Від інвестора до покупця: що не так із фінансуванням будівництва в Україні та як це змінити

Україна потребує мільярдних інвестицій для відновлення житла та інфраструктури. Проте державних коштів і допомоги партнерів недостатньо.

Як залучити приватний капітал та банківське фінансування, чому країні необхідно докорінно змінити підходи до підготовки проєктів і управління ризиками – в колонці президента МГІК Олександра Непомнящего для РБК-Україна.

Головне:

• Брак готових проєктів: у світі є вільний капітал, але інвестори шукають об'єкти зі зрозумілою економікою та мінімальними ризиками.
• Зміна моделі фінансування житла: ідея будівництва за кошти майбутніх власників застаріла; потрібні проєктне фінансування, гарантії та захищені рахунки.
• Роль інженерного консалтингу: контроль та оцінка ризиків мають здійснюватися ще до початку будівництва, а не під час робіт.
• Конкуренція за довіру: інвестори вкладатимуть кошти лише туди, де є прозора система управління та розподіл відповідальності.

Україні потрібні величезні ресурси для відбудови. Можливостей державного бюджету та міжнародної допомоги недостатньо, щоб покрити весь масштаб майбутніх інвестицій. Значну частину необхідного фінансування доведеться залучати від банків, міжнародних фінансових інституцій та приватних інвесторів.

Та капітал не приходить у проєкт лише тому, що він потрібен Україні. Інвестор хоче бачити зрозумілу економіку, оцінені ризики, відповідальність учасників і розуміти, як проєкт буде доведений до результату. Отже, паралельно з пошуком грошей маємо вирішити ще одне завдання – підготувати достатню кількість проєктів, у які ці гроші можна інвестувати.

Читайте також: Україна змінює правила відбудови. Чи готова вона до інфраструктурного виклику на $588 млрд

Особливо добре це видно на житловому будівництві. Нещодавнє дослідження Світового банку щодо його фінансування в Україні показує масштаб необхідних змін. Наша модель значною мірою побудована на коштах майбутніх власників квартир. Людина фактично не просто купує майбутнє житло – вона фінансує його будівництво і бере на себе частину ризиків девелопера.

Для нинішніх масштабів відбудови такої моделі буде недостатньо. Серед напрямів, які пропонує Світовий банк, – повноцінне проєктне фінансування, окремі проєктні компанії, банківське кредитування, захищені рахунки, гарантії завершення будівництва та незалежний технічний моніторинг.

За цим переліком фінансових інструментів стоїть важлива зміна самої логіки. Фінансуватися має конкретний, професійно підготовлений і керований проєкт.

Капіталу потрібен керований проєкт

Майже про те ж багато говорилось на Глобальній інфраструктурній конференції FIDIC у Нью-Делі. У дискусіях представників міжнародних фінансових інституцій, замовників, інженерних та консалтингових компаній постійно поверталися до однієї проблеми.

У світі є капітал, який шукає інфраструктурні інвестиції. Водночас бракує якісно підготовлених проєктів зі зрозумілими ризиками, прогнозованою економікою та реальною можливістю їх виконати.

Колишній sherpa G20 Амітабх Кант сформулював це коротко: Prepare before you procure – підготуй, перш ніж закуповувати.

Читайте також: У скільки обійдеться відновлення України: в оцінках стався стрибок

Інвестиційна привабливість проєкту виникає задовго до початку будівництва. Якість вихідних даних і проєктних рішень, реалістична фінансова модель, ризики, спроможність замовника, структура закупівлі та контракту – усе це зрештою впливає на рішення того, хто має дати гроші.

Гроші самі по собі не створюють готовий проєкт. Готовий і керований проєкт створює можливість залучити гроші.

Повернімося до житла. Якщо у проєкт заходить банк або інституційний інвестор, йому недостатньо обіцянки, що будинок буде завершений. Треба розуміти, на що витрачаються кошти, чи відповідає фактичне виконання плану, хто контролює строки та вартість. І що відбудеться, якщо щось піде не так.

Звідси й потреба в незалежному технічному моніторингу.

Ризик завжди має ціну

У Делі багато говорили про розподіл ризиків. Принцип тут доволі прагматичний: ризиком має управляти той учасник проєкту, який справді здатний на нього впливати.

Якщо передати стороні ризик, яким вона не може управляти, він не зникне. Його просто закладуть у ціну. А коли ризик складно навіть оцінити, фінансування стає дорожчим або інвестор вирішує не заходити у проєкт взагалі.

Для житлового будівництва це має цілком практичний вимір. Проєктне фінансування, захищені рахунки, гарантії завершення будівництва, незалежний технічний моніторинг не здатні прибрати всі ризики. Їхнє завдання інше – зробити ризики зрозумілішими і правильно розподілити між учасниками.

Для банку це менша невизначеність. Для девелопера – можливість отримати доступніше та прогнозованіше фінансування. А далі цей ланцюг доходить і до покупця.

Ми звикли думати, що у вартості квартири платимо за землю, матеріали, обладнання і роботу будівельників. Насправді покупець опосередковано платить ще й за ризики, закладені у фінансову модель проєкту.

І тут починається економіка якісної підготовки. Частину проблем дешевше не вирішувати під час будівництва, а не допустити до його початку. Ризики, яких уникнути неможливо, потрібно правильно розподілити й передбачити механізми управління ними.

Так формується те, що фінансисти називають bankability, – здатність проєкту отримати фінансування на прийнятних умовах.

Інженер до початку будівництва

Ця логіка змінює і роль професійного інженерного консалтингу.

В Україні інженера часто сприймають як фахівця чи компанію які приходять контролювати вже розпочате будівництво. Міжнародна практика показує дещо іншу картину: значна частина цінності послуги виникає раніше.

Поки будівництво не почалося, ще можна перевірити вихідні припущення, оцінити технічну реалізованість, побачити ризики, змінити невдале рішення, підготувати закупівлю і сформувати контрактну модель. Після виходу техніки на майданчик ціна помилки починає швидко зростати.

Результат такої роботи інколи взагалі важко показати. Це затримка, якої не сталося. Додаткові роботи, за які не довелося платити. Спір, що не виник. Ризик, який не перетворився на збиток.

Тому незалежна інженерна функція поступово стає частиною не тільки контролю будівництва, а й управління інвестиційним ризиком. І якраз тут рекомендації Світового банку для українського житлового сектору збігаються з ширшою тенденцією, про яку говорили в Делі.

Конкуренція за довіру

Перебудова житлового фінансування насправді значно більша тема, ніж кредити, іпотека чи механізми захисту покупців. Йдеться про іншу культуру реалізації інвестиційних проєктів. І житлом вона не обмежиться.

Транспорт, енергетика, комунальна інфраструктура – скрізь працюватиме схожа логіка. Проєкт повинен мати зрозумілу економіку, реалістичну вартість, визначені ризики і професійну систему управління.

Читайте також: Відбудова та модернізація України буде коштувати 1 трлн доларів

Ми багато говоримо про те, скільки коштів світ готовий спрямувати на відбудову України. Це справді одне з головних питань найближчих років. Та поруч із боротьбою за фінансовий ресурс буде ще одна конкуренція – за довіру капіталу.

І тут однієї потреби в грошах замало. Інвестору треба показати проєкт, у якому зрозуміло, хто управляє ризиками, хто відповідає за результат і яким чином вкладені кошти перетворяться на готовий об’єкт.

Тож питання для України полягає не тільки в тому, скільки грошей ми зможемо залучити на відбудову. Не менш важливо – скільки проєктів ми зможемо підготувати так, щоб у них були готові інвестувати.