Экспертиза и анализ тенденций на рынке недвижимости показали, что на сегодняшний день наиболее выгодным и оптимальным вариантом реализации недвижимости в Киеве для собственника является продажа здания целиком, или несколькими большими частями. Об этом говорится в анализе компании Build and Live Development.
Однако, отмечается, что процесс согласования покупки здания или его части достаточно длительный - от 2 до 10 месяцев, и проходит в несколько этапов, поскольку целые здания или его части под собственные офисы покупают крупные международные корпорации или банки. Также несколько месяцев занимает экспертиза технического состояния здания, инженерных сетей, юридическая проверка правоустанавливающей и разрешительной документации.
Компаний, которые приобретают большие площади, не так уж много, поэтому аренда по-прежнему более приоритетна.
Тем не менее, очень часто, для диверсификации рисков и оптимизации работы с площадями, в бизнес центрах предлагают оба варианта - продажу и аренду. Поскольку, введенное в эксплуатацию, но незаполненное здание площадью, например, 50 тыс. кв.м. обходится в 55 - 60 тыс. долл. в месяц, то параллельно с продажей площадей, на объекте предлагаются офисы в аренду. Как правило, для возможности покрытия текущих затрат по обслуживанию здания. Однако, часто также основной схемой реализации площадей офисного объекта является сдача в аренду и продажа небольшой части площадей.
Аналитики отмечают, что сумма ежемесячных затрат на уже действующий бизнес центр и обслуживание здания возрастает в разы и может стартовать со 100 тыс. долл. в месяц. "Затраты на обслуживание объекта офисной недвижимости собственники рассчитывают в диапазоне - 1,5 - 5 долл. за кв.м., в этом же диапазоне и устанавливается цифра ежемесячной оплаты за эксплуатационные расходы", - отмечают в Build and Live Development и отмечают, что самая оптимальная и реальная цифра должна быть не более 2,5 долл., поскольку ставка эксплуатационных расходов в 3,5 - 5 долл. за кв. м. устанавливались до кризиса на этапе бурного развития рынка и сравнительно небольших сроков окупаемости объектов.
"На сегодняшний же день ситуация кардинально отличается - сроки окупаемости офисных объектов возросли в 2-3 раза и составляют 7-8 лет по сравнению с 4-5 годами до кризиса, а рынок развивается черепашьим шагом", - отмечают аналитики.
Также отмечается, что сейчас из-за низкого спроса, собственники офисных объектов очень лояльны в вопросах стоимости и идут на большие уступки. "Например, в прилегающем к центру районе в начале 2011 года офис площадью 250 кв.м вышел в продажу стоимостью в 1 500 млн. долл, в начале 2012 он был продан за 500 тыс долл. Во вновь построенном бизнес центре в удаленном от центра районе в 2010 г. площади объекта были заявлены к продаже по цене 4 500 долл. за кв. м., на сегодняшний день цена составляет 2 500 долл., а при покупке всего здания или его части - собственники готовы еще раз пересмотреть цену", - отмечают аналитики.