Новобудови дорожчають, проектів стає більше: як змінилась "первинка" в Україні у 2025 році

Чому дорожчає первинка

2025 рік для будівельної галузі не став легшим. Забудовники стикаються з подорожчанням будматеріалів, нестачею кадрів і зростанням зарплат. Саме оплата праці зараз формує 10-20% вартості квадратного метра.

Окрім цього, впливають витрати на енергонезалежність та безпеку, що робить проекти дорожчими, але підвищує їхню привабливість для покупців.

Геополітичні події також зіграли свою роль. Вибори у США та очікування завершення війни додали ринку оптимізму - попит зріс у більшості регіонів із січня по травень.

Де "квадрат" подорожчав найбільше

Лідерами зростання цін стали:

• Одеса: +19% за рік;
• Хмельницький: +14%;
• Луцьк, Житомир, Тернопіль: +12%;
• Івано-Франківськ та Чернігів: +10%.

При цьому найдорожчими залишаються новобудови Львова - у середньому 58,6 тисячі гривень за 1 кв. м (+6% за рік).

У трійці міст з найвищими цінами вперше за час повномасштабної війни відбулися зміни:

• Львів - 58,6 тисячі гривень за 1 кв. м;
• Київ - 55,3 тисячі гривень за 1 кв. м;
• Одеса - 47,1 тисячі гривень за 1 кв. м (вперше обігнала Ужгород).

Ціни на первинному ринку України (скриншот)

Що зі здачею в експлуатацію

Попри активність девелоперів, обсяги введеного в експлуатацію житла трохи зменшилися. За три квартали 2025 року в Україні здали 6,52 млн м².

Найбільше - у Київській області (1,37 млн м²), Києві (0,76 млн м²) та на Львівщині (0,76 млн м²).

Одеса показала серйозний прорив - 0,61 млн м², що більше, ніж за весь 2024 рік.

В Україні за рік з'явилося 41 тисяча нових квартир, найбільше - у Києві (12 850, +20% за рік), рекордний приріст - в Одесі (6740 квартир, +127% за рік).

Кількість квартир, введених в експлуатацію (скриншот)

Які квартири купують найчастіше

Структура продажів у 2025 році виглядає так:

• 1-кімнатні - 50%;
• 2-кімнатні - 33%;
• 3-кімнатні - 16%;
• дворівневі - близько 1%.

Скільки нових проектів на ринку

Станом на кінець 2025 року в Україні можна вибрати житло у понад 2150 проектах.

Дві третини - багатоквартирні ЖК, решта - котеджні містечка. Найбільше пропозицій у Києві та області - 406 ЖК і 355 котеджних містечок. Це:

• 27% усіх активних ЖК в Україні;
• 57% усіх активних КМ;
• Львівська область - друга за кількістю новобудов (265 ЖК та 94 КМ).

Рекордне зростання активності девелоперів

У Києві та області цьогоріч спостерігалося неймовірне пожвавлення ринку. Кількість нових проектів у 2025 році зросла на 70% порівняно з минулим роком.

З початку року на ринку України відкрито продажі у 214 житлових комплексах (ЖК). Найбільше нових проектів презентували у Львові - 63 ЖК. На другому місці - Київська область (без столиці) з 28 новими ЖК, далі йдуть Івано-Франківська та Закарпатська області з 22 та 19 ЖК відповідно. Київ потрапив на п’яте місце - тут стартували продажі в 17 нових ЖК, тоді як у 2024 році їх було лише 6.

За підсумками року, обсяги виводу на ринок нових ЖК у столиці та регіоні зросли на 85%.

Попит та повернення інвесторів

Активність девелоперів частково пояснюється зростанням попиту та поверненням пакетних інвесторів - тих, хто купує одразу кілька квартир у нових проектах.

Динаміка продажів у Києві та Львові схожа, проте в столиці збільшилася кількість інвестиційних запитів. Якщо у 2022-2023 роках попит на "пакетні" покупки був майже відсутній, то у 2025-му таких запитів уже значно більше. Вони ще не масові, але достатньо, щоб говорити про поступове відновлення інтересу інвесторів.

Мінімальна вартість квартири

За підсумками року, найдешевші квартири на первинному ринку коштують:

• Суми - 23,2 тисячі доларів або 1 млн гривень;
• Львів - 61,7 тисячі доларів або 2,6 млн гривень (у 2,5 раза дорожче, ніж у Сумах).

Цей показник впливає і на середній перший внесок за пільговою іпотекою "єОселя", яка у 2025 році переорієнтувалась на житло від забудовників.

Середній перший внесок за "єОселю"

Готове житло:

• Львів - 636 тисяч гривень за квартиру вартістю 3,2 млн гривень;
• Київ - 532 тисячі гривень за квартиру вартістю 2,7 млн гривень;

Житло, що будується:

• Львів - 525 тисяч гривень за квартиру вартістю 2,6 млн гривень;
• Дніпро - 475 тисячі гривень за майнові права на майбутню квартиру вартістю 2,4 млн гривень;
• Київ - 463 тисячі гривень за квартиру вартістю 2,3 млн гривень.

Ці показники дозволяють оцінити, який обсяг власних коштів потрібен українцям для участі у програмі та планування покупки житла на первинному ринку.

Вартість найдешевших квартир за програмою "єОселя" (скриншот)