Квартири дорожчають, але попиту немає. Як війна змінила ринок нерухомості

Ринок нерухомості з початку великої війни навіть у великих містах досі перебуває у стагнації. Через стрибок курсу долара та подорожчання будматеріалів ціни квартир у новобудовах зросли. Охочих купувати житло на первинному ринку мало навіть у Києві, кажуть експерти з нерухомості.

Але зараз кардинально знизилися ціни на вторинному ринку – за реальними угодами ціни можуть знижувати чи не на 50% від тієї вартості, яку публікують в оголошеннях на сайтах.

РБК-Україна дізнавалася, скільки коштує житло в Києві та інших містах України, чому нерухомість дорожчає і чи підвищується попит на купівлю квартир.

Зростання на 30%. Житло в новобудовах дорожчає

З початку повномасштабного вторгнення Росії середньозважені ціни на первинному ринку Києва зросли у гривні на 37% або 13 300 гривень за квадрат, каже РБК-Україна експерт ринку нерухомості Вікторія Берещак.

"Це пов'язано, перш за все, з курсовими ралі: долар зріс з 29,25 до 36,6 гривень, що потягнуло вгору і собівартість. Другий фактор – інфляція та зростання цін на основні складові собівартості – будівельні матеріали та робочу силу", – зазначає вона.

Проте ціни у доларах не надто зросли, каже експерт. Насамперед це пов'язано з курсом, який тривалий час був фіксованим НБУ, а потім різко підскочив. Проте девелопери за умов обмеженого платоспроможного клієнта на ринку було неможливо підняти ціни, більше того – низька будівельна динаміка їм це також дозволяла робити.

Досі на ринку практикують спеціальний курс, який є нижчим. Це роблять, щоб покупець із грошима погодився на придбання квартири. Проте Вікторія Берещак вважає, що незабаром варто чекати на зростання цін на житло в доларах.

Фото: Ціни на первинному ринку Києва зросли у гривні на 37% або 13 300 гривень за квадратний метр (Віталій Носач/РБК-Україна)

"Зростає собівартість будівництва, що впливатиме на кінцеву ціну квадрата. Також реальний курс, а не номінальний, вже став звичайним явищем у всіх сферах економічного життя та розрахунках. А закупівля будматеріалів, паливно-мастильних матеріалів, ремонт та обслуговування техніки, розрахунок із підрядниками буде за офіційним курсом, а не попереднім. Отже, гадаю, найближчими місяцями буде поступове зростання вартості квартир і в доларах", — каже вона.

Курс долара та зупинка заводів. Чому зростають ціни на квартири

Первинний ринок під час війни практично не активний, і за пів року війни він не відновився навіть на 10%, каже РБК-Україна фахівець консалтингової компанії SV Development Сергій Костецький.

За його словами, через низький попит з ринку нерухомості повністю пішли ті, хто перепродував квартири, спекуляцій немає, бо "нічим спекулювати". Загалом у новобудовах житло подорожчало на 20-30%.

"На первинному ринку все сумно. До того ж було ухвалено закон, який встановив для забудовника жорсткі умови. Наприклад, ключі від квартири люди вручатимуть, коли на житло отримано всі документи, і будинок має бути підключений до комунікацій. (15 вересня Володимир Зеленський підписав законопроект (№5091), який передбачає низку заходів від недобропорядних забудовників – ред.)", - говорить Костецький.

За його словами, мало хто із забудовників відновив будівництво об'єктів, які зупинилися після 24 лютого. Пояснює це тим, що попиту на житло у новобудовах практично немає, навіть у Києві.

Фото: Приклади вартості житла в Дарницькому районі Києва (скриншот із сайту uk.bn.ua)

"Може хтось і відновив роботи, але це поодинокі випадки. Часто тому, що цього вимагали люди, які вже купили квартиру. Тоді забудовнику важливо показати, що роботи йдуть. Якщо до війни в будинку продали 50% квартир, то шанс на здачу об'єкту найближчим часом вкрай низькі. Будинки добудовуватимуть або за рахунок тих мешканців, або просто не будуватимуть", – прогнозує співрозмовник.

За словами Костецького, у договорах така ситуація потрапляє під форс-мажор, і "в які б суди на забудовника не подавали, все одно це форс-мажор і забудовник матиме рацію".

"Забудовники прив'язані до долара. А курс валют зростає, матеріали дорожчають, багато заводів на сході України розбомбили, і доводиться везти багато імпортних матеріалів. Які, звичайно, також дорожчі", — додає він.

У середньому зараз можна говорити про зростання будматеріалів на 35% від початку війни через порушені логістичні ланцюжки, втрати виробничих потужностей, ажіотаж навколо окремих матеріалів, які раптово опинилися в дефіциті, говорить Вікторія Берещак. Є категорії товарів, які подорожчали на 50-70%. Наприклад, якісний бетон, керамоблок, лакофарбові вироби, пояснює експерт.

Спад цін на "вторинці". Скільки коштує житло у великих містах

На вторинному ринку зараз можна купити квартиру іноді навіть на 50% дешевше, ніж у недобудованій новобудові поруч із нею, каже фахівець SV Development.

Фото: Вартість квартир в Одесі знизилася на тлі постійної загрози війни (скриншот із сайту olx.ua)

"По вторинному ринку за реальними угодами ціни зараз практично вдвічі нижчі, ніж до війни. Якщо моніторити бази даних, то там якоїсь глобальної відмінності ви не побачите. Але якщо людина реально хоче продати квартиру, то через низький попит реальна ціна може бути вдвічі нижчою за довоєнний рівень.Якщо стоїть завдання продати, а попит невеликий, то іншого варіанта як знизити ціну поки немає. Якщо у вас є гроші в доларах, то зараз цілком можна купувати житло на "вторинці", – пояснює Костецький.

На вторинному ринку квартири продають дві категорії людей. Перші - ті, кому психологічно важливо збути з рук житло і перевести в готівку тут і зараз. Це люди, які не можуть жити за умов невизначеності війни. Друга категорія – власники житла, які давно мають плани продажу, каже Вікторія Берещак.

"Ці люди витриваліші та стриманіші, вони не йдуть на дисконти і спеціальні умови, не ганяються за покупцем, часто готові чекати довше. До речі, експозиція квартир на "вторинці", тобто термін, за який вони чекають на покупця, виріс приблизно в середньому ще на 2,5-3 тижні після початку війни", – пояснила експерт.

За її словами, на "первинці" купують житло, як правило, для себе. Хоча категорія інвесторів поступово повертається і сюди. Однак це все ж таки точкові історії, коли людина давно і свідомо купує у певного девелопера, довіряє йому і впевнена, що компанія виконає всі зобов'язання. Якщо говорити про частку інвесторів у тому обсязі попиту, то вона досягає приблизно 7% по ринку.

Фото: На вторинному ринку зараз цілком реально купити квартиру дешевше, ніж до повномасштабної війни (Віталій Носач/ РБК-Україна)

Вікторія Берещак наводить приклади актуальних цін на житло у великих містах України на тих об'єктах, де відновили роботи:

• Київ : від 35 тис. грн/кв.м до 65 тис. грн/кв.м (вилка цін для комфорту, комфорту+ та бізнес-класу);
• Львів : від 28 тис. грн/кв.м. до 47 тис. грн/кв.м (вилка цін для комфорту, комфорту+ та бізнес-класу);
• Одеса: від 29 тис. грн/кв.м до 35 тис. грн кв.м. (вилка цін для комфорту, комфорту та бізнес-класу).

"Говорити про ринок Харкова та Дніпра поки не можемо: у Харкові він просто завмер, а у Дніпрі – нерепрезентативний", – каже вона.

Ознаки життя. Чи почав ринок відновлюватися

Перші майже три місяці до відкриття реєстру попит на купівлю житла впав практично до нуля. Люди думали про те, як зберегти своє життя, хтось виїхав за кордон чи інші регіони. За кілька місяців ситуація стала змінюватися.

"Нам усім важливо було вижити як людям і вижити як державі. Поступово, коли ситуація змінювалася, звільнялися території Київщини, Чернігівщини, Житомирщини, приходило розуміння, що Україна вистоїть та переможе, ринок нерухомості поступово починав подавати ознаки життя. Девелопери бралися проводити аудит на майданчиках, покупці та продавці на "вторинці" придивлялися один до одного і чекали на відкриття реєстрів", – каже Вікторія Берещак.

Вона вважає, що говорити про довоєнний рівень попиту нині є абсурдним.

Фото: Приклади вартості квартир у Львові у 2022 році (скриншот із сайту flatfy.ua)

Колосальне падіння доходів, повномасштабна війна в країні та складна економічна ситуація значно знизила попит, зазначає експерт. Проте вже зараз є поступове відновлення охочих придбати квартиру на "первинці".

"Це приблизно про 1/4 від довоєнного обсягу, але вже важливе зрушення для ринку. На "вторинці" був короткий сплеск попиту. Це пов'язано з психологією: з відкриттям реєстрів був невеликий прошарок продавців, яким важливо було збути лот якнайшвидше, тому дисконти були досить привабливими, досягали 10-15% подекуди і ціни теж. Це тривало близько місяця і вже закінчилося", – пояснює Берещак.

Іноді у ЗМІ пишуть, що у західних регіонах ситуація краща, і там потроху відновлюють будівництво тих будинків, які "заморозили" з початку повномасштабної війни. Але Сергій Костецький із такою думкою не згоден. Адже на всю країну зараз впливає один фактор – війна.

"Мало який забудовник глобально займатиметься покупкою квартир на первинці. Забудовники прив'язані до матеріалів, прив'язані до попиту на ринку. Моя думка – на практиці ринок зможе відновлюватися тільки після скасування військового стану і повного закінчення війни", – прогнозує він.