Державна програма "єОселя" змінює ринок нерухомості в Україні. Ця ініціатива дає змогу придбати житло на вигідних умовах, підтримуючи як населення, так і будівельну галузь. Адже активізація попиту стимулює забудовників до відновлення та завершення проєктів. Докладніше – в матеріалі РБК-Україна.
Головне:
В Україні продовжує діяти програма "єОселя", яка дає можливість придбати житло у кредит на пільгових умовах під 3% або 7% річних для різних категорій громадян. З "єОселею" купівля квартир стала доступнішою, а ринок будівництва отримав новий драйвер для розвитку.
Одним з активних учасників програми є компанія "Інтергал-Буд", чиї клієнти можуть обирати як готові квартири з широкого переліку ЖК, так і житло, що перебуває на завершальному етапі будівництва. Девелопер працює з усіма банками, акредитованими в "єОселі".
Зазначимо, державну програму доступного іпотечного кредитування житла з осені 2022 реалізовують Міністерство економіки, довкілля та сільського господарства спільно з Міністерством цифрової трансформації та ПрАТ "Українська фінансова житлова компанія" ("Укрфінжитло"), яка виступає "посередником" між державою та банками у фінансуванні пільгових іпотечних кредитів для українців.
Державна програма "єОселя" діє майже три роки й за цей час стала важливим інструментом підтримки українських родин, особливо під час повномасштабної війни.
Вона дозволяє купити житло на пільгових умовах: під 3% річних для військових, медиків, педагогів, науковців, працівників сектору безпеки, і під 7% – для ветеранів, внутрішньо переміщених осіб та інших громадян без власного житла.
Правила програми передбачають, що ставка фіксується саме в гривні, розрахунок платежів також відбувається у національній валюті.
Кредит можна оформити на термін до 20 років із мінімальним першим внеском від 20%, а для молоді віком до 26 років – від 10% стартового внеску.
Умови програми періодично змінюються. Наприклад, для тих, хто став учасником програми з осені 2024, відсоткові ставки поступово підвищуватимуться після 10-го року кредитування (з 3% до 6% та із 7% до 10% відповідно), але тіло кредиту до цього моменту вже суттєво зменшується, як і фінансове навантаження.
У вересні 2025 додалися пільги для ВПО з територій активних бойових дій чи тимчасово окупованих. Таким громадянам держава забезпечує 70% знижки на перший внесок, 70% компенсації щомісячних платежів протягом першого року кредитування, компенсацію в розмірі 40 тис. грн на витрати, пов'язані з оформленням документів.
Найближчим часом очікується розширення пільгової категорії в "єОселі" для мобілізованих.
Як розповіла у коментарі РБК-Україна голова Комітету ВР з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку і містобудування, очільниця партії "Слуга Народу" Олена Шуляк, програма "єОселя" має певний, але поки що не домінуючий вплив на ринок нерухомості. Вона охоплює до 7-10% усіх угод купівлі-продажу житла, але демонструє значний потенціал для росту.
Якщо розглядати загальну ситуацію на ринку нерухомості, забудовники зазначають, що продажі у 2025 році зросли, а доступність державних іпотечних програм стала одним із визначальних факторів при виборі того чи іншого ЖК.
Так, комерційна директорка "Інтергал-Буд" Олена Рижова каже, що у поточному році обсяги продажів у компанії збільшились. Були місяці з динамікою росту до 20%, були з меншою. В загальному за 2025 рік приріст в об'ємі продажу становить близько 20%, в порівнянні з цим же періодом минулого року.
При цьому фіксується збільшення угод на такий продукт як "квартири з ремонтами", обсяг таких угод складає понад 25% від загальної кількості угод "Інтергал-Буд".
"Локація, ціна, продумана концепція проєкту, ергономіка планувань, наявність акредитації по держпрограмам кредитування – залишаються основними тригерами при виборі того чи іншого ЖК", – додає Олена Рижова.
За програмою "єОселя" у 2025 році "Інтергал-Буд" підписав вже 293 угоди, з них 190 – у будинках на етапі будівництва, 103 – у введених в експлуатацію.
За даними "Укрфінжитло", у програмі "єОселя" наразі акредитовано 240 будинків на етапі будівництва, 128 житлових комплексів від 108 забудовників. З початку року до програми долучилися 21 забудовник з 45 новими об'єктами.
Вибір для учасників програми стає дедалі ширшим, а акредитовані об’єкти охоплюють усе більше регіонів країни.
За програмою можна придбати квартиру, будинок або майнові права на житло в багатоквартирному будинку. На сайті "Укрфінжитла" опубліковано доступні варіанти з переліку акредитованих банками-партнерами об'єктів.
"Вік" житла може різнитися залежно від категорії позичальника. Об'єкти до 10 років можуть придбати ВПО, пільговики (громадяни, яким іпотека доступна під 3%), ветерани та члени їх сімей (лише в Чернігівській, Сумській, Харківській, Запорізькій та Херсонській областях).
При цьому для переселенців з окупованих територій та зон активних бойових дій з'явилася можливість придбання об'єктів нерухомості "віком" до 20 років.
Для решти категорій громадян житло, яке вони можуть купити за "єОселею", не має бути старшим за 3 роки.
Компанія "Інтергал-Буд" є одним із забудовників, який активно працює з програмою.
Придбати квартиру за "єОселею" можна в більшості проєктів: "Sky Avenue" (2 будинок), "Сирецькі сади" (9 і 10 будинки), "Лук'янівський каскад", "Озерний гай. Гатне", City Hub, "Голосіївський", "Паркові Озера", "Причал 8", "Теремки".
"Програма доступна як для готових квартир, так і для об'єктів із високим ступенем готовності", – пояснює комерційна директорка компанії Олена Рижова.
Серед прикладів об'єктів "Інтергал-Буд", які ще будуються, вже доступні для придбання квартири в ЖК "Сирецькі сади" (9, 10 будинки), "Лук'янівський каскад", "Sky Avenue" (2 будинок). В такому випадку угоди укладаються через договір купівлі-продажу майнових прав.
З січня 2024 по сьогодні у "Інтергал-Буд" було підписано ряд угод по програмі "єОселя", з яких:
у будинках, що будують/ на етапі будівництва підписано близько 60% угод;
у будинках, що введено в експлуатацію близько 40% угод.
Найчастіше інвестори "Інтергал-Буд" обирають квартири площею 45-68 кв.м, але зростає попит на варіанти 85-95 кв.м. Раніше домінували однокімнатні, але зараз більше попиту на двокімнатні та трикімнатні квартири.
Квартиру у ЖК можна придбати без ремонту або з готовим оздобленням від забудовника. Ця опція коштує близько 350 доларів за кв.м і має високий попит – кожна друга заявка включає ремонт, каже Олена Рижова.
Відповідно до статистики "Укрфінжитла", високу популярність у державній програмі кредитування мають 1 та 2 кімнатні квартири з невеликою площею. Так, квартири площею до 50 кв.м становлять 40% від всіх кредитів, а 80% всього портфелю – це житло до 73 кв.м.
Найбільше кредитів за "єОселею" видано в Київській області (5473 чи 27,8% від загальної кількості) та столиці (4223 або 21,5%) на третьому місці – Львівщина (1221 або 6,2%).
В компанії "Інтергал-Буд" розповіли про кілька житлових комплексів у столиці та на Київщині, у яких українці можуть придбати житло, скориставшись держпрограмою кредитування.
Це не просто житловий комплекс, а справжнє містечко поруч із озерами, де все необхідне вже є під рукою. Розташований у селі Гатне Фастівського району на Київщині.
Його головна особливість – озера з облаштованими пляжами, сучасний благоустрій і низька забудова, що створює відчуття простору та гармонії.
У комплексі є різні варіанти квартир: від затишних однокімнатних під інвестицію до просторих трикімнатних для великих сімей. Останні, як підкреслюють в "Інтергал-Буд", користуються особливим попитом у межах програми "єОселя".
Є можливість придбати квартиру з персональним укриттям або терасою з видом на озеро у 4-поверхових будинках клубного типу.
"Це ідеальний вибір для тих, хто шукає більше простору та природи за доступною ціною, але не хоче відмовлятися від зручностей міста. Поруч є і магазини, і дитячі майданчики, і місця для відпочинку – усе для життя, до якого швидко звикаєш", – зазначає забудовник.
Сучасний житловий комплекс поруч із Севастопольською площею створений за концепцією "двір без машин". Тут простір від самого початку продуманий для людей – без хаосу під вікнами, із затишними алеями та зеленими зонами.
Локація справді зручна: ключові транспортні артерії столиці поруч, а дорога до центру займає всього 10 хвилин.
На території комплексу Sky Avenue передбачено все необхідне для щоденного життя: дитячий садок, торгово-розважальний центр, кав’ярні, прогулянкові маршрути, підземний паркінг.
Будівництво виконане за сучасними стандартами, які забезпечують енергоефективність і комфорт.
А вже у 2025 році перші мешканці зможуть заселитися у свої квартири. Для дітей облаштовані сучасні ігрові майданчики з безпечним покриттям, гойдалками, гірками та інтерактивними елементами, а також просторе спортивне поле для активних ігор та тренувань.
В "Інтеграл-Буд" додають, що комплекс відповідає умовам програми "єОселя" – висока готовність, безпечна територія й повна інфраструктура з першого дня.
Комплекс розташований у Шевченківському районі Києва, серед парків і скверів. Назва говорить сама за себе - тут багато зелених зон і місць для відпочинку.
Локація: лише 10 хвилин пішки до метро "Сирець" та зручне сполучення з центром міста.
Інфраструктура: власна школа, велика прибудинкова територія з численними дитячими зонами для різного віку. Тут облаштовані сучасні майданчики, зиплайн для активних ігор, гамаки для відпочинку, а також інші простори для дозвілля дітей і дорослих.
Планування: функціональні квартири площею від 45 до 70 кв. м – саме такі найчастіше обирають у рамках програми "єОселя".
Чому підходить для "єОселі": оптимальне поєднання вартості, розташування та екологічного середовища. Зелений мікрорайон і сучасна інфраструктура роблять цей комплекс ідеальним варіантом для сімей із дітьми.
Житловий комплекс "Паркові Озера" має унікальне розташування – поруч із парком "Перемога", який є найбільшою зеленою зоною відпочинку Дніпровського району.
"Для учасників державної програми "єОселя" це поєднання стає справжньою перевагою: з одного боку – сучасне міське середовище з усіма зручностями, а з іншого – можливість щодня відпочивати серед природи", – пояснюють в "Інтергал-Буд".
Територія комплексу оточена алеями, квітниками та чистими озерами з арковими містками. Тут легко знайти місце для прогулянок чи спокійного відпочинку, а для сімей із дітьми - додатковим бонусом стане парк атракціонів, розташований зовсім поруч.
Не менш важливою є інфраструктура району. Жителі комплексу мають можливість швидко діставатися різних частин Києва: найближча станція метро "Дарниця" знаходиться всього за 15 хвилин пішки через парк, а на авто – усього за кілька хвилин. У безпосередній близькості працюють магазини, кафе, аптеки, салони краси та інші заклади, необхідні для щоденного життя.
Формат квартир у "Паркових Озерах" розроблений таким чином, щоб відповідати потребам різних категорій мешканців та параметрам програми "єОселя". Найбільш затребувані - 1-2-кімнатні квартири з продуманими плануваннями, які поєднують функціональність та комфорт.
В "Інтергал-Буд" називають цей ЖК вигідним варіантом для учасників "єОселі". Оскільки комплекс є оптимальним вибором для молодих сімей та тих, хто прагне поєднати комфорт сучасного житла з життям у вже сформованому та гармонійному міському середовищі.
Щоб стати учасником програми "єОселя", необхідно відповідати певним критеріям. Це громадяни України віком від 18 років і, фактично, не старші за 50 (за правилами, на момент погашення кредиту особі має бути до 70 років).
Вони не повинні володіти нерухомістю, площа якої перевищує 52,5 кв. м на одну особу (та 21 кв. м на кожного додаткового члена сім'ї). Ця вимога не поширюється на житло в зоні бойових дій чи на тимчасово окупованих територіях.
Важливою умовою є також платоспроможність клієнта і відсутність поганої кредитної історії.
Залежно від професії чи соціального статусу, учасники програми діляться на такі пільгові категорії:
військовослужбовці (за контрактом), правоохоронці, медики, педагоги та науковці (працюють у державних чи комунальних закладах) можуть скористатися 3% ставкою;
ветерани та члени їх сімей, внутрішньо переміщені особи (ВПО) та інші громадяни, які не мають власного житла – ставка 7%.
Якщо людина перестає бути пільговиком, її переводять на загальну ставку 7%.
В "Укрфінжитло" розповідають, що найчастіше квартири за "єОселею" купують військовослужбовці та силовики, для яких передбачена ставка 3% (після 10 років – 6%) річних, – 9986 кредитів, або 51%.
Далі йдуть українці без прив’язки до професії, яким іпотека доступна на загальних умовах під 7(10)% річних, – 5026 кредитів.
Своєю чергою Олена Шуляк зазначає, що програма ще не є доступною для більшості громадян. На відміну від військовослужбовців, серед яких найвищий відсоток учасників "єОселі", на інші категорії (медиків, педагогів, ВПО, ветеранів, науковців) припадає від 2% до 8% виданих кредитів.
"Звісно, основна причина – непідйомні умови участі. Як щодо розміру першого внеску, так і щодо розміру відсоткової ставки. Тому ми неодноразово наголошували на перегляді умов для певних категорій позичальників", – пояснює нардепка.
Олена Шуляк наголошує на важливості розширення партнерств із забудовниками та спрощення умов участі, особливо для внутрішньо переміщених осіб (ВПО), оскільки з боку цієї категорії запит на програму досить великий.
"Ми вже неодноразово рекомендували Уряду знизити розмір першого внеску для цієї категорії громадян з 20% щонайменше до 15%, а кредитну ставку з 7% до 3%", – каже Шуляк, висловлюючи надію, що ці рекомендації будуть враховані.
Фінансування програми "єОселя" відбувається за рахунок коштів держави, які скеровуються через компанію-оператора "Укрфінжитло" до банків-партнерів. Банки, своєю чергою, видають кредити безпосередньо позичальникам.
За даними "Укрфінжитла", всього за програмою доступної іпотеки "єОселя" видано 19,7 тис. кредитів на суму 32,9 млрд грн. З початку 2025 року видано 4,7 тис. кредитів на понад 8,7 млрд грн.
По країні середня вартість іпотечного житла за програмою становить близько 2,3 млн грн, вартість квадратного метру – 39,6 тис. грн.
У компанії говорять, що з початку року стабільно збільшують обсяги фінансування.
"Якщо казати про сьогодні, то у вересні ми готові виділити на програму 2 млрд грн. Водночас попит на програму зростає постійно і ми працюємо над тим, щоб надалі задовольняти цей попит фінансово", – розповіли в "Укрфінжитлі".
При цьому оператор пояснює, що основа фінансування програми "єОселі" не є цільовим надходженням з державного бюджету.
Статутний капітал ПрАТ "Українська фінансова житлова компанія", що реалізує програму, сформований ОВДП (облігації внутрішньої державної позики), тобто це інструмент, який надала держава для реалізації програми.
І за допомогою нього "Укрфінжитло" отримує дохід у вигляді відсотків та залучає кошти під заставу цінних паперів. Загалом же джерел фінансування "єОселі" наразі декілька:
Тобто "Укрфінжитло" не отримує кошти на фінансування "єОселі" напряму з державного бюджету. Оператор використовує інструмент ОВДП у якості застави, аби залучити кошти для фінансування програми на внутрішньому фінансовому ринку.
"Працюємо над тим, щоб в майбутньому функціонування програми підтримувалось виключно ринковими інструментами", – кажуть у компанії.
На думку Олени Шуляк, ключове завдання зараз – дати банкам поштовх запускати власні комерційні іпотеки. Для цього потрібні механізми компенсації ставок та страхування воєнних ризиків, що вже обговорюються з НБУ і міжнародними партнерами.
Нардепка також зазначає, що програму постійно докапіталізовують. Минулого року уряд докапіталізував "Укрфінжитло" на 20 млрд грн шляхом випуску ОВДП, а в держбюджеті на 2025 рік було закладено можливість докапіталізації компанії на 30 млрд грн у формі ОВДП.
Крім цього, звучали плани залучення міжнародного фінансування (200-250 млн доларів) як один із каналів підсилення ресурсів програми поруч із державною докапіталізацією, а також ведуться перемовини щодо підключення іноземних банків.
"Тож ми бачимо, що ситуація з фінансуванням динамічно змінюється – очевидно, що на рівні держави постійно йде пошук можливостей для збільшення фінансування. Однак, вважаю, що реальне збільшення фінансування напряму залежатиме від того, як розширюватимуть програму, оскільки потреби у цьому колосальні", – заявила парламентарка.
Своєю чергою забудовники в рамках "єОселі" співпрацюють вже із банками. Наразі в програмі беруть участь понад 10 банків, але їх кількість надалі може збільшуватися.
Так от в "Інтергал-Буд" розповіли, що працюють з усіма фінансовими установами, які підтримують кредитування за "єОселею".
Найбільше угод відбувається через Sky Bank, Укргазбанк, Ощадбанк. Також були угоди з Сенс Банком, BizBank, Кредит Дніпро, ПриватБанком.
"Наша компанія "Інтергал-Буд" співпрацює з всіма банками учасниками "єОселя" – а це 11 банків, та має найширшу географію пропозицій в Україні, а саме у Києві та області, у Львові та Чернівцях. Клієнти можуть придбати квартиру як у готових будинках (введених в експлуатації), так і в будинках, що будуються", – розповідає Олена Рижова.
Середній термін оформлення угоди – від одного тижня до кількох місяців, залежно від швидкості ухвалення рішення банком. Договір укладається як купівля-продаж майнових прав (на стадії будівництва) або стандартний договір купівлі-продажу (для готового житла).
Як зазначила комерційна директорка "Інтергал-Буд", середній власний внесок покупців складає близько 30% від вартості квартири (1-1,5 млн грн), хоча програма дозволяє починати з 10% (для молоді).
В "Укрфінжитлі" кажуть, що середньомісячний платіж за програмою наразі становить 13-14 тис. грн. Середній строк оформлення кредиту становить 19 років. Йдеться саме про термін, на який оформлюється іпотека, адже програма працює недостатньо для того, щоб якісно аналізувати середній строк виплат.
Щоб придбати житло за "єОселею", потрібно виконати наступні кроки:
За словами представників "Укрфінжитла", подати заявку на "єОселю" в "Дії" можна за лічені хвилини, проте швидкість отримання кредиту залежиме від того, як швидко позичальник підшукає собі квартиру та надасть до банку документи для прийняття фінального рішення.
Потенційні учасники програми мають звернути увагу на кілька нюансів. По-перше, важливо розуміти вимоги програми щодо наявного житла у власності. Вони чітко регламентовані нормами квадратних метрів на кожного члена сім'ї, про що говорилося вище.
Також необхідно розуміти, що банки при прийнятті рішення враховують платоспроможність позичальника та його кредитну історію.
Якщо у клієнта є прострочені кредити, або його боргове навантаження високе, то банк може відмовити у кредиті. Тому перед подачею заявки варто перевірити свої діючі кредити та погасити прострочку. Якщо діючих кредитів багато і клієнт має можливість погасити їх, то краще це зробити, рекомендують в "Укрфінжитлі".
Варто додати, що учасники програми "єОселя" можуть одночасно скористатися програмою компенсації за зруйноване чи пошкодження житло "єВідновлення".
Окрім державної програми доступних кредитів на житло, на ринку нерухомості України продовжують діяти іпотечні пропозиції від банків та розтермінування від забудовників.
Однак поява "єОселі" мала вплив на інші програми, зокрема знизився попит на "довгі" розтермінування.
"Ринок трансформувався. Раніше покупці активно брали довгі розтермінування на кілька років. Тепер попит змістився на короткі терміни або державну програму "єОселя", – розповідає Костянтин Чумак, керівник центрального відділу продажу "Інтергал-Буд".
В компанії наразі 50% угод припадають на "єОселю", тоді як 20-25% – розтермінування від забудовника (переважно короткострокове: 3 місяці, пів року, рік).
Розтермінування залишається альтернативою для тих, хто не підпадає під критерії держпрограми. "Інтергал-Буд" не пропонує надто довгі програми (5-10 років), оскільки для цього існують іпотечні рішення від банків.
"Для оформлення розтермінування потрібні лише паспорт і код, а перший внесок стартує від 30%", – каже керівник центрального відділу продажу компанії.
Водночас при оформленні розтермінування Костянтин Чумак радить покупцям звертати увагу на наявність документів на квартиру, реалістичність власних фінансових можливостей.
За оцінками представників "Інтергал-Буд", якщо державне фінансування "єОселі" збережеться, програма і надалі буде головним інструментом для придбання житла, а розтермінування залишиться актуальною опцією для тих, хто не може скористатися державною підтримкою.
Комерційна директорка компанії Олена Рижова зазначає, що програма доступної іпотеки стала одним із головних драйверів попиту на житло в ЖК забудовника.
В коментарі РБК-Україна представники "Укрфінжитла" зазначили, що співпраця забудовників у рамках програми "єОселі" – це реальна можливість підтримувати й масштабувати будівництво під час війни.
"Забудовники, які ведуть бізнес прозоро, працюють за дозволеними моделями продажів, дуже охоче співпрацюють з уповноваженими банками у рамках програми "єОселя", – розповідають у компанії.
Найкраще про переваги для забудовників говорять цифри. Так, з початку реалізації програми на придбання житла у забудовників було профінансовано 7661 позичальника на 13,4 млрд грн.
Ці кошти були направлені на завершення будівництва діючих проектів та початок нових, і залишились в економіці. Частка кредитів, що видається на придбання нового житла від забудовників у 2025 році перевищує 60%.
Ці результати прямо відображаються в роботі забудовників, які є учасниками програми. Деякі з них заявляють, що частина продажів по програмі "єОселя" досягає 50% від всіх продажів, як от і в "Інтергал-Буд".
Такими показниками можуть похвастатись не всі, але ті девелопери, які сьогодні будують доступне житло, яке як раз потребують клієнти "єОселі", отримують значну перевагу від участі в програмі.
Все, що потрібно для участі – досвід введення в експлуатацію об'єктів, прозора модель фінансування, чітка структура компанії, наявність дозвільних документів, відповідність моделей продажу житлової нерухомості умовам програми "єОселя".
"Щодо девелоперів, то "єОселя" стимулює їх працювати прозоро та сплачувати податки в повному обсязі", – вважає Олена Шуляк.
За її словами, вимога акредитації в банках-партнерах і дотримання ринкової дисципліни є принциповою. Також посилено контроль за самими учасниками. Встановлені чіткіші ліміти щодо площі та вартості житла, банки ретельніше перевіряють майновий стан позичальників, а у випадку порушень контракти розриваються і кошти повертаються до державного фонду.
Тож програма не лише стимулює попит, а й формує довіру до забудовників та створює нову ідеологію партнерства у такий непростий час, резюмують в "Укрфінжитло".