Як продати квартиру, де співвласником є дитина: пояснення юриста
Ілюстративне фото (колаж: РБК-Україна)
Дитина може бути власником квартири або її частки незалежно від віку. Однак продати таке житло без дотримання спеціальної процедури не можна. У 2026 році вимоги до правочинів із нерухомістю, яка належить дітям або якою вони користуються, стали ширшими.
Про це в коментарі РБК-Україна розповіла адвокатка, партнерка адвокатського об'єднання "AXIOS PARTNERS" Альона Радєва.
Як дитина може стати власником квартири
Нерухомість може перейти дитині у спадщину, бути подарована, набута внаслідок приватизації або придбана з оформленням права власності на неї. Вік цьому не перешкоджає.
Водночас сама реєстрація місця проживання у квартирі або фактичне проживання в ній не роблять дитину власником. Для набуття права власності потрібна передбачена законом підстава та належне оформлення.
Радєва зазначає, що вік впливає на те, хто і як може укладати правочини щодо майна. Відповідно до статей 31 і 32 Цивільного кодексу України, правочини від імені дитини до 14 років, крім тих, які вона може вчиняти самостійно, укладають батьки, усиновлювачі або опікун.
Неповнолітні віком від 14 до 18 років мають ширший обсяг цивільної дієздатності. Проте для правочинів із нерухомістю закон передбачає спеціальні вимоги, зокрема щодо згоди законних представників.
Чи можна продати квартиру, якщо дитина має частку
Продати житло, частка в якому належить дитині можна, але лише з дотриманням установленої законом процедури. Адвокатка наголошує, що батьки не можуть на власний розсуд розпоряджатися майном, яке належить дитині.
Згідно зі статтею 177 Сімейного кодексу України, для визначених законом правочинів щодо нерухомого майна малолітньої дитини потрібен дозвіл органу опіки та піклування.
Для неповнолітніх віком від 14 до 18 років частина друга статті 32 Цивільного кодексу України передбачає нотаріально посвідчену згоду батьків або піклувальника та дозвіл органу опіки та піклування на правочини, визначені частиною другою статті 177 Сімейного кодексу України.
Такий дозвіл не надають автоматично лише тому, що батьки планують придбати інше житло. Відповідно до частини четвертої статті 177 Сімейного кодексу України, орган опіки та піклування проводить перевірку протягом одного місяця й надає дозвіл лише за умови гарантування збереження права дитини на житло.
Тому перед продажем потрібно з'ясувати, які майнові та житлові права має дитина і як угода вплине на її інтереси.
Що змінилося у 2026 році
25 травня 2026 року набрав чинності закон від 25 березня 2026 року "Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо вдосконалення порядку вчинення правочинів в інтересах малолітніх та неповнолітніх осіб". Він посилив захист прав дітей під час укладення угод із нерухомістю.
Важлива зміна полягає в тому, що спеціальні вимоги поширюються не лише на житло, яке належить дитині на праві власності.
За оновленою статтею 177 Сімейного кодексу України, батьки або опікун малолітньої дитини не можуть без дозволу органу опіки та піклування вчиняти визначені законом правочини щодо житлової нерухомості та/або земельної ділянки, на якій вона розташована, якщо дитина є власником або користувачем відповідного об'єкта. Для неповнолітніх аналогічні вимоги передбачені статтею 32 Цивільного кодексу України.
Водночас закон встановлює виняток: правочин, за яким дитина безоплатно набуває майно у власність, зокрема нерухомість, якою вона користується, можна вчинити без дозволу органу опіки та піклування. Цей виняток стосується саме набуття майна і не скасовує спеціальних вимог до його подальшого продажу.
Радєва підсумовує, що квартиру, співвласником якої є дитина, продати можна. Однак для цього потрібно дотриматися встановленої процедури, отримати необхідні дозволи та згоди й забезпечити захист майнових і житлових прав дитини.
Раніше РБК-Україна розповідало, за яких умов батьків можуть позбавити батьківських прав і як відбувається ця процедура. Зокрема, сама несплата аліментів або відсутність спілкування з дитиною не є автоматичною підставою для такого рішення: суд має встановити передбачені законом підстави, оцінити докази та врахувати інтереси дитини.
Також ми розповідали, які права та обов’язки щодо дитини мають батьки, які не перебувають в офіційному шлюбі.
Важливо: Цей матеріал має виключно ознайомчий характер і не є юридичною консультацією. РБК-Україна не несе відповідальності за дії, вчинені на основі цієї інформації. У разі потреби в правовій допомозі або тлумаченні законодавства рекомендуємо звернутися до кваліфікованого юриста.
