Удари по заводах та нові тарифи: що буде з цінами на квартири восени

Купити квартиру на первинному ринку стає дедалі дорожче. Лише за рік новобудови додали в ціні 20,5% порівняно з відповідним кварталом 2025 року. Дорогі будматеріали, дефіцит кадрів, воєнні ризики і нові тарифи "Укрзалізниці" змушують девелоперів знову переглядати ціни.

Чи загрожує Україні дефіцит будматеріалів, як часто девелопери переписують цінники та чи варто купувати житло на етапі будівництва – у матеріалі РБК-Україна.

Що тисне на первинний ринок

Лише у першому кварталі 2026 року ціни на квартири на первинному ринку зросли на 17,3% порівняно з аналогічним періодом минулого року. А вже у другому кварталі, за даними Держстату, річний приріст цін сягнув рекордних за останні п'ять років – 20,5%.

Фото: Як змінювалися ціни на первинному ринку житла (інфографіка РБК-Україна)

Подорожчання квартир у новобудовах у 2026 році – це не маркетинговий хід чи забаганка девелоперів, а вимушена адаптація до зростання собівартості будматеріалів та курсових ризиків. Це підтверджують й інші показники Держстату. За червень 2026 року вартість будівельних робіт зросла на 1,5% порівняно з попереднім місяцем. А за рік зростання становило 23,1% відповідно до червня 2025 року.

Тим часом ціни виробників промислової продукції, до яких належать і будівельні матеріали, за рік зросли на 39,1%. У червні порівняно з травнем цей показник впав на 4,1%, проте вже в липні через подорожчання електроенергії, газу та пари промислові ціни знову пішли вгору – на 3%.

Фото: Порівняння вартості будівельних робіт та цін на промислову продукцію (інфографіка РБК-Україна)

Різке прискорення зростання цін у будівництві з лютого 2026 року може бути пов’язане з кризою в Ормузькій протоці. Через блокування протоки суттєво подорожчало пальне (бензин і дизель), яке необхідне для експлуатації техніки на будівництві.

Іншими чинниками, що збільшують ціни на новобудови, як пояснює фінансовий аналітик Андрій Шевчишин у коментарі РБК-Україна, є курсова девальвація (здорожчання імпортних інженерних систем, ліфтів і фасадних систем) та критичний дефіцит робітників на майданчиках через недосконалі механізми бронювання.

Джерела попиту на первинці, за словами аналітика, мають здебільшого соціально-вимушений характер: перерозподіл коштів через бюджет, держпрограма "єОселя", а також купівля житла переселенцями зі східних регіонах, які не можуть вивести капітал за кордон через валютні обмеження Національного банку України.

Сировинна та реалії українських заводів

Сама собівартість будівельних матеріалів, вказують у ПБГ "Ковальська" у відповіді РБК-Україна, від початку 2026 року зросла на 30-50%, залежно від виду будівельної продукції, і продовжує збільшуватися.

Головними факторами зростання ціни, пояснюють у компанії, стало подорожчання пального, цементу, щебню, піску, підвищення тарифів на вантажні перевезення УЗ. А також – зростання витрат на оплату праці.

Керівник служби замовника девелоперської компанії Standard One Артем Гордійчук, також підтверджує, що найпомітніше подорожчали цегла, будівельні розчини, бетон, арматура та кабельно-провідникова продукція. А матеріалів, що не зросли у вартості, практично не залишилося через збільшення вартості доставки.

"До кінця 2026 року ми очікуємо подальшого зростання вартості матеріалів та інженерного обладнання. За нашими оцінками, залежно від конкретної категорії подорожчання може становити в середньому близько 10-20% від поточного рівня", – прогнозує Гордійчук.

Водночас важливий для будівництва ринок арматури зберігає відносну стабільність. Заводи випускають достатньо металу для задоволення потреб первинного ринку.

