Государственная программа "еОселя" меняет рынок недвижимости в Украине. Эта инициатива позволяет приобрести жилье на выгодных условиях, поддерживая как население, так и строительную отрасль. Поскольку активизация спроса стимулирует застройщиков к восстановлению и завершению проектов. Подробнее – в материале РБК-Украина.
Главное:
В Украине продолжает действовать программа "еОселя", которая дает возможность приобрести жилье в кредит на льготных условиях под 3% или 7% годовых для разных категорий граждан. С "еОселей" покупка квартир стала доступнее, а рынок строительства получил новый драйвер для развития.
Одним из активных участников программы является компания "Интергал-Буд", чьи клиенты могут выбирать как готовые квартиры из широкого перечня ЖК, так и находящееся на завершающем этапе строительства жилье. Девелопер работает со всеми банками, аккредитованными в "еОселе".
Отметим, государственную программу доступного ипотечного кредитования жилья с осени 2022 реализуют Министерство экономики, окружающей среды и сельского хозяйства совместно с Министерством цифровой трансформации и ЧАО "Украинская финансовая жилищная компания" ("Укрфинжитло"), которая выступает "посредником" между государством и банками в финансировании льготных ипотечных кредитов.
Государственная программа "еОселя" действует почти три года и за это время стала важным инструментом поддержки украинских семей, особенно во время полномасштабной войны.
Она позволяет купить жилье на льготных условиях: под 3% годовых для военных, медиков, педагогов, ученых, работников сектора безопасности и под 7% – для ветеранов, внутренне перемещенных лиц и других граждан без собственного жилья.
Правила программы предусматривают, что ставка фиксируется именно в гривне, расчет платежей также производится в национальной валюте.
Кредит можно оформить сроком до 20 лет с минимальным первым взносом от 20%, а для молодежи возрастом до 26 лет – от 10% стартового взноса.
Условия программы периодически изменяются. Например, для тех, кто стал участником программы с осени 2024 года, процентные ставки будут постепенно повышаться после 10-го года кредитования (с 3% до 6% и с 7% до 10% соответственно), но тело кредита к этому моменту уже существенно уменьшается, как и финансовая нагрузка.
В сентябре 2025 добавились льготы для ВПЛ с территорий активных боевых действий или временно оккупированных. Таким гражданам государство обеспечивает 70% скидки на первый взнос, 70% компенсации ежемесячных платежей в течение первого года кредитования, компенсацию в размере 40 тыс. грн на расходы, связанные с оформлением документов.
В ближайшее время ожидается расширение льготной категории в "еОселе" для мобилизованных.
Как рассказала в комментарии РБК-Украина председатель Комитета ВР по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства, глава партии "Слуга Народа" Елена Шуляк, программа "еОселя" имеет определенное, но пока не доминирующее влияние на рынок недвижимости. Она включает до 7-10% всех сделок купли-продажи жилья, но демонстрирует значительный потенциал для роста.
Если рассматривать общую ситуацию на рынке недвижимости, застройщики отмечают, что продажи в 2025 году выросли, а доступность государственных ипотечных программ стала одним из определяющих факторов при выборе того или иного ЖК.
Так, коммерческий директор "Интергал-Буд" Елена Рыжова говорит, что в текущем году объемы продаж в компании увеличились. Были месяцы с динамикой роста до 20%, были с меньшей. В общей сложности за 2025 год прирост в объеме продаж составляет около 20%, по сравнению с этим же периодом прошлого года.
При этом фиксируется увеличение сделок на такой продукт как "квартиры с ремонтами", объем таких сделок составляет более 25% общего количества сделок "Интергал-Буд".
"Локация, цена, продуманная концепция проекта, эргономика планировок, наличие аккредитации по госпрограммам кредитования остаются основными триггерами при выборе того или иного ЖК", – добавляет Елена Рыжова.
По программе "еОселя" в 2025 году "Интергал-Буд" подписал уже 293 соглашения, из них 190 – в домах на этапе строительства, 103 – во введенных в эксплуатацию.
По данным "Укрфинжитла", в программе "єОселя" на сегодня аккредитовано 240 домов на этапе строительства, 128 жилых комплексов от 108 застройщиков. С начала года к программе присоединились 21 застройщик с 45 новыми объектами.
Выбор участников программы становится все шире, а аккредитованные объекты охватывают все больше регионов страны.
По программе можно купить квартиру, дом или имущественные права на жилье в многоквартирном доме. На сайте "Укрфинжитла" опубликованы доступные варианты из перечня аккредитованных банками-партнерами объектов.
"Возраст" жилья может различаться в зависимости от категории заемщика. Объекты до 10 лет могут приобрести ВПЛ, льготники (граждане, которым ипотека доступна под 3%), ветераны и члены их семей (только в Черниговской, Сумской, Харьковской, Запорожской и Херсонской областях).
При этом для переселенцев с оккупированных территорий и зон активных боевых действий появилась возможность приобретения объектов недвижимости "возрастом" до 20 лет.
Для остальных категорий граждан жилье, которое они могут купить по "єОселе", не должно быть старше 3 лет.
Компания "Интергал-Буд" является одним из застройщиков, активно работающих с программой.
Приобрести квартиру по "еОселе" можно в большинстве проектов: "Sky Avenue" (2 дом), "Сырецкие сады" (9 и 10 дома), "Лукьяновский каскад", "Озерный гай. Гатное", City Hub, "Голосеевский", "Парковые Озера", "Причал 8", "Теремки".
"Программа доступна как для готовых квартир, так и для объектов с высокой степенью готовности", – объясняет коммерческий директор компании Елена Рыжова.
Среди примеров строящихся объектов "Интергал-Буд" уже доступны для приобретения квартиры в ЖК "Сырецкие сады" (9, 10 дома), "Лукьяновский каскад", "Sky Avenue" (2 дом). В таком случае сделки заключаются через договор купли-продажи имущественных прав.
С января 2024 по сегодняшний день в "Интергал-Буд" был подписан ряд соглашений по программе "еОселя", из которых:
Чаще инвесторы "Интергал-Буд" выбирают квартиры площадью 45-68 кв.м, но растет спрос на варианты 85-95 кв.м. Раньше доминировали однокомнатные, но сейчас больше спроса на двухкомнатные и трехкомнатные квартиры.
Квартиру в ЖК можно приобрести без ремонта или с готовой отделкой от застройщика. Эта опция стоит около 350 долларов за кв.м и пользуется высоким спросом – каждая вторая заявка включает ремонт, говорит Елена Рыжова.
Согласно статистике "Укрфинжитла", высокую популярность в государственной программе кредитования имеют 1 и 2 комнатные квартиры с небольшой площадью. Так, квартиры площадью до 50 кв.м составляют 40% всех кредитов, а 80% всего портфеля – это жилье до 73 кв.м.
Больше кредитов по "еселю" выдано в Киевской области (5473 или 27,8% от общего количества) и столице (4223 или 21,5%) на третьем месте - Львовская область (1221 или 6,2%).
В компании "Интергал-Буд" рассказали о нескольких ЖК в столице и Киевской области, в которых украинцы могут приобрести жилье, воспользовавшись госпрограммой кредитования.
Это не просто жилой комплекс, а настоящий городок рядом с озерами, где все необходимое уже находится под рукой. Расположен в селе Гатное Фастовского района Киевской области.
Его главная особенность – озера с обустроенными пляжами, современное благоустройство и низкая застройка, что создает чувство простора и гармонии.
В комплексе есть разные варианты квартир: от уютных однокомнатных под инвестицию до просторных трехкомнатных для больших семей. Последние, как подчеркивают в "Интергал-Буд", пользуются особым спросом в рамках программы "еОселя".
Есть возможность приобрести квартиру с персональным укрытием или террасой с видом на озеро в 4-х этажных домах клубного типа.
"Это идеальный выбор для тех, кто ищет больше простора и природы по доступной цене, но не хочет отказываться от удобств города. Рядом есть и магазины, и детские площадки, и места для отдыха – все для жизни, к которой быстро привыкаешь", – отмечает застройщик.
Современный жилой комплекс рядом с Севастопольской площадью создан по концепции "двор без машин". Здесь пространство изначально продумано для людей – без хаоса под окнами, с уютными аллеями и зелеными зонами.
Локация действительно удобна: ключевые транспортные артерии столицы рядом, а дорога в центр занимает всего 10 минут.
На территории комплекса Sky Avenue предусмотрено все необходимое для повседневной жизни: детский сад, торгово-развлекательный центр, кафе, прогулочные маршруты, подземный паркинг.
Строительство выполнено по современным стандартам, обеспечивающим энергоэффективность и комфорт.
А уже в 2025-м первые жители смогут заселиться в свои квартиры. Для детей оборудованы современные игровые площадки с безопасным покрытием, качелями, горками и интерактивными элементами, а также просторное спортивное поле для активных игр и тренировок.
В "Интеграл-Буд" добавляют, что комплекс отвечает условиям программы "еОселя" – высокая готовность, безопасная территория и полная инфраструктура с первого дня.
Комплекс расположен в Шевченковском районе Киева, среди парков и скверов. Название говорит само за себя – здесь много зеленых зон и мест для отдыха.
Локация: всего 10 минут пешком до метро "Сырец" и удобное сообщение с центром города.
Инфраструктура: собственная школа, большая придомовая территория с многочисленными детскими зонами для всех возрастов. Здесь обустроены современные площадки, зиплайн для активных игр, гамаки для отдыха, а также пространства для досуга детей и взрослых.
Планировка: функциональные квартиры площадью от 45 до 70 кв. м – именно такие чаще всего выбирают в рамках программы "еОселя".
Почему подходит для "еОсели": оптимальное сочетание стоимости, расположения и экологической среды. Зелёный микрорайон и современная инфраструктура делают этот комплекс идеальным вариантом для семей с детьми.
Жилой комплекс "Парковые Озера" имеет уникальное расположение – рядом с парком "Победа", который является самой зеленой зоной отдыха Днепровского района.
"Для участников государственной программы "еОселя" это сочетание становится настоящим преимуществом: с одной стороны – современная городская среда со всеми удобствами, а с другой – возможность ежедневно отдыхать среди природы", – объясняют в "Интергал-Буд".
Территория комплекса окружена аллеями, цветниками и чистыми озерами с арочными мостиками. Здесь легко найти место для прогулок или спокойного отдыха, а для семей с детьми – дополнительным бонусом станет парк аттракционов, расположенный совсем рядом.
Не менее важна инфраструктура района. Жители комплекса имеют возможность быстро добираться до разных частей Киева: ближайшая станция метро "Дарница" находится всего за 15 минут пешком через парк, а на авто – всего за несколько минут. В непосредственной близости работают магазины, кафе, аптеки, салоны красоты и другие заведения, необходимые для повседневной жизни.
Формат квартир в "Парковых Озерах" разработан таким образом, чтобы соответствовать потребностям различных категорий жителей и параметрам программы "еОселя". Наиболее востребованы – 1-2-комнатные квартиры с продуманными планировками, сочетающие функциональность и комфорт.
В "Интергал-Буд" называют этот ЖК выгодным вариантом для участников "еОсели". Поскольку комплекс является оптимальным выбором для молодых семей и тех, кто стремится соединить комфорт современного жилья с жизнью в уже сложившейся и гармоничной городской среде.
Чтобы стать участником программы "еОселя", необходимо соответствовать определенным критериям. Это граждане Украины в возрасте от 18 лет и, фактически, не старше 50 (по правилам, на момент погашения кредита заемщику должно быть до 70 лет).
Они не должны владеть недвижимостью, площадь которой превышает 52,5 кв. м на одного человека (и 21 кв. м на каждого дополнительного члена семьи). Это требование не распространяется на жилье в зоне боевых действий или временно оккупированных территориях.
Важным условием является платежеспособность клиента и отсутствие плохой кредитной истории.
В зависимости от профессии или социального статуса участники программы делятся на следующие льготные категории:
Если человек перестает быть льготником, его переводят на общую ставку 7%.
В "Укрфинжитле" рассказывают, что чаще всего квартиры по "еОселе" покупают военнослужащие и силовики, для которых предусмотрена ставка 3% (после 10 лет – 6%) годовых, – 9986 кредитов, или 51%.
Далее идут украинцы без привязки к профессии, которым ипотека доступна на общих условиях под 7(10)% годовых – 5026 кредитов.
В свою очередь Елена Шуляк отмечает, что программа еще не доступна для большинства граждан. В отличие от военнослужащих, среди которых самый высокий процент участников "еОсели", на другие категории (медиков, педагогов, ВПЛ, ветеранов, ученых) приходится от 2% до 8% выданных кредитов.
"Конечно, основная причина – неподъемные условия участия. Как по размеру первого взноса, так и по размеру процентной ставки. Поэтому мы неоднократно настаивали на пересмотре условий для определенных категорий заемщиков", – объясняет нардепка.
Елена Шуляк отмечает важность расширения партнерств с застройщиками и упрощения условий участия, особенно для внутренне перемещенных лиц (ВПЛ), поскольку со стороны этой категории запрос на программу достаточно велик.
"Мы уже неоднократно рекомендовали правительству снизить размер первого взноса для этой категории граждан с 20% по меньшей мере до 15%, а кредитную ставку с 7% до 3%", – говорит Шуляк, выражая надежду, что эти рекомендации будут учтены.
Финансирование программы "еОселя" происходит за счет средств государства, направляемых через компанию-оператора "Укрфинжитло" к банкам-партнерам. Банки, в свою очередь, выдают кредиты непосредственно заемщикам.
По данным "Укрфинжитла", всего по программе доступной ипотеки "еОсселя" выдано 19,7 тыс. кредитов на сумму 32,9 млрд грн. С начала 2025 года выдано 4,7 тыс. кредитов более чем на 8,7 млрд грн.
По стране средняя стоимость ипотечного жилья по программе составляет около 2,3 млн грн, стоимость квадратного метра – 39,6 тыс. грн.
В компании говорят, что с начала года размеренно увеличивают объемы финансирования.
"Если говорить о сегодня, то в сентябре мы готовы выделить на программу 2 млрд грн. В то же время спрос на программу растет постоянно и мы работаем над тем, чтобы в дальнейшем удовлетворять этот спрос финансово", – рассказали в "Укрфинжитле".
При этом оператор объясняет, что основа финансирования программы "еОселя" не является целевым поступлением из государственного бюджета.
Уставный капитал ЧАО "Украинская финансовая жилищная компания", реализующей программу, сформирован ОВГЗ (облигации внутреннего государственного займа), то есть это инструмент, предоставленный государством для реализации программы.
И с помощью него "Укрфинжилло" получает доход в виде процентов и привлекает средства под залог ценных бумаг. В целом же источников финансирования "єОселі" пока несколько:
То есть "Укрфинжитло" не получает средства на финансирование "еОсели" напрямую из государственного бюджета. Оператор использует инструмент ОВГЗ в качестве залога для привлечения средств для финансирования программы на внутреннем финансовом рынке.
"Работаем над тем, чтобы в будущем функционирование программы поддерживалось исключительно рыночными инструментами", – говорят в компании.
По мнению Елены Шуляк, ключевая задача сейчас – дать банкам толчок запускать собственные коммерческие ипотеки. Для этого нужны механизмы компенсации ставок и страхования военных рисков, которые уже обсуждаются с НБУ и международными партнерами.
Нардеп также отмечает, что программу постоянно докапитализируют. В прошлом году правительство докапитализировало "Укрфинжитло" на 20 млрд грн путем выпуска ОВГЗ, а в госбюджете на 2025 год была заложена возможность докапитализации компании на 30 млрд грн в форме ОВГЗ.
Кроме того, звучали планы привлечения международного финансирования (200-250 млн долларов) как один из каналов усиления ресурсов программы наряду с государственной докапитализацией, а также ведутся переговоры по подключению иностранных банков.
"Поэтому мы видим, что ситуация с финансированием динамично меняется – очевидно, что на уровне государства постоянно идет поиск возможностей для увеличения финансирования. Однако, считаю, что реальное увеличение финансирования будет напрямую зависеть от того, как будут расширять программу, поскольку потребности в этом колоссальные", – заявила парламентарий.
В свою очередь застройщики в рамках "еОсели" сотрудничают уже с банками. В программе принимают участие более 10 банков, но их количество в дальнейшем может увеличиваться.
Так, в "Интергал-Буд" рассказали, что работают со всеми финансовыми учреждениями, которые поддерживают кредитование по "еОселе".
Больше всего сделок совершается через Sky Bank, Укргазбанк, Ощадбанк. Также были сделки с Сенс Банком, BizBank, Кредит Днепр, ПриватБанком.
"Наша компания "Интергал-Буд" сотрудничает со всеми банками участниками "еОселя" – а это 11 банков, и имеет самую широкую географию предложений в Украине, а именно в Киеве и области, во Львове и Черновцах. Клиенты могут приобрести квартиру как в готовых домах (введенных в эксплуатацию), так и в строящихся домах", – рассказывает Елена Рыжова.
Средний срок оформления сделки – от одной недели до нескольких месяцев в зависимости от скорости принятия решения банком. Договор заключается как купля-продажа имущественных прав (на стадии строительства) или стандартный договор купли-продажи (для готового жилья).
Как отметила коммерческий директор "Интергал-Буд", средний собственный взнос покупателей составляет около 30% от стоимости квартиры (1-1,5 млн грн), хотя программа позволяет начинать с 10% (для молодежи).
В "Укрфинжитле" говорят, что среднемесячный платеж по программе составляет 13-14 тыс. грн. Средний срок оформления кредита составляет 19 лет. Речь идет о сроке, на который оформляется ипотека, поскольку программа работает недостаточно для того, чтобы качественно анализировать средний срок выплат.
Чтобы приобрести жилье по "еОселе", нужно выполнить следующие шаги:
По словам представителей "Укрфинжитла", подать заявку на "еОселю" в "Дии" можно за считанные минуты, однако скорость получения кредита будет зависеть от того, как быстро заемщик подыщет себе квартиру и предоставит в банк документы для принятия финального решения.
Потенциальные участники программы должны обратить внимание на несколько нюансов. Во-первых, важно понимать требования программы относительно имеющегося жилья в собственности. Они четко регламентированы нормами квадратных метров на каждого члена семьи, о чем говорилось выше.
Также нужно понимать, что банки при принятии решения учитывают платежеспособность заемщика и его кредитную историю.
Если у клиента есть просроченные кредиты или его долговая нагрузка высока, то банк может отказать в кредите. Поэтому перед подачей заявки следует проверить свои действующие кредиты и погасить просрочку. Если действующих кредитов много и у клиента есть возможность погасить их, то лучше это сделать, рекомендуют в "Укрфинжитле".
Стоит добавить, что участники программы "еОселя" могут одновременно воспользоваться программой компенсации за разрушенное или повреждение жилье "еВидновлення".
Кроме государственной программы доступных кредитов на жилье на рынке недвижимости Украины продолжают действовать ипотечные предложения от банков и рассрочка от застройщиков.
Однако появление "еОсели" оказало влияние на другие программы, в частности снизился спрос на "длинные" рассрочки.
"Рынок трансформировался. Раньше покупатели активно брали долгие рассрочки на несколько лет. Теперь спрос сместился на короткие сроки или государственную программу "еОселя", – рассказывает Константин Чумак, руководитель центрального отдела продаж "Интергал-Буд".
В компании сейчас 50% сделок приходятся на "еОселю", тогда как 20-25% – рассрочка от застройщика (преимущественно краткосрочное: 3 месяца, пол года, год).
Рассрочка остается альтернативой тем, кто не подпадает под критерии госпрограммы. "Интергал-Буд" не предлагает слишком длинные программы (5-10 лет), поскольку для этого есть ипотечные решения от банков.
"Для оформления рассрочки требуются только паспорт и код, а первый взнос стартует от 30%", – говорит руководитель центрального отдела продаж компании.
При оформлении рассрочки Константин Чумак советует покупателям обращать внимание на наличие документов на квартиру, реалистичность собственных финансовых возможностей.
По оценкам представителей "Интергал-Буд", если государственное финансирование "еОсели" сохранится, программа и дальше будет главным инструментом для приобретения жилья, а рассрочка останется актуальной опцией для тех, кто не может воспользоваться государственной поддержкой.
Коммерческий директор компании Елена Рыжова отмечает, что программа доступной ипотеки стала одним из главных драйверов спроса на жилье в ЖК застройщика.
В комментарии РБК-Украина представители "Укрфинжитла" отметили, что сотрудничество застройщиков в рамках программы "еОселя" – это реальная возможность поддерживать и масштабировать строительство во время войны.
"Застройщики, которые ведут бизнес прозрачно, работают по разрешенным моделям продаж, очень охотно сотрудничают с уполномоченными банками в рамках программы "еОселя", – рассказывают в компании.
Лучше всего о преимуществах для застройщиков говорят цифры. Так, с начала реализации программы на приобретение жилья у застройщиков было профинансировано 7661 заемщик на 13,4 млрд грн.
Эти средства были направлены на завершение строительства действующих проектов и начало новых, и остались в экономике. Доля кредитов, выдаваемая на приобретение нового жилья от застройщиков в 2025 году, превышает 60%.
Эти результаты прямо отображаются в работе застройщиков, являющихся участниками программы. Некоторые из них заявляют, что часть продаж по программе "еОселя" достигает 50% от всех продаж, как вот и в "Интергал-Буд".
Такими показателями могут похвастаться не все, но те девелоперы, которые сегодня строят доступное жилье, в котором как раз нуждаются клиенты "еОсели", получают значительное преимущество от участия в программе.
Все, что нужно для участия – опыт ввода в эксплуатацию объектов, прозрачная модель финансирования, четкая структура компании, наличие разрешительных документов, соответствие моделей продаж жилой недвижимости условиям программы "еОселя".
"Что касается девелоперов, то "еОселя" стимулирует их работать прозрачно и платить налоги в полном объеме", – считает Елена Шуляк.
По ее словам, требование аккредитации в банках-партнерах и соблюдение рыночной дисциплины является принципиальным. Также усилен контроль за самими участниками. Установлены более четкие лимиты по площади и стоимости жилья, банки более тщательно проверяют имущественное состояние заемщиков, а в случае нарушений контракты разрываются и средства возвращаются в государственный фонд.
Таким образом, программа не только стимулирует спрос, но также формирует доверие к застройщикам и создает новую идеологию партнерства в такое непростое время, резюмируют в "Укрфинжитле".