Имущественные права на недостроенную недвижимость не могут быть переданы банкам в залог без согласия инвесторов, - ВСУ
Имущественные права на недостроенную недвижимость не могут быть переданы банкам в залог без согласия инвесторов, с которыми застройщики подписали договоры. К такому выводу 12 июня пришел Верховный суд (ВСУ), проанализировав судебные решения различных инстанций по иску физического лица к компании "Экобуд", банку "Киев" и нотариусу, сообщает "Коммерсант-Украина".
Напомним, 20 января 2007 г. инвестор заключил договор с ООО "Экобуд" об участии в строительстве в Киеве объекта недвижимости, в исполнении условий которого был заключен договор купли-продажи ценных бумаг. Однако, как оказалось, во время строительства жилого здания застройщик решил отдать в залог недвижимость площадью 5,9 тыс. кв. м, включая квартиру инвестора. Позже компания "Экобуд" получила кредит в банке "Киев" на 58,7 млн грн и 2,6 млн долл. А уже 18 сентября в качестве залога по займу застройщик передал кредитору имущественные права на квартиры.
Смотрите также: На долгий период времени снять 1-комнатную квартиру в Киеве, только со всеми документами и оформлением.
Инвестор оспорил эту передачу, поскольку не давал на нее согласия. 1 января 2012 г. Святошинский районный суд Киева принял решение признать договор передачи банку прав на имущество недействительным, а также обязал снять запрет на отчуждение этой недвижимости. Однако 5 декабря 2012 г. Апелляционный суд Киева отменил это решение, сославшись на то, что на момент заключения договора с банком имущественные права на недвижимость принадлежали ООО "Экобуд".
Верховный суд пришел к выводу, что передача застройщиком имущественных прав банку в этой ситуации была незаконной. В своей правовой позиции он определил, что распоряжение имущественными правами кем-либо, кроме инвестора, или без его согласия нарушает его права и противоречит Гражданскому кодексу и закону "Об ипотеке". ВСУ отменил постановление Высшего специализированного суда по рассмотрению гражданских и уголовных дел, который 4 января 2013 г. отказал инвестору в кассации. Эта кассация будет рассмотрена.
Банкиры неохотно комментируют это судебное решение, поскольку такие инвестиции являются рискованными - пока недострои не введены в эксплуатацию, нельзя легализовать право на залоговую недвижимость и понять, не была ли перепродана квартира. "Мы не работаем в данном сегменте по причине несовершенства правового поля, что приводит к существенным рискам для кредитора, а также из-за неблагоприятной конъюнктуры на рынке недвижимости", - отмечает руководитель департамента риск-менеджмента ПУМБ Федот Еременко.
Юристы объясняют, что законодательство предусматривает возможность передачи в ипотеку имущественных прав на объекты недвижимости, которые будут построены в будущем. Однако ипотекодателем может выступать лишь собственник такого имущественного права. "Именно инвестор, а не застройщик имеет право распоряжаться имущественными правами на квартиру, в том числе принимать решение относительно возможности заключения договора ипотеки. Однако на практике часто застройщик передает в ипотеку имущественные права на недвижимое имущество, что приводит к грубому нарушению права собственности инвестора", - говорит юрист юрфирмы "Ващенко, Бугай и партнеры" Александр Лукьяненко. Теперь у инвесторов, чьи права были нарушены, появился серьезный аргумент в свою пользу. "Ранее судебная практика по делам такого рода была разнообразной: решения принимались в пользу как инвесторов, так и банков. Постановление было вынесено в порядке устранения несоответствий в применении норм права, что означает: выводы ВСУ являются обязательными для всех судов", - объясняет советник практики разрешения споров МЮФ Integrites Анна Тищенко.