"Ціна на арматуру була скоригована швидше через зміну курсу гривні до долара. Враховуючи високу конкуренцію серед виробників металопродукції, ціна на арматуру протягом останніх місяців не зазнала суттєвих коливань для кінцевого споживача, навіть попри значне зростання собівартості", – повідомили РБК-Україна в Департаменті комунікацій "АрселорМіттал Кривий Ріг" напочатку серпня.

Втім, безпекові ризики залишаються критичним фактором для промисловців. У середині серпня підприємство зазнало ракетного удару РФ, унаслідок чого пошкоджено доменні та енергетичні потужності й частково зупинено виробничі процеси.

У поєднанні з високою вартістю електроенергії для промисловості це створює додаткову невизначеність щодо подальших обсягів пропозиції та собівартості української арматури.

Що стосується ринку світлопрозорих конструкцій, як пояснив РБК-Україна виконавчий директор Асоціації "Українські виробники світлопрозорих конструкцій" Михайло Орленко, називати єдиний відсоток зростання собівартості для всієї галузі було б неправильно через різний тип продукції.

Проте, за словами Орленка, динаміку цін можна простежити на прикладі 4-міліметрового флоат-скла – базового матеріалу для виготовлення склопакетів. Від початку року його закупівельна ціна в євро зросла приблизно на 13,2% – з 3,8 євро за квадратний метр (без ПДВ) у січні до 4,3 євро на початку липня.

За оцінкою Асоціації, у виробництві віконного профілю та фурнітури лідерські позиції на внутрішньому ринку займають українські виробники. Наприклад склопакет є повністю українським продуктом, однак базове скло та скло з енергоефективними покриттями надходить з-за кордону. Через це імпортозалежність за цією сировиною сягає 100%.

Загалом, зауважує президент Всеукраїнської спілки виробників будматеріалів Костянтин Салій, українські підприємства закривають поточні потреби девелоперів на 100% через їхній стриманий попит.

"Зараз ми проходимо високий сезон. У нас 42-48% продажів. Тому є куди зростати. Ми, навпаки, хочемо, щоб у наших українських виробників був більший попит", – вказує Костянтин Салій.

Дефіцит будматеріалів, за його словами, можливий лише тоді, коли почнеться відбудова і станеться одномоментний вихід на ринок багатьох споживачів. Наразі ж на вітчизняному ринку вистачає щебню, піску, бетону, газоблоків, плитки та цегли.

Проте наявність сировини на заводах не завжди гарантує її швидкої появи на майданчику. На поставки впливають умови транспортної логістики.

Вантажні тарифи та "залізничний" фактор

З 1 серпня 2026 року АТ "Укрзалізниця" підвищила тарифи на вантажні перевезення на 30%. Таке рішення прямо впливає на кінцеву вартість будівництва, адже дорожчим стає транспортування кожної тонни сировини до заводу чи майданчика.

Ба більше, як зазначають у ПБГ "Ковальська", постійні атаки ворога на залізничну інфраструктуру у квітні-червні 2026 року спричинили уповільнення руху вагонів та виникнення ситуативного дефіциту сировини (щебню і цементу).

Для вирішення цієї проблеми компанія змушена диверсифікувати постачальників та використовувати альтернативні маршрути доставки. Це також додає витрат до підсумкової вартості матеріалів.

Механіка ціноутворення девелоперів

Вартість будівельних матеріалів та валютні коливання забезпечують близько третини загального зростання собівартості будівництва, наголошує комерційна директорка "Інтергал-Буд" Олена Рижова у коментарі РБК-Україна. Однак решта припадає на оплату праці, логістику та енергоавтономність.

Крім того, за її словами, збільшення вартості квадратного метра для покупця відбувається поступово. Девелопери не можуть перекласти цей стрибок на покупця миттєво, тому зростання цін іде з певним часовим лагом.

Через дедалі частіші обстріли складської нерухомості забудовники не можуть ризикувати і накопичувати великі склади з матеріалами безпосередньо на майданчиках.

"Ми наперед формуємо потребу в основних матеріалах та закуповуємо окремі позиції, фіксуючи ціну. Але накопичувати великі запаси матеріалів на будмайданчику зараз недоцільно і навіть ризиковано в умовах регулярних обстрілів", – пояснє Олена Рижова.

Девелоперська компанія "Креатор Буд" у відповіді на запит РБК-Україна також зазначає, що закупівля будівельних матеріалів здійснюється завчасно. Це дозволяє частково фіксувати поточну вартість матеріалів і зменшувати ризики різких коливань собівартості.

Водночас, вказують у компанії, перегляд цін відбувається орієнтовно раз на квартал і залежить не лише від зміни собівартості, а й від стадії будівельної готовності.

Фото: Медіанна вартість новобудов та річний приріст (інфографіка РБК-Україна)

Що стосується розтермінування, то така опція залишається доступною у більшості забудовників.

Як пояснюють у "Креатор Буд", умови розтермінування формуються індивідуально для кожного проєкту залежно від терміну, розміру першого внеску та стадії готовності об’єкта.

Наприклад в "Інтергал-Буд", перший внесок може бути від 30% до 50%, а термін розтермінування сягає від 3 місяців до 4-5 років із чіткою фіксацією вартості "квадрата" та графіка виплат у договорі.

Поведінка покупця та інвестиційні моделі

Як пояснює Андрій Шевчишин, завдяки прив'язці цін до доларового еквівалента девелопери зберігають інвестиційну привабливість житла для покупців.

"Зараз закладається інвестиційна привабливість. Закладається на старті забудовником зміна ціни. Дуже нерівномірно по регіонах ця динаміка спостерігається і попит нерівномірний. Проте так, забудовники намагаються тримати оцю привабливість, витримуючи географічні особливості", – додає аналітик.

Така модель робить первинний ринок одним із небагатьох дієвих інструментів захисту заощаджень від інфляції та девальвації гривні.

Наразі, зауважує у коментарі РБК-Україна експертка з нерухомості Олена Бондарук, покупці чітко розділилися на дві категорії: ті, хто купує для власного проживання та приватні інвестори.

Перші намагаються купувати квартири в уже зданих в експлуатацію будинках задля мінімізації ризиків. Водночас інвестори під бізнес розглядають інвестиції на початку будівництва, адже це дає можливість отримати максимальний прибуток у 40-50%, вказує експертка.

Проте Олена Бондарук нагадує: перед інвестуванням у недобудову важливо враховувати ризики можливих затримок робіт або введення будинку в експлуатацію.

Прогнози на осінь 2026 року

Підвищення вартості квадратного метра восени 2026 року буде неминучим наслідком накопиченого "часового лагу" між зростанням собівартості будматеріалів, логістики, зарплат робітників та роздрібними прайсами девелоперів.

Тим часом купівля житла на етапі будівництва восени 2026 року може стати не лише засобом швидкого спекулятивного заробітку, а захисним активом, який дозволить зберегти вартість квадратного метра від подальшої девальвації. Однак таке рішення вимагатиме детального вивчення об'єкта та передбачення можливих ризиків.

Питання – відповіді (FAQ):

– Чи загрожує ринку реальний дефіцит будівельних матеріалів?

– Ні, українські заводи закривають попит на 100%. Дефіцит можливий лише з початком масової повоєнної відбудови країни.

– Чому забудовники не тримають великі склади будматеріалів?

– Накопичувати великі запаси безпосередньо на майданчиках зараз занадто ризиковано через загрозу ракетних обстрілів.

– Як часто девелопери переглядають ціни на будинки?

– Це залежить від окремої компанії, але орієнтовно раз на квартал.

– Як підвищення вантажних тарифів УЗ впливає на ціну житла?

– Тариф +30% здорожчує доставку кожної тонни сировини для виробництва будматеріалів.

– Скільки можна заробити на інвестиціях у "котлован"?

– Інвестиції на початку будівництва можуть мати дохідність до 40-50%.