привычные правила игры и должен стать базой для глобальной реформы градостроительной сферы.
Он предусматривает тотальную цифровизацию всех процессов в строительной сфере: от подачи и регистрации документов на начало строительных работ до принятия объектов в эксплуатацию. Большинство процессов будут проходить онлайн. Ожидается, что цифровизация снизит коррупционные риски, так как ограничит контакт застройщиков с чиновниками.
Одновременно повышается и контроль за работой застройщиков – экспертиза проектной документации и работ на объекте. За нарушения градостроительного законодательства предлагается ввести не только административную, но и уголовную ответственность.
Еще одна инициатива – местные власти и общины самостоятельно будут решать, сколько и как строить на своей территории. На них же возлагается функция контроля за строительством. И в этом часть экспертов видят коррупционные риски, опасаясь что в регионах может начаться хаотическая застройка.
На данный момент дебаты вокруг законопроекта продолжаются.
Летом этого года Реестр строительной деятельности Единой государственной электронной системы, который начал функционировать в тестовом режиме еще в 2020-м – окончательно заработал.
Открылись, в частности, дополнительные опции для покупателей первичной недвижимости, которые получили возможность в онлайн-режиме следить за ходом строительства дома, в котором они приобрели квартиру. Все изменения в технико-экономических показателях новостройки отображаются автоматически. Появление этих данных в Реестре тут же отобразилось на Индексе качества открытых данных Опендатабота. Показатель, отображающий степень открытости госведосмтв Украины – сразу вырос.
Реформа Государственной архитектурно-строительной инспекции, стартовавшая еще весной 2020-го года, завершилась полной ликвидацией ведомства и созданием нового органа, реализующего государственную политику в вопросах госархстройконтроля и надзора – Государственной инспекции архитектуры и градостроительства (ГИАГ). ГИАГ официально начал работу 15 сентября.
Рынок, находящийся в подвешенном состоянии из-за паралича работы ГАСИ, возобновил активность. До этого – структура практически бездействовала.
По словам министра развития общин и территорий Украины Алексея Чернышева, влияние человеческого фактора в новой структуре отсутствует – все переведено в "цифру". А стало быть – коррупции теперь будет меньше, что должно отразиться и на цене квадратного метра.
Впрочем, едва ли такое изменение будет заметно конечному покупателю жилья, поскольку цена формируется рыночными факторами.
Законопроект 5600, принят парламентом в конце ноября и уже подписан президентом. За время подготовки документа и дебатов вокруг него, он успел стать самой резонансной и спорной законодательной новацией: голосование переносилось более 20 раз.
Закон изменяет администрирование налогов и вводит налог на доходы физлиц по ставке 18% при продаже недвижимости. Касается это не всех сделок, а только продажи в течение года третьего и последующих объектов. До этого доход от продажи второго и больше объектов в год облагался ставкой 5%.
База для обложения 18%-ным налогом может быть уменьшена на документально подтвержденные расходы на приобретение квартиры. То есть, платить придется не со всей суммы, а только с разницы между покупкой и продажей.
Таким образом законодатели стремятся обуздать "серый" рынок частных инвесторов, приобретающих квадратные метры для перепродажи, и застройщиков-физлиц, возводящих под видом частных домовладений многоквартирные комплексы.
Законопроект 5788, принятый парламентом за основу в декабре, впервые предполагает ужесточение ответственности застройщиков за нарушение градостроительного законодательства, вплоть до уголовной. В частности, самовольное строительство может повлечь за собой как серьезные штрафы (до 600 необлагаемых минимумов) и арест объекта, так и тюремные сроки.
Уголовная ответственность может светить тем, кто решится самовольно строить на особо ценных землях, охранных и санитарных зонах или зонах особого режима использования, в пределах историко-культурных заповедников, в буферных зонах, на территории объектов культурного наследия. Отвечать придется также за нецелевое использование земельного участка. Всю подобную самодеятельность будут карать арестом до полугода или ограничением свободы до трех лет.
Если же самовольное строительство создало опасность или привело к тяжелой технологической аварии, экологической катастрофе или гибели людей – законодатели предлагают карать застройщика лишением свободы на срок от трех до пяти лет.
Ранее мы рассказывали чем жил рынок недвижимости Украины в 2021 году.