На чемоданах: как реагируют покупатели жилья на угрозу войны

Из-за угрозы вторжения и туманных перспектив, за минувший январь каждая вторая-третья сделки по покупке жилья были отложены или аннулированы. Чаще – по инициативе покупателей. Люди не спешат расставаться с деньгами даже для решения жилищного вопроса. Не говоря уже об инвестициях.

Что происходит? Как долго сохранится эта ситуация и чем грозит рынку – в авторской колонке для РБК-Украина Realty рассказывает аналитик, ведущий специалист рынка недвижимости по Киеву и области Оксана Чередничок.

Покупку откладывают

"Я продал дом и квартиру в престижном пригороде – собирался приобретать недвижимость в Киеве. Собрал нужную сумму, подобрал варианты. Но – посмотрел на происходящее с стране и понял: ничего покупать не буду. Останемся пока без жилья, но с деньгами. Возможно, они понадобятся в критический момент. Не до недвижимости нынче", – так недавно пояснил мне один клиент решение отложить приобретение квадратных метров.

Отмечу, что с этой семьей мы готовились к процессу покупки давно и основательно. Был тщательно изучен рынок, учтены все прогнозы, просмотрены варианты. И вот – пауза.

И этот пример – не единственный.

Казалось бы, причины лежат на поверхности: всему виной – растущее напряжение на границе, валютные "качели" и непредсказуемость самого рынка.

Но эти причины выглядят определяющими только на первый взгляд.

Это мы уже проходили

Давайте вспомним не менее драматичные 2014-2015 годы.

Начало активных военных действий, леденящие кровь новости с Востока. Страшные бои и потери. Сотни тысяч переселенцев по всей стране. Казалось, земля уходит из-под ног.

Истерящий курс доллара, который в считанные недели мог вырасти в разы (думаю, все помнят тот краткосрочный, но впечатляющий показатель в 40+ грн/доллар в конце зимы 2015-го). И это – на фоне тотального банкопада: за 2014—2017 гг. было выведено с рынка 87 проблемных банков (всего в 2014 году в Украине работало 180 банков), в которых было сконцентрировано 30% общих активов. Умирали не только банки-помойки, гибли коммерческие титаны. Они погребли под собой не только миллионы долларов, но и, казалось, надежду на достижение самых важных целей. Среди которых приобретение недвижимости – в безусловном приоритете.

Экономику лихорадит, инвесторы сворачивают свои программы, уровень жизни падает. На строительном рынке процветают коррупция и беззаконие. Именно в этот период рынок наиболее активно наводняют самострои застройщиков-аферистов вроде Анатолия Войцеовского, которые начинают строительство, не имея никакой разрешительной документации.

Один только Войцеховский умудрился за 2010-2015 разбить по Киеву полсотни незаконных стройплощадок. Именно в этот период появляется знаменитая формула взятки, которую застройщики заносили чиновникам: 5 долларов за кв.м. А строительная отрасль в Украине попадает в тройку самых коррумпированных и непрозрачных.

Казалось бы, все шло к тому, что рынку недвижимости – особенно, жилой первички и вторички – не выжить.

Но – он жил. Более того – бурно развивался. В отделах продаж стояли очереди из желающих приобрести квартиры. В агентствах недвижимости разрывались телефоны.Фото: Виталий Носач, РБК-Украина

Людей не останавливали ни напряженная военно-политическая обстановка, ни риски потерять свои средства (а они усилились в разы), ни скачущие цены, ни отсутствие, как тогда казалось, перспектив.

Можно сказать, что украинцы 7-8 лет назад следовали легендарному совету барона Ротшильда покупать "когда на улицах льется кровь".

Что изменилось сегодня

Рискну предположить, что сейчас радикально изменился сам рынок недвижимости. И именно на этот факт покупатели и продавцы реагируют с недоверием и опаской. А сложная предвоенная ситуация вкупе с валютной нестабильностью и пандемией стали мрачными триггерами.

Трансформация рынка произошла не вчера. Ее начало стоит искать как раз в тех процессах, которые запустили застройщики-аферисты, привыкшие за взятки решать свои бизнес-вопросы. Они оставляли после себя незаконченные объекты, выполненные самым халтурным образом. Позже к их кругу добавятся и другие – те, кто пытались удержаться на рынке за счет больших объемов и доброго имени в прошлом. Но удержаться, в силу разных причин, не удалось. Как результат – десятки скелетов недостроев и сотни тысяч семей, оставшихся без денег и крыши над головой.

