Головне управління НБУ по Києву та Київській обл. провело аналіз типових помилок, які роблять банки при оформленні кредитних договорів, договорів застави та додаткових договорів. Рекомендації ГУ Нацбанку, викладені в листі НБУ №06-204/14152 від 22 червня, полягають в наступному.
1. Під час підготовки проектів кредитних договорів, договорів застави/іпотеки та додаткових договорів до них (далі - договори) до підписання:
- до типових зразків договорів, що готуються для укладення між банком і НБУ, банки не повинні самостійно вносити зміни, що не стосуються істотних умов;
- підписантами договорів від банку можуть бути лише ті посадові особи, які зазначені у преамбулі договору та зразки підписів яких внесено до картки зразків підписів у ГУ;
- у договорах застави/іпотеки у преамбулі необхідно обов'язково вказувати підписантів боржників та майнових поручителів;
- під час підготовки до підписання договорів застави/іпотеки до ГУ обов'язково подавати: картки із зразками підписів підписантів - для боржників та майнових поручителів-суб'єктів господарської діяльності; нотаріально засвідчені підписи - для боржників та майнових поручителів-фізичних осіб-суб'єктів підприємницької діяльності, фізичних осіб;
- в іпотечних договорах необхідно правильно зазначати номер кредитного договору, який він забезпечує;
- основні параметри у договорах застави/іпотеки повинні відповідати істотним умовам кредитного договору, укладеного між банком і НБУ.
2. Під час підготовки пакетів документів по забезпеченню за кредитами НБУ сума кредиту, майнові права за яким банк пропонує у забезпечення за кредитом Нацбанку, повинна повністю покривати суму кредиту НБУ та нараховані проценти за ним. На це треба звертати увагу при передачі у заставу майнових прав за кредитами, наданими в іноземній валюті. У заставу за кредитами Нацбанку розглядаються майнові права на невідновлювальну кредитну лінію, що повністю використана позичальником.
Рекомендації з питань страхування:
- об'єкт іпотеки, що підлягає страхуванню, в договорах страхування повинен бути ідентичний тому, що зазначений у договорах іпотеки;
- вигодонабувачем за договором страхування повинен бути тільки банк;
- страхова сума у договорі страхування повинна відображати повну вартість майна, а не кредиту;
- у випадку, коли за договором іпотеки передається у заставу НБУ кілька об'єктів нерухомості, то у договорі страхування страхова сума повинна бути пропорційно розподілена за кожним об'єктом іпотеки, виключенням є цілісний майновий комплекс (майновий комплекс, комплекс), який виступає як один об'єкт страхування;
- страхові ризики повинні бути логічними для кожного виду забезпечення, наприклад, коли застава - об'єкт нерухомості, то страховими ризиками виступають затоплення, пожежа, електричне замикання, зрив газових балонів, протиправні дії третіх осіб тощо, а коли об'єкт застави - земля, то ризики - зсув ґрунту, буревії, тощо, але не пожежа та початок воєнних дій;
- термін дії договору страхування повинен відповідати терміну дії кредитного договору, укладеному між банком і суб'єктом господарської діяльності або фізичною особою-суб'єктом підприємницької діяльності.
Рекомендації з питань оцінки об'єкта застави:
- оцінка об'єкта застави визначається без ПДВ;
- об'єкт оцінки повинен відповідати об'єкту іпотеки, або є змога виділити його вартість із загальної вартості майна, що оцінюється;
- оцінка повинна здійснюватися не менше як двома методами;
- у оцінці повинні бути всі необхідні розділи, що вимагаються національним стандартом №1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затвердженим постановою Кабміну №1440 від 10 вересня 2003 р. (далі - Стандарт 1), та національним стандартом №2 «Оцінка нерухомого майна», затвердженим постановою Кабміну№1442 від 28 жовтня 2004 р.;
- до оцінки обов'язково необхідно включати покрокові розрахунки вартості об'єкта застави із таблицями вихідних даних;
- оцінка повинна здійснюватися лише сертифікованими особами;
- на оцінку землі обов'язково повинна бути рецензія;
- проводити актуалізацію оцінки об'єкта застави замість повноцінної оцінки можливо лише у випадках, передбачених Стандартом 1;
- звіт про оцінку повинен бути підписаний двома особами - оцінювачем-експертом та директором оціночної компанії. Якщо оцінювач - суб'єкт підприємницької діяльності, то також проставляються два підписи - одна особа підписується як оцінювач-експерт і як керівник оціночної компанії.
3. Під час підготовки пакетів документів по забезпеченню за кредитами НБУ, якщо у заставу пропонується майно банка або майнових поручителів:
- страхувати об'єкти прямої іпотеки потрібно у відповідності до п. 4 додатка 2 до положення про рефінансування та надання НБУ кредитів банкам України з метою стимулювання економіки України на період її виходу на докризові параметри, затвердженого постановою правління Нацбанку №47 від 4 лютого 2010 р.;
- оцінку майна, що передається в заставу за кредитами Нацбанку, має бути здійснено не раніше, ніж за три місяці до звернення до ГУ;
- звіт про оцінку повинен бути підписаний двома особами - оцінювачем-експертом та директором оціночної компанії. Якщо оцінювач - суб'єкт підприємницької діяльності, то також проставляються два підписи - одна особа підписується як оцінювач-експерт і як керівник оціночної компанії;
- до дати підписання договорів іпотеки об'єкт застави повинен бути перевірений представником НБУ.