Державна іпотечна програма, перетворення ДАБІ на ДІАМ, захист прав інвесторів та кримінальна відповідальність для забудовників – які законодавчі та податкові зміни сколихнули ринок нерухомості в 2021 році?
РБК-Україна Realty вибрав найбільш значущі законодавчі зміни, які позначаться на цінах на нові квартири і швидкості будівництва.
1 липня в Україні офіційно стартував ринок землі. За минулі півроку було продано майже 120 тис. га сільськогосподарських наділів загальною вартістю понад 2 млрд гривень. Укладено близько 48 тис. угод. Лідирують за обсягом продажів Харківська, Кіровоградська та Дніпропетровська області. За загальною вартістю землі на першому місці опинився столичний регіон, де продали ділянок на суму близько 470 млн грн.
Нагадаємо, що до 2024 року купувати сільськогосподарську землю мають право тільки громадяни України. Питання продажу землі іноземцям має вирішуватися на загальнонаціональному референдумі. Чинне обмеження на одного покупця сьогодні – 100 га.
Президентська ініціатива, що стартувала 1 березня, стала драйвером вторинного ринку житла (сьогодні на ринку співвідношення угод через програму 75% на 25% на користь вторинки).
Незважаючи на те, що в перші місяці через досить жорсткі обмеження для позичальників й високі вимоги до об'єктів угод було небагато – реальна можливість доступної іпотеки активізувала відкладений попит, який втілився в реальні продажі.
До другої половини року держпрограма стала давати відчутні результати. Станом на початок грудня, уповноважені банки підписали 1185 кредитних угод на 1,034 млрд грн. На поточний момент в програмі задіяні 23 регіони країни та Київ.
Законопроект № 5091 з'явився в лютому. Це перша в історії ринку спроба на рівні закону захистити права людей, які вкладають кошти в будівництво майбутнього житла, а по суті – кредитують забудовників. Як припускає новація, ринок первинної нерухомості повинен стати більш прозорим, а інвестори – отримати більше прав та гарантій.
Зокрема, планується визначити особливості інвестування та фінансування споруджуваних проектів з використанням недержавних коштів, а також основні вимоги до розкриття замовником будівництва інформації про об'єкт (багатоквартирний будинок).
Також запроваджується механізм державної реєстрації права власності на об'єкти незавершеного будівництва та майбутні об'єкти нерухомості.
Незважаючи на опір з боку ринку, законопроект був прийнятий парламентом в цілому на початку осені. Зараз він допрацьовується в профільному комітеті і Мінрегіоні за участю експертів і представників інвесторів.
Зареєстрований та прийнятий у першому читанні влітку цього року законопроект №5655, суттєво змінює звичні правила гри й має стати базою для глобальної реформи містобудівної сфери.
Він передбачає тотальну цифровізацію всіх процесів у будівельній сфері: від подачі та реєстрації документів на початок будівельних робіт до прийняття об'єктів в експлуатацію. Більшість процесів будуть проходити онлайн. Очікується, що цифровізація знизить корупційні ризики, оскільки обмежить контакт забудовників з чиновниками.
Одночасно підвищується й контроль за роботою забудовників – експертиза проектної документації та робіт на об'єкті. За порушення містобудівного законодавства пропонується ввести не тільки адміністративну, а й кримінальну відповідальність.
Ще одна ініціатива – місцева влада і громади самостійно вирішуватимуть, скільки і як будувати на своїй території. На них же покладається функція контролю за будівництвом. І в цьому частина експертів бачать корупційні ризики, побоюючись що в регіонах може початися хаотична забудова.
На поточний момент дебати навколо законопроекту тривають.
Влітку цього року Реєстр будівельної діяльності Єдиної державної електронної системи, який почав функціонувати в тестовому режимі ще в 2020-му – остаточно запрацював.
Відкрилися, зокрема, додаткові опції для покупців первинної нерухомості, які отримали можливість в онлайн-режимі стежити за ходом будівництва будинку, в якому вони придбали квартиру. Всі зміни в техніко-економічних показниках новобудови відображаються автоматично. Поява цих даних в реєстрі тут же відбилася на Індексі якості відкритих даних Опендатабота. Показник, що відображає ступінь відкритості держустанов України – одразу виріс.
Реформа Державної архітектурно-будівельної інспекції, що стартувала ще навесні 2020-го року, завершилася повною ліквідацією відомства й створенням нового органу, що реалізує державну політику в питаннях держархбудконтролю та нагляду – Державної інспекції архітектури та містобудування (ДІАМ). ДІАМ офіційно почав роботу 15 вересня.
Ринок, що знаходився в підвішеному стані через параліч роботи ДАБІ, відновив активність. До цього – структура практично не діяла.
За словами міністра розвитку громад і територій України Олексія Чернишова, вплив людського фактора в новій структурі відсутній – все переведено в "цифру". А це значить – корупції тепер буде менше, що має відбитися й на ціні квадратного метра.
Втім, навряд чи така зміна буде помітна кінцевому покупцеві житла, оскільки ціна формується ринковими факторами.
Законопроект 5600, прийнятий парламентом наприкінці листопада і вже підписаний президентом. За час підготовки документа й дебатів навколо нього, він встиг стати найрезонанснішою й суперечливою законодавчою новацією: голосування переносилося більше 20 разів.
Закон змінює адміністрування податків й вводить податок на доходи фізосіб за ставкою 18% при продажу нерухомості. Стосується це не всіх угод, а тільки продажу протягом року третього й наступних об'єктів. До цього дохід від продажу другого і більше об'єктів на рік обкладався ставкою 5%.
База для оподаткування 18%-ним податком може бути зменшена на документально підтверджені витрати на придбання квартири. Тобто, платити доведеться не з усієї суми, а тільки з різниці між купівлею і продажем.
Таким чином законодавці прагнуть приборкати "сірий" ринок приватних інвесторів, які купують квадратні метри для перепродажу, і забудовників-фізосіб, що зводять під виглядом приватних домоволодінь багатоквартирні комплекси.
Фото: Віталій Носач, РБК-Україна
Законопроект 5788, прийнятий парламентом за основу в грудні, вперше передбачає посилення відповідальності забудовників за порушення містобудівного законодавства, аж до кримінальної. Зокрема, самовільне будівництво може спричинити за собою як серйозні штрафи (до 600 неоподатковуваних мінімумів) і арешт об'єкта, так і тюремні терміни.
Кримінальна відповідальність може світити тим, хто зважиться самовільно будувати на особливо цінних землях, охоронних і санітарних зонах або зонах особливого режиму використання, в межах історико-культурних заповідників, в буферних зонах, на території об'єктів культурної спадщини. Відповідати доведеться також за нецільове використання земельної ділянки. Всю подібну самодіяльність каратимуть арештом до півроку або обмеженням волі до трьох років.
Якщо ж самовільне будівництво створило небезпеку або призвело до важкої технологічної аварії, екологічної катастрофи або загибелі людей – законодавці пропонують карати забудовника позбавленням волі на строк від трьох до п'яти років.
Раніше ми розповідали чим жив ринок нерухомості України в 2021 році.