Как эти ни печально, но скандалы вокруг застройщиков, замороженные проекты, разоблачение коррупционеров, хронические срывы сроков сдачи и часто – низкий уровень качества работ – сделали свое дело.Фото: Виталий Носач, РБК-Украина

Все эти истории переориентировали многих покупателей жилья с первичного рынка на вторичный. Эту тенденцию мы хорошо увидели уже в прошлом году. Покупателей не останавливал даже тот факт, что цены на вторичку местами росли активнее, чем на новостройки и по итогу года (в зависимости от класса жилья и региона) – они повысились на 5-25%. Столь стремительного роста на нашем рынке не наблюдалось после ипотечного кризиса 2008-2009 годов.

И это при том, что качество вторичного жилья уступает новостройкам. Соответсвенно – соотношение цена-качество не назовешь справедливым.

Стремительный рост цен подогревался ажиотажным спросом. Пандемия вернула всех домой, заставила наконец внимательно присмотреться к тому, где они живут. И поскольку первичка породила недоверие – да и ждать ее долго (пока застройщик сдаст объект в эксплуатацию) – покупатели пошли выбирать советские панельные серии, "совмины" или "спецпроекты". Многие успели это сделать в прошлом году.

А с началом текущего года рынок, ушедший в традиционную январскую спячку, так из нее и не вынырнул. Во всяком случае, пока.

Чего ждать дальше

Уверена – возобновление активности на рынке все же произойдет, традиционно – весной.

А вот покупатели изменятся (вернее – они уже изменились).

Если еще год-два назад тон задавали покупатели-инвесторы (те, кто приобретает квадратные метры для сохранения и приумножения средств), то сегодня останутся те, кто решает квартирный вопрос.

Инвесторы уходят со сцены в силу двух главных причин. Во-первых, сейчас действительно достаточно высоки риски потерять инвестиции – не только в ходе боевых действий, но и в результате очередного передела рынка. Во-вторых, законодательные новшества (налог при перепродаже жилья и пр.) лишает такие инвестиции смысла.

На рынке первичной недвижимости доля инвесторов составляла от 1/3 до половины – в зависимости от класса. На вторичке их меньше – примерно 20-25%. Вот их, прогнозирую, мы в ближайшее время на сделках не увидим. Зато все остальные возобновят активность.Фото: Виталий Носач, РБК-Украина

И как правило, это не те, кто сидит с чемоданом денег и выжидает, когда выгоднее приобрести понравившийся объект. Большая часть покупателей на вторичном рынке не имеют накоплений для чистой покупки – это слишком крупные суммы. Наши покупатели и продавцы – участники цепочек (параллельно что-то продающие/покупающие). Главная цель этих людей – решить свои жилищные вопросы.

Что будут покупать

Пандемия никуда, увы, не делась. Поэтому запрос на уютное, просторное жилье в обжитых зеленых районах или возле водоемов – остается высоким. Прогнозирую, что вырастет число тех, кто ищет квартиру в формате "въезжай и живи". У многих людей в условиях съежившейся экономики резко уменьшаются финансовые возможности для экспериментов с дизайном и ремонтом.

В топе запросов останется недорогие, но приемлемые по состоянию квартиры в домах улучшенных серий 70-90-х годов.

Военная напряженность также привнесет свои коррективы: люди будут искать жилье вдали от центра, стратегических предприятий, мест скопления народа. Прогнозирую повышение интереса к недвижимости в пригородах.

Динамика роста цен, которую мы наблюдали в прошлом году, едва ли сохранится. Одна из причин – скачок курса доллара. Вторичный рынок, который остается условно привязанным к американской валюте – по-своему реагирует на эти качели. Чем стремительнее дорожает долар – тем медленнее растут цены. А при резких скачках валюты они и вовсе могут просесть.

Посему – ждем весны.

Рекомендую всем, кому необходимо решать свои жилищные вопросы – не откладывать в долгий ящик. Еще не было такой ситуации на рынке недвижимости Украины, чтобы он намертво остановился. Но на цены и тенденции внешние факторы (такие, как военная нестабильность) могут серьезно повлиять. Это следует учитывать.

Ранее в наших колонках юрист давал актуальные для покупателей квартир в новостройках советы как читать договор с застройщиком и на что обратить особое внимание.

Также у нас есть мнение финансового директора как отразится на цене квартир законопроект 5600 о повышении налогом при продаже жилья.