Дешевий сир по-італійські: чому житло за декілька тисяч стає пасткою для іноземців

Чому в Італії так багато дешевого житла

Основна причина - масове скорочення населення в малих містах та селах. За останні десятиліття багато молодих італійців переїхали до великих міст або за кордон у пошуках роботи.

Через це:

• старі будинки залишилися без власників
• деякі населені пункти майже спорожніли
• історичні будівлі почали руйнуватися

До речі, саме через це багато місцевих громад запускає програми з продажу будинків за 1 євро або навіть безкоштовно, з певними умовами.

Головна умова: дорогий ремонт

Саме тут і починаються труднощі. Купівля дешевого будинку - лише формальність. Насправді новий власник має витратити на реконструкцію десятки тисяч євро, а ще - узгоджувати роботи з місцевою владою.

Більшість таких будинків дуже старі, мають аварійні конструкції, потребують повної реконструкції. У підсумку ремонт може коштувати від 30 до 100 тисяч євро, а іноді й більше.

Юридична заплутаність (Successione)

В Італії будинок може належати 15 родичам одночасно через особливості спадкування. Щоб продати об’єкт за 10 тисяч, нотаріус має зібрати підписи всіх - від троюрідного дядька з Аргентини до племінниці з Австралії. Часто витрати на папери перевищують вартість самого будинку.

Сейсмічні норми

Більшість дешевих будинків розташовані в зонах з ризиком землетрусів. За італійським законом, будь-який серйозний ремонт такого житла вимагає посилення конструкцій за сучасними стандартами. Це миттєво додає до кошторису 20-30 тисяч євро, про які агент мовчить.

Купити дешевий будиночок в Італії - майже мрія, але насправді не все так просто (фото: Freepik)

Історичний зашморг

Якщо будинок визнано пам'яткою архітектури (навіть якщо це просто стара комора), ви не маєте права поставити там сучасні вікна чи змінити колір даху без дозволу спеціальної комісії. А їхні послуги та дозволені матеріали коштують утричі дорожче за звичайні.

Проблема з роботою та інфраструктурою

Більшість таких будинків розташовані не у туристичних регіонах, а у маленьких містах, де:

• мало роботи
• слабка інфраструктура
• небагато магазинів і сервісів
• погане транспортне сполучення

Тому навіть після ремонту жити там готові не всі.

Серед додаткових факторів, експерти називають такі:

• Після війни в Італії почався будівничий бум - люди десятиліттями будували житло. І це масово по всій країні - у містах, в маленьких містечках і навіть у віддалених комунах. Тепер в Італії приблизно по 2 об'єкти нерухомості на кожного італійця. І ця кількість споруд не зникає.
• Більшість будинків в Італії побудовані 50-60 років тому, і велика кількість - дуже старих будівель. Вони гарні, цікаві, але потребують дуже сильного апгрейду, як дизайнерського, так і енергоефективного.
• Демографія - ця країна, як і декілька інших у Європі, дуже швидко старішає. Спадкова нерухомість роками стоїть без використання.

Чи варто купувати дешеві будинки в Італії

Експерти кажуть, що сама ідея може бути вигідною, але тільки за кількох умов:

• є бюджет на ремонт
• людина готова жити у маленькому місті
• є час і терпіння на бюрократію

Навіть якщо ви домовилися про ціну в 10 тисяч євро, готуйте гаманець до наступних витрат:

Послуги нотаріуса. В Італії це не формальність, а повноцінний податковий агент. За оформлення дешевого об'єкта ви віддасте 2500-3500 євро.

Податок на реєстрацію. Для нерезидентів (якщо це ваше "друге житло") податок становить 9% від кадастрової вартості.

Технічний паспорт (APE). перевірка енергоефективності та відповідності планам муніципалітету - ще близько 500-800 євро.

Бюджетне житло в Італії зазвичай у віддалених районах з поганою інфраструктурою (фото: Freepik)

Що ви отримаєте за 10-15 тисяч насправді?

Зазвичай це будинок у містечку, де:

Немає газу. Опалення лише пелетами або дровами, що взимку в горах обходиться у 200-300 євро на місяць.

Спільні стіни. Дешеве житло - це часто частина старого "палаццо", де у вас спільний дах чи фундамент із сусідом, який не хоче скидатися на ремонт.

Відсутність парковки. Вузькі середньовічні вулички, куди не заїде навіть маленька машина, а продукти доведеться нести вгору пішки.

Чи варто ризикувати?

Купувати такий об'єкт варто лише тоді, коли ви плануєте жити там постійно (отримати резиденцію) - тоді податки будуть нижчими, а ви зможете скористатися державними субсидіями на реновацію ("Bonus Casa").

У всіх інших випадках - це "чемодан без ручки", який вимагатиме податків щороку, навіть якщо ви там не буваєте.

Купити, вкласти гроші та почати здавати в оренду на відповідних платформах - це шлях, який підійде одиницям. Для більшості - це майже не реально.

Продати потім таке житло теж дуже складно, оскільки ціну в 10-15 тисяч євро ставлять на об'єкти, які роками ніхто не хоче купляти.