У 2025 році за продаж квартири можна заплатити суттєву суму на податки. Розбираємося, чому одні українці платять 0%, а інші сплачують понад 10% податку на прибуток та військового збору.
В яких випадках потрібно сплачувати податки, та хто за що платить – у матеріалі РБК-Україна
Головне:
Основні зміни передбачені у Законі "Про внесення змін до Податкового кодексу України", які стосуються доходів від операцій з відчуження нерухомості.
"На розмір податку або пільгу тепер впливає, скільки обʼєкт житлової нерухомості перебуває у власності", – прокоментувала РБК-Україна експерт з нерухомості Олена Бондарук.
Як і раніше, продаж першого об’єкта нерухомості протягом календарного року звільняється від оподаткування, якщо власник володів ним понад три роки. Але у 2025 році посилили вимоги щодо другого та наступних продажів. За словами експерта, якщо особа продає другу квартиру або будинок у межах року, вона має сплатити податок за повною ставкою.
"На комерційну нерухомість податок завжди є: ПДФО – 5%, військовий збір – 5%, державне мито – 1%, незалежно від того, скільки майно знаходиться у власності", – зазначила Олена Бондарук.
Експерт наголошує, що зараз податкові зобов’язання фізичних осіб залежать від кількості продажів і статусу нерухомості:
Фахівець підкреслила, що у разі підтвердження первісної вартості придбання нерухомості, податок сплачується лише з різниці між купівлею та продажем. Якщо продається квартира за півтора мільйона гривень, яка була придбана за один мільйон гривень, то податок на прибуток у розмірі 18% та військовий збір у розмірі 5% будуть нараховані лише на різницю в 500 000 гривень, а не на всю суму продажу.
Проте, якщо ви не зможете підтвердити первісну вартість, податок буде нараховано на всю суму продажу. Для підтвердження початкової вартості потрібно надати документи про купівлю нерухомості. При продажу обов'язково проводиться нова оцінка майна.
У загальному підсумку при повторному продажу житла у 2025 році сума податкового навантаження може сягати 23%.
У Податковому кодексі передбачено кілька винятків по сплаті податків. Якщо об'єкт передано у спадок від родичів першого ступеня (батьки, діти) і продається до настання трирічного терміну володіння, можна уникнути сплати податку на прибуток.
"Не оподатковується та нерухомість, що понад 3 роки знаходиться у власності та нерухомість, якою володіє продавець за спадщиною", – наголосила Олена Бондарук. І додала, що не варто плутати такі ситуації з даруванням – така нерухомість оподатковується.
В окремих випадках звільняються від податку особи з інвалідністю 1 групи, ветерани бойових дій, внутрішньо переміщені особи, які отримали компенсацію за зруйноване житло.
Окрім податків, при продажу нерухомості можуть виникати й інші збори та витрати. "Державне мито за нотаріальне посвідчення договору купівлі-продажу сплачується в будь-якому випадку", – прокоментувала експерт і уточнила, що його розмір залежить від вартості нерухомості й становить 1% від оцінної вартості або суми договору.
Покупець нерухомості зобов'язаний сплатити збір на обов'язкове державне пенсійне страхування, який становить 1% від оцінної вартості нерухомості. Цей збір сплачується перед нотаріальним посвідченням договору купівлі-продажу.
Хто за що платить при укладенні договору – це "внутрішня" домовленість сторін. Але здійснюються такі платежі все одно від вищевказаних платників, визначених законом.
До супутніх витрат, які також необхідно внести до переліку відносяться послуги нотаріуса, внесення змін у Державний реєстр речових прав, можливі банківські або страхові комісії.
У випадку, якщо договір укладається за заниженою ціною, продавець несе податкові ризики, бо фіскальні органи можуть визнати вартість продажу нижчою за ринкову і донарахувати податки.
Крім того, у 2025 році планується запровадження електронного моніторингу ринкових цін, що ускладнить використання "сірого" оформлення угод.
Перед продажем доцільно проконсультуватися з фахівцем з нерухомості, щоб уникнути непередбачених витрат. Або скористатися калькулятором на сайті Державної податкової служби України для попередньої оцінки податків.
Нагадаємо, що ціни на квартири в новобудовах поступово дорожчають. За останні пів року в деяких містах вони зросли до 15% у валюті. Але в деяких містах спостерігається й зниження цін на нові квадратні метри. Де саме – читайте в матеріалі РБК-Україна.
Для підготовки статті використали коментарі експерта з нерухомості Олени Бондарук, матеріали Державної податкової служби України, матеріали з Закону “Про внесення змін до Податкового кодексу України”.