Бункер у кожній квартирі. Чи готова Україна до ізраїльських стандартів житла

На українському ринку житла з'являються перші точкові спроби інтегрувати кімнати безпеки за аналогією з ізраїльськими мамадами. Проте для вітчизняного ринку це досі лишається скоріше екзотикою, ніж стандартом.

РБК-Україна разом із провідними забудовниками та архітекторами розібралося, чи є "посилені" квартири реальним трендом ринку, скільки це коштує покупцю і які рішення дійсно здатні захистити під час обстрілів.

"Мамади" в українському контексті

Нещодавно СЕО будівельної компанії Perfect Group Олексій Коваль в інтерв'ю агентству "Інтерфакс-Україна" заявив, що компанія почала розробляти для пілотного проєкту клубного будинку кімнати безпеки за аналогією з ізраїльськими мамадами.

Стандарт MAMAD (Merhav Mugan Dirati) – це укріплена кімната-укриття, яка розташовується безпосередньо всередині квартири. В Ізраїлі їхнє зведення є обов'язковою законодавчою нормою, а сама кімната проєктується з розрахунком на сейсмічні навантаження, має броньовані віконниці, вибухостійкі двері та примусову фільтрацію від хімічних і біологічних загроз.

В українських реаліях "мамадом" частіше називають просто кімнату з посиленим монолітним бетонним контуром без спеціалізованої системи герметизації. До того ж перші спроби реалізувати схожі проєкти в Україні почалися ще у 2023-2024 роках у приватній житловій забудові. На той час це були точкові рішення, які реалізовувалися у приватних будинках на заході України й у Київській області.

Як пояснює Олексій Коваль у коментарі РБК-Україна, деталізуючи концепцію пілотних кімнат безпеки, наразі йдеться про внутрішнє приміщення площею 3-4 кв. м із посиленими залізобетонними конструкціями та вентиляцією. Спеціальної фільтрації повітря чи броньованих вікон там не передбачено: головне завдання конструкції полягає у захисті від уламків та скла.

Крім того, за його словами, посилені конструкції обмежуватимуть можливості подальшого перепланування та об’єднання кімнати з іншими приміщеннями. За попередніми розрахунками компанії, можливий вплив подібних рішень на ціну житла в межах проєкту оцінюють приблизно у 3-4%.

Чому закон не помічає квартирних "мамадів"

Війна докорінно змінила вимоги до безпеки у житлових будівлях. Як зауважує комерційна директорка девелоперської компанії "Інтергал-Буд" Олена Рижова у коментарі РБК-Україна, раніше укриття часто були формальністю або взагалі не передбачалися.

Проте, додає вона, сьогодні укриття – це обов’язкова частина житлового проєкту згідно з нормами ДБН В.2.2-5:2023 "Захисні споруди цивільного захисту", які прямо зобов’язують передбачати сховища або споруди подвійного призначення в нових будинках.

"Без розділу про укриття проєкт просто не пройде експертизу… Тобто це вже не "побажання ринку", а юридична вимога", – вказує Олена Рижова.

Фото: Підземне укриття у сучасному житловому комплексі (facebook.com/IntergalBud)

І хоча, пояснюють у ПБГ "Ковальська", державні будівельні норми мають чітко сформовані вимоги до укриттів, сховищ та споруд подвійного призначення, вони не містять поняття "мамади" чи "укриття у квартирах".

"З точки зору інженерних рішень цілком можливо інтегрувати укриття (додаткова кімната, обладнана резервними інженерними системами (вентиляція, аварійні виходи тощо)) у квартирі, але таке рішення не відповідає чинним ДБН", – наголошують у компанії.

Тому навіть якщо в будинку встановити кімнати-укриття, держава все одно буде вимагати облаштування підземного укриття. Будівництво квартирної капсули може просто подвоїти капітальні витрати.

Як наголошує Олексій Коваль, їхня компанія розглядає кімнати безпеки як додаткове рішення, а не заміну нормативного укриття житлового комплексу.

"Кімнату безпеки ми опрацьовуємо для ситуацій, коли людина не встигла дістатися основного укриття. Однак її наявність не повинна бути приводом ігнорувати тривогу або відкладати перехід до укриття", – додає CEO Perfect Group.

Водночас інженерно, підтверджує СЕО та власник архітектурної компанії Archimatika Дмитро Васильєв, "мамади" мають сенс, адже скорочують час, необхідний людині, щоб потрапити у більш захищений простір. Крім того, така кімната може зменшити ризики від непрямих наслідків вибуху: уламків скла і віконних рам, елементів фасаду, оздоблення та будівельних конструкцій, які руйнуються під дією вибухової хвилі.

"Але важливо не створювати ілюзію абсолютної безпеки. Така кімната не розрахована на те, щоб гарантувати захист у разі прямого влучання важкої ракети чи бойової частини дрона. І вона не замінює нормативне укриття", – застерігає Васильєв.

Що роблять девелопери понад обов’язкові норми

Хоча квартирні кімнати безпеки здатні вберегти від уламків, робити їх масовим явищем девелопери не поспішають. Причина криється не лише у відсутності таких норм у ДБН, а й у складності конструкції.

За словами Дмитра Васильєва, жорсткий залізобетонний об’єм стає частиною конструктивної системи будівлі й може впливати на роботу всього каркаса та витрати матеріалів, через що такі рішення підходять радше для окремих проєктів середнього та вищого сегментів.

Тим часом системні забудовники роблять ставку на загальну витривалість будівель. Як зазначають у ПБГ "Ковальська", компанія будує переважно з використанням монолітно-каркасної технології з високоміцного бетону власного виробництва.

Фото: Зведення будинку за монолітно-каркасною технологією (facebook.com/PBGKovalska)

"Це одна з найнадійніших систем, яка забезпечує високу просторову жорсткість і стійкість будівлі до локальних пошкоджень. Така конструктивна схема дозволяє перерозподіляти навантаження між несучими елементами навіть у разі часткового руйнування окремих конструкцій, що особливо важливо в умовах повномасштабної війни та ризиків вибухових навантажень", – пояснюють у ПБГ "Ковальська".

Також важливим напрямом, де девелопери почали діяти понад нормативи, стало забезпечення автономності ЖК під час тривалих відключень світла.

Наприклад, розповідає Олена Рижова, "Інтергал-Буд" у своїх будівлях встановлює дахові газові котельні, що дають будинку більшу незалежність від зовнішніх тепломереж і дозволяють краще контролювати теплопостачання. Крім того, компанія передбачає резервні джерела живлення для критичної інфраструктури будинків та забезпечення функціонування ключових інженерних систем.

Схожий підхід застосовують і в групі компаній DIM. Директор з маркетингу компанії зазначає, що в межах поточних проєктів девелопер впроваджує рішення, які забезпечують живлення ліфтів, опалення та водопостачання на час блекаутів.

Крім того, у низці проєктів DIM воду мешканцям подають із власних артезіанських свердловин. Що стосується фасадів, то дієвих рішень на ринку поки немає, проте девелопер шукає способи посилити вікна бронеплівкою ще на етапі виробництва.

За що реально готові платити покупці

Частина клієнтів на ринку житла переконана, що захист має входити у собівартість житла без додаткових націнок. Як зазначає Олена Рижова, покупці очікують побачити базовий рівень захисту вже закладеним у концепцію проєкту, а не купувати його як платну опцію. Спеціальні ж рішення на кшталт броньованих вікон чи квартирних мамадів у компанії називають нішевим запитом.

"Говорити, що наявність саме захищених кімнат у квартирах якось впливає на продажі – не дуже коректно. Адже на рішення покупця впливає цілий комплекс факторів: локація, ціна, планування, інфраструктура, репутація девелопера, умови придбання, наявність розтермінування, держпрограми, наявність підземного паркінгу тощо", – вказує Рижова.

Натомість у групі компаній DIM переконані, що в суворих реаліях щоденних обстрілів та невизначеності люди не можуть не звертати увагу на наявність додаткових безпекових атрибутів.

"Тож так, можу напевне стверджувати, що клієнт сьогодні готовий до аргументованої "премії" у вартості метра, якщо цей метр буде мати більше опцій, що гарантуватимуть йому більш високий рівень захищеності та безпеки для нього та його родини", – підкреслює директор з маркетингу компанії.

Ба більше, часом безпековий фактор стає вирішальним під час ухвалення рішення. За спостереженнями групи DIM, відсутність захисних рішень подекуди веде до відмови від угоди, особливо якщо об'єкт розташований у районах, що частіше зазнають ударів.

Крім того, додає директор з маркетингу компанії, у проєктах, де забудовники пропонують будівництво за індивідуальним проєктом, у 9 з 10 випадків девелопери отримують запит на проєктування шелтерів.

В "Інтергал-Буд" також підтверджують, що покупець одразу питає, як будинок буде працювати під час блекауту або іншої кризової ситуації. Тож, за словами Рижової, безпека та автономність стають одними з факторів, які схиляють покупця до купівлі житла в одному проєкті, за умови, що серед обраних варіантів ці елементи відсутні.

Наразі квартирні мамади в українських багатоповерхівках залишаються точковим експериментом – як через невідповідність нормам ДБН, так і через небажання людей платити двічі.

Водночас новим стандартом серед системних девелоперів став комплексний захист та автономія: обов'язкові підземні паркінги, власні свердловини, генератори для ліфтів і котельні, за які покупець дійсно готовий платити.

Питання – відповіді (FAQ):

– Чим українська кімната безпеки відрізняється від ізраїльської?

– В Ізраїлі це стандартизований бункер із газонепроникними дверима та фільтрами від хімічної атаки. В Україні це просто потовщені бетонні стіни без системи герметизації.

– Чому не можна обмежитися кімнатою у квартирі й не будувати підвал?

– Чинні будівельні норми (ДБН) не визнають кімнату у квартирі укриттям, тому будинок без підземного сховища просто не пройде державну експертизу.

– Чому девелопери не будують безпечні кімнати у кожній новобудові?

– Важкий залізобетонний блок у кожній квартирі критично перевантажує каркас усієї будівлі, що суттєво ускладнює інженерію та робить таке житло занадто дорогим.

– Чи стає відсутність укриття причиною відмови від купівлі квартири?

– Так, покупці дедалі частіше відмовляються від угод у ЖК без захисних рішень, особливо у районах із частими прильотами. Проте ціна та локація досі залишаються важливими факторами вибору житла.

– Яка технологія будівництва вважається найбільш надійною під час обстрілів?

– Монолітно-каркасна. Її висока просторова жорсткість дозволяє конструкції встояти та перерозподілити навантаження навіть у разі локального руйнування окремих елементів.