Купили квартиру - получили чужие долги: адвокат объяснила, кто должен их платить

Покупатель не обязан платить долги предыдущего владельца

Адвокат отмечает, что в Украине нередки ситуации, когда после покупки недвижимости новый владелец получает платежки с долгами предыдущего жильца. Иногда это десятки тысяч гривен за электроэнергию, воду, тепло или содержание дома.

Также бывает, что предприятия отказываются заключать новый договор на коммунальные услуги, пока не оплачена старая задолженность.

Когда платить долги - законно

Если в договоре купли-продажи прямо указано, что покупатель соглашается погасить долги, - тогда такие условия являются правомерными.

Если же в договоре нет упоминания о задолженности, или продавец уверял, что ее нет, а вы обнаружили долги уже после регистрации, - ситуация другая.

Что говорит закон

Обязанность оплаты услуг возникает только с момента фактического пользования, а не из-за факта перехода права собственности. Это регулируют несколько документов.

Закон Украины "О жилищно-коммунальных услугах" №2189-VIII:

• статья 2 регулирует отношения между поставщиками, исполнителями и потребителями услуг;
• статья 7:
• пункт 1 ч. 1 - потребитель имеет право получать услуги вовремя и надлежащего качества;
• пункт 5 ч. 2 - обязательство оплачивать услуги в сроки, определенные договором.

Жилищный кодекс Украины. Статьи 66, 67, 162 определяют обязанность собственника платить за содержание жилья, придомовую территорию и коммунальные услуги, если он фактически пользуется помещением.

Гражданский кодекс Украины:

• статья 322 - "на собственника возлагается бремя содержания имущества";
• статья 382 ч. 2 - все владельцы квартир являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома (лестничные клетки, крыша, лифты и т.д.).

Азовцева обращает внимание, что совладение касается расходов на общее имущество, но не включает долги предыдущего владельца за личные услуги (газ, вода, электроэнергия).

Судебная практика

Адвокат приводит примеры из судебной практики. В частности, по делу №686/6276/19 Верховный Суд (постановление от 01.09.2020) отметил, что договоры о предоставлении услуг не обременяют имущества. При отсутствии соответствующего условия в договоре отчуждения недвижимости, иски о взыскании долгов следует подавать к предыдущему владельцу.

Согласно статье 7 Закона "Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме", новый владелец квартиры приобретает обязанности предыдущего владельца как совладелец общего имущества. Но эта норма не обязывает платить чужие долги за воду, свет или тепло. Она регулирует только отношения по совместному содержанию дома.

Что делать, если в платежках чужие долги

Адвокат советует действовать поэтапно:

• Обратиться с заявлением к поставщику услуг. Нужно письменно требовать:
  - открыть новый лицевой счет на ваше имя;
  - провести сверку показателей счетчиков;
  - списать долги до даты регистрации права собственности.
• Добавьте к заявлению выписку из Государственного реестра вещных прав в подтверждение даты перехода права собственности.
• Если услуги не предоставляют или заставляют платить за чужие долги - обращайтесь в суд с требованием признать действия предприятия незаконными.

"Помните, вы как новый владелец недвижимого имущества не несете обязанности по уплате задолженности, которая образовалась за предыдущим владельцем за жилищно-коммунальные услуги, если иное не предусмотрено договором купли-продажи. Обязательство оплачивать коммунальные услуги возникает только в случае фактического их потребления, а не в результате перехода права собственности", - заключает Дарья Азовцева.