Главное управление НБУ по Киеву и Киевской обл. провело анализ типичных ошибок, которые делают банки при оформлении кредитных договоров, договоров залога и дополнительных договоров. Рекомендации ГУ Нацбанка, изложенные в письме НБУ № 06-204/14152 от 22 июня, заключаются в следующем.
1. При подготовке проектов кредитных договоров, договоров залога/ипотеки и дополнительных договоров к ним (далее - договоры) к подписанию:
- в типичные образцы договоров, готовящихся для заключения между банком и НБУ, банки не должны самостоятельно вносить изменения, не касающиеся существенных условий;
- подписантами договоров от банка могут быть только те должностные лица, указанные в преамбуле договора и образцы подписей которых внесены в карточку образцов подписей в ГУ;
- в договорах залога/ипотеки в преамбуле необходимо обязательно указывать подписантов должников и имущественных поручителей;
- при подготовке к подписанию договоров залога/ипотеки в ГУ обязательно подавать: карточки с образцами подписей подписантов - для должников и имущественных поручителей-субъектов хозяйственной деятельности; нотариально заверенные подписи - для должников и имущественных поручителей - физических лиц-субъектов ведения предпринимательской деятельности, физических лиц;
- в ипотечных договорах необходимо правильно указывать номер кредитного договора, он обеспечивает;
- основные параметры в договорах залога/ипотеки должны соответствовать существенным условиям кредитного договора, заключенного между банком и НБУ.
2. При подготовке пакетов документов по обеспечению кредита НБУ, сумма кредита, имущественные права по которому банк предлагает в обеспечение по кредиту Нацбанка, должна полностью покрывать сумму кредита НБУ и начисленные проценты по нему. На это нужно обращать внимание при передаче в залог имущественных прав по кредитам, предоставленных в иностранной валюте. В залог по кредитам Нацбанка рассматриваются имущественные права на невозобновляемые кредитные линии, полностью использованные заемщиком.
Рекомендации по вопросам страхования:
- объект ипотеки, подлежащей страхованию, в договорах страхования должен быть идентичен тому, который указан в договорах ипотеки;
- выгодоприобретателем по договору страхования должен быть только банк;
- страховая сумма в договоре страхования должна отражать полную стоимость имущества, а не кредита;
- в случае, когда по договору ипотеки передается в залог НБУ несколько объектов недвижимости, то в договоре страхования страховая сумма должна быть пропорционально распределена по каждому объекту ипотеки, исключением является целостный имущественный комплекс (имущественный комплекс, комплекс), который выступает как один объект страхования;
- страховые риски должны быть логичными для каждого вида обеспечения, например, если залог - объект недвижимости, то страховыми рисками выступают затопление, пожар, электрическое замыкание, срыв газовых баллонов, противоправные действия третьих лиц и т.п., а когда объект залога - земля, то риски - оползень, ураганы и т.д., но не пожар и начало военных действий;
- срок действия договора страхования должен соответствовать сроку действия кредитного договора, заключенному между банком и субъектом хозяйственной деятельности или физическим лицом-субъектом предпринимательской деятельности.
Рекомендации по вопросам оценки объекта залога:
- оценка объекта залога определяется без НДС;
- объект оценки должен соответствовать объекту ипотеки, или есть возможность выделить его стоимость из общей стоимости имущества, которое оценивается;
- оценка должна осуществляться не менее чем двумя методами;
- в оценке должны быть все необходимые разделы, требуемых национальным стандартом №1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав», утвержденным постановлением Кабмина №1440 от 10 сентября 2003 г. (далее - Стандарт 1), и национальным стандартом №2 «Оценка недвижимого имущества », утвержденным постановлением Кабмина №1442 от 28 октября 2004 г.;
- в оценку обязательно необходимо включать пошаговые расчеты стоимости объекта залога с таблицами исходных данных;
- оценка должна осуществляться только сертифицированными лицами;
- в оценку земли обязательно должна быть рецензия;
- проводить актуализацию оценки объекта залога вместо полноценной оценки возможно лишь в случаях, предусмотренных Стандартом 1;
- отчет об оценке должен быть подписан двумя лицами - оценщиком-экспертом и директором оценочной компании. Если оценщик - субъект предпринимательской деятельности, то также проставляются две подписи - одно лицо подписывается как оценщик-эксперт и как руководитель оценочной компании.
3. При подготовке пакетов документов по обеспечению по кредитам НБУ, если в залог предлагается имущество банка или имущественных поручителей:
- страховать объекты прямой ипотеки нужно в соответствии с п. 4 приложения 2 к положению о рефинансировании и предоставления НБУ кредитов банкам Украины с целью стимулирования экономики Украины на период ее выхода на докризисные параметры, утвержденного постановлением правления Нацбанка №47 от 4 февраля 2010 г .;
- оценка имущества, передаваемого в залог по кредитам Нацбанка, должна быть произведена не ранее, чем за три месяца до обращения в ГУ;
- отчет об оценке должен быть подписан двумя лицами - оценщиком-экспертом и директором оценочной компании. Если оценщик - субъект предпринимательской деятельности, то также проставляются две подписи - одно лицо подписывается как оценщик-эксперт и как руководитель оценочной компании;
- до даты подписания договоров ипотеки объект залога должен быть проверен представителем НБУ.