От инвестора к покупателю: что не так с финансированием строительства в Украине и как это изменить

Украина нуждается в миллиардных инвестициях для восстановления жилья и инфраструктуры. Однако государственных средств и помощи партнеров недостаточно.

Как привлечь частный капитал и банковское финансирование, почему стране необходимо коренным образом изменить подходы к подготовке проектов и управлению рисками – в колонке президента МГИК Александра Непомнящего для РБК-Украина.

Главное:

• Брак готовых проектов: в мире есть свободный капитал, но инвесторы ищут объекты с понятной экономикой и минимальными рисками.

• Смена модели финансирования жилья: идея строительства за средства будущих владельцев устарела; нужны проектное финансирование, гарантии и защищенные счета.

• Роль инженерного консалтинга: контроль и оценка рисков должны осуществляться еще до начала строительства, а не во время работ.

• Конкуренция за доверие: инвесторы будут вкладывать средства только туда, где есть прозрачная система управления и распределение ответственности.

Украине нужны огромные ресурсы для восстановления. Возможностей государственного бюджета и международной помощи недостаточно, чтобы покрыть весь масштаб будущих инвестиций. Значительную часть необходимого финансирования придется привлекать от банков, международных финансовых институтов и частных инвесторов.

Но капитал не приходит в проект лишь потому, что он нужен Украине. Инвестор хочет видеть понятную экономику, оцененные риски, ответственность участников и понимать, как проект будет доведен до результата. Следовательно, параллельно с поиском денег должны решить еще одну задачу – подготовить достаточное количество проектов, в которые эти деньги можно инвестировать.

Читайте также:Украина изменяет правила восстановления. Готова ли она к инфраструктурному вызову на $588 млрд.

Особенно хорошо это видно на жилищном строительстве. Недавнее исследование Всемирного банка по его финансированию в Украине показывает масштаб необходимых изменений. Наша модель в значительной степени построена на средствах будущих владельцев квартир. Человек фактически не просто покупает будущее жилье – он финансирует его строительство и берет на себя часть рисков девелопера.

Для нынешних масштабов восстановления такой модели будет недостаточно. Среди направлений, которые предлагает Всемирный банк, – полноценное проектное финансирование, отдельные проектные компании, банковское кредитование, защищенные счета, гарантии завершения строительства и независимый технический мониторинг.

За этим перечнем финансовых инструментов стоит важное изменение самой логики. Финансироваться должен конкретный, профессионально подготовленный и управляемый проект.

Капиталу нужен управляемый проект

Почти о том же много говорилось на Глобальной инфраструктурной конференции FIDIC в Нью-Дели. В дискуссиях представителей международных финансовых институтов, заказчиков, инженерных и консалтинговых компаний постоянно возвращались к одной проблеме.

В мире есть капитал, который ищет инфраструктурные инвестиции. В то же время не хватает качественно подготовленных проектов с понятными рисками, прогнозируемой экономикой и реальной возможностью их выполнить.

Бывший sherpa G20 Амитабх Кант сформулировал это коротко: Prepare before you procure – подготовь, прежде чем закупать.

Читайте также: Во сколько обойдется восстановление Украины: в оценках произошел скачок

Инвестиционная привлекательность проекта возникает задолго до начала строительства. Качество исходных данных и проектных решений, реалистичная финансовая модель, риски, способность заказчика, структура закупки и контракта – все это в конечном итоге влияет на решение того, кто должен дать деньги.

Деньги сами по себе не создают готовый проект. Готовый и управляемый проект создает возможность привлечь деньги.

Вернемся к жилью. Если в проект заходит банк или институциональный инвестор, ему недостаточно обещания, что дом будет завершен. Надо понимать, на что тратятся средства, соответствует ли фактическое выполнение плану, кто контролирует сроки и стоимость. И что произойдет, если что-то пойдет не так.

Отсюда и потребность в независимом техническом мониторинге.

Риск всегда имеет цену

В Дели много говорили о распределении рисков. Принцип здесь довольно прагматичный: риском должен управлять тот участник проекта, который действительно способен на него влиять.

Если передать стороне риск, которым она не может управлять, он не исчезнет. Его просто заложат в цену. А когда риск сложно даже оценить, финансирование становится дороже или инвестор решает не заходить в проект вообще.

Для жилищного строительства это имеет вполне практическое измерение. Проектное финансирование, защищенные счета, гарантии завершения строительства, независимый технический мониторинг не способны убрать все риски. Их задача другая – сделать риски более понятными и правильно распределить между участниками.

Для банка это меньшая неопределенность. Для девелопера – возможность получить более доступное и прогнозируемое финансирование. А дальше эта цепь доходит и до покупателя.

Мы привыкли думать, что в стоимости квартиры платим за землю, материалы, оборудование и работу строителей. На самом деле покупатель косвенно платит еще и за риски, заложенные в финансовую модель проекта.

И здесь начинается экономика качественной подготовки. Часть проблем дешевле не решать во время строительства, а не допустить до его начала. Риски, которых избежать невозможно, нужно правильно распределить и предусмотреть механизмы управления ими.

Так формируется то, что финансисты называют bankability, – способность проекта получить финансирование на приемлемых условиях.

Инженер до начала строительства

Эта логика меняет и роль профессионального инженерного консалтинга.

В Украине инженера часто воспринимают как специалиста или компанию, которые приходят контролировать уже начатое строительство. Международная практика показывает несколько иную картину: значительная часть ценности услуги возникает раньше.

Пока строительство не началось, еще можно проверить исходные предположения, оценить техническую реализуемость, увидеть риски, изменить неудачное решение, подготовить закупку и сформировать контрактную модель. После выхода техники на площадку цена ошибки начинает быстро расти.

Результат такой работы иногда вообще трудно показать. Это задержка, которой не произошло. Дополнительные работы, за которые не пришлось платить. Спор, который не возник. Риск, который не превратился в убыток.

Поэтому независимая инженерная функция постепенно становится частью не только контроля строительства, но и управления инвестиционным риском. И как раз здесь рекомендации Всемирного банка для украинского жилищного сектора совпадают с более широкой тенденцией, о которой говорили в Дели.

Конкуренция за доверие

Перестройка жилищного финансирования на самом деле гораздо большая тема, чем кредиты, ипотека или механизмы защиты покупателей. Речь идет о другой культуре реализации инвестиционных проектов. И жильем она не ограничится.

Транспорт, энергетика, коммунальная инфраструктура – везде будет работать похожая логика. Проект должен иметь понятную экономику, реалистичную стоимость, определенные риски и профессиональную систему управления.

Читайте также: Восстановление и модернизация Украины будет стоить 1 трлн долларов

Мы много говорим о том, сколько средств мир готов направить на восстановление Украины. Это действительно один из главных вопросов ближайших лет. Но рядом с борьбой за финансовый ресурс будет еще одна конкуренция – за доверие капитала.

И здесь одной потребности в деньгах мало. Инвестору надо показать проект, в котором понятно, кто управляет рисками, кто отвечает за результат и каким образом вложенные средства превратятся в готовый объект.

Поэтому вопрос для Украины заключается не только в том, сколько денег мы сможем привлечь на восстановление. Не менее важно – сколько проектов мы сможем подготовить так, чтобы в них были готовы инвестировать.