Прошедший 2009 год был одним из самых сложных для киевского рынка недвижимости. Глубокий кризис в экономике и государстве привел к резкому сокращению количества сделок и падению цен на жилье
За 2009 год квартиры в Киеве подешевели почти на треть
В зависимости от количества комнат, в 2009 году усредненная цена предложений снизилась:
- в однокомнатных квартирах на 34,5%;
- в двухкомнатных квартирах на 34,1%;
- в трехкомнатных квартирах на 32,2%;
- в многокомнатных квартирах на 23,1%.
На протяжении всего 2009 года строительная отрасль весь год находилась в "плачевном" состоянии, большинство начатых объектов были заморожены. Ипотека фактически не работала (новых кредитов почти не выдавали, все силы и средства банкиры бросили на реструктуризацию проблемных кредитов). Вместе с тем, кризис заставил наших граждан более реально смотреть на многие вещи. В том числе, изменить отношение к инвестициям в недвижимость, к имеющимся накоплениям, к ипотечным кредитам с неподъемными процентами.
Несомненным плюсом для вторичного рынка недвижимости было и существенное снижение долларовых цен (по сравнению с пиковыми ценами в июле 2008 года - более чем на 41%). Далеко не все восприняли это снижение как положительный фактор. Для большинства инвесторов, купивших недвижимость с целью получения прибыли, снижение цен стало неприятной неожиданностью. Но особенно болезненно ударило снижение цен по людям, взявшим ипотечные кредиты. У многих невыплаченные суммы кредитов уже превышают реальные стоимости залоговых квартир; потому даже продав их, могут остаться должниками.
Тем не менее, для всего рынка в целом, снижение цен - положительный фактор - "ценовой пузырь" раздувался достаточно долго. Рано или поздно он должен был либо лопнуть, либо начать плавно сдуваться. Как лопаются "ценовые пузыри", можно было наблюдать в период с ноября 2008 по февраль 2009. Паника на рынке, продавцы резко сбрасывают цены, покупатели ждут дальнейшего понижения, сделок очень мало.
Январь-март - паника и резкое падение цен
Наилучшие предложения были в январе-феврале. Но в этот период сделок было мало: покупатели ждали дальнейшего резкого снижения цен. В марте напряжение спало, паника практически исчезла, выбор предложений сузился, резкое снижение цен прекратилось. Более того, в отдельных сегментах рынка цены двинулись в обратную сторону - стали медленно расти. И как только потенциальные покупатели увидели, что цены торгов и продаж прекратили резкое падение (а это в отдельных сегментах рынка произошло еще в феврале), рынок стал потихоньку оживать: эмоций и суеты стало меньше, а сделок больше.
При этом в каждом сегменте рынка шли свои процессы. Продавцы, поспешившие в декабре-январе резко снизить цены, стали их поднимать, а продавцы с ценами октября 2008 года наконец-то поняли, что их цены нереальны и начали их понижать. Таким образом разнобой с ценами был очень большой. Но при всем том, сегменты жилья "эконом-класса" реагировали на изменение обстановки намного быстрее, чем сегменты "дорогого" жилья. В апреле признаки "выздоровления" рынка стали более явными. Если в предыдущие месяцы просторные квартиры почти не пользовались спросом, то в апреле было немало, так называемых, "обменов с доплатами". Продав низкокачественное тесное жилье, и забрав из банков зависшие депозиты, люди приобретали более качественное и просторное жилье.
Июнь - наиболее результативный месяц года
В мае доллар заметно просел - это существенно усложнило торги, привело к срыву ряда достигнутых договоренностей, сокращению деловой активности. Наиболее результативным месяцем года был июнь. Участники рынка торопились решить свои жилищные и финансовые проблемы до начала периода массовых отпусков, состоялись сделки, отложенные в мае.
С третьего квартала - снижение деловой активности
В третьем квартале деловая активность с каждым месяцем снижалась. Большинство продавцов и покупателей избрали тактику выжидания. Покупатели, глядя на огромные проблемы в экономике и обществе, ожидали снижения цен. Продавцы же, в условиях неопределенности и постоянных изменений курсов валют, удерживали цены на прежнем уровне. В этих условиях усложнилась организация цепочек продаж-обменов. Возник замкнутый круг: сокращение количества сделок практически переросло в их отсутствие.
В октябре и ноябре рынок оживился. И одна из причин такого оживления - укрепление гривни. Немало потенциальных покупателей, увидев, что их накопления в валюте с каждой неделей становятся все легче, решили воспользоваться ними для улучшения жилищных условий. Купив недвижимость, они нередко запускали цепочки обменов с доплатами и компенсациями; одни сделки порождали другие.
В декабре, в преддверии длительных рождественско-новогодних каникул на рынке, как и в жизни, уживались спешка одних и выжидание других. В целом деловая активность была весьма низкой: большинство продавцов и покупателей выжидали. Вместе с тем, некоторые участники рынка явно стремились решить свои жилищные и финансовые проблемы еще в 2009 году. Тем не менее, была заметна тенденция к достижению компромиссов.
Что будет с ценами на жилье в январе
Традиционно, в январе на рынке недвижимости ожидаются длительные рождественско-новогодние каникулы, деловая активность существенно снизится.
Полагаем, что цены при этом продолжат плавное, достаточно медленное снижение.В более отдаленной перспективе (первый квартал, первое полугодие), наиболее вероятный сценарий развития процессов - постепенное снижение цен.Почему именно снижение цен, и почему именно постепенное, мы попытались обосновать в выводах по результатам 2009 года. Полагаем, что в ближайшем будущем вес перечисленных факторов и тенденций существенно не изменится.Полагаем, что ипотека вряд ли существенно повлияет на цены: скорее всего, новых кредитов будет немного, и они будут использоваться лишь в случаях, когда у покупателей уже есть основная сумма, но ее не хватает для улучшения жилищных условий.
Вполне возможно и резкое снижение цен в ближайшей перспективе. Но толчок для такого