Купили квартиру - отримали чужі борги: адвокатка пояснила, хто має їх сплачувати

Покупець не зобов’язаний сплачувати борги попереднього власника

Адвокатка зазначає, що в Україні непоодинокі ситуації, коли після купівлі нерухомості новий власник отримує платіжки з боргами попереднього мешканця. Іноді це десятки тисяч гривень за електроенергію, воду, тепло чи утримання будинку.

Також буває, що підприємства відмовляються укладати новий договір на комунальні послуги, поки не сплачено стару заборгованість.

Коли платити борги - законно

Якщо в договорі купівлі-продажу прямо вказано, що покупець погоджується погасити борги, - тоді такі умови є правомірними. 

Якщо ж у договорі  немає згадки про заборгованість, або продавець запевняв, що її немає, а ви виявили борги вже після реєстрації, - ситуація інша.

Що каже закон

Обов’язок оплати послуг виникає лише з моменту фактичного користування, а не через факт переходу права власності. Це регулюють кілька документів.

Закон України "Про житлово-комунальні послуги" №2189-VIII:

• стаття 2 регулює відносини між надавачами, виконавцями та споживачами послуг;
• стаття 7:
• пункт 1 ч. 1 - споживач має право отримувати послуги вчасно та належної якості;
• пункт 5 ч. 2 - зобов’язання оплачувати послуги в строки, визначені договором.

Житловий кодекс України. Статті 66, 67, 162 визначають обов’язок власника платити за утримання житла, прибудинкову територію та комунальні послуги, якщо він фактично користується приміщенням.

Цивільний кодекс України:

• стаття 322 - "на власника покладається тягар утримання майна"; 
• стаття 382 ч. 2 - усі власники квартир є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку (сходові клітини, дах, ліфти тощо). 

Азовцева звертає увагу, що співвласництво стосується витрат на спільне майно, але не включає борги попереднього власника за особисті послуги (газ, вода, електроенергія).

Судова практика

Адвокака наводить приклади із судової практики. Зокрема у справі №686/6276/19 Верховний Суд (постанова від 01.09.2020) зазначив, що договори про надання послуг не обтяжують майна. За відсутності відповідної умови в договорі відчуження нерухомості, позови про стягнення боргів слід подавати до попереднього власника.

Згідно зі статтею 7 Закону "Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку", новий власник квартири набуває обов’язків попереднього власника як співвласник спільного майна. Але ця норма не зобов’язує сплачувати чужі борги за воду, світло чи тепло. Вона регулює лише відносини щодо спільного утримання будинку.

Що робити, якщо в платіжках чужі борги

Адвокатка радить діяти поетапно:

• Звернутися із заявою до постачальника послуг. Потрібно письмово вимагати:
  - відкрити новий особовий рахунок на ваше ім’я;
  - провести звірку показників лічильників;
  - списати борги до дати реєстрації права власності.
• Додайте до заяви витяг з Державного реєстру речових прав на підтвердження дати переходу права власності.
• Якщо послуги не надають або змушують платити за чужі борги - звертайтеся до суду з вимогою визнати дії підприємства незаконними.

"Пам’ятайте, ви як новий власник нерухомого майна не несете обов’язку зі сплати заборгованості, яка утворилася за попереднім власником за житлово-комунальні послуги, якщо інше не передбачено договором купівлі-продажу. Зобов’язання сплачувати комунальні послуги виникає лише у разі фактичного їх споживання, а не внаслідок переходу права власності", - підсумовує Дарина Азовцева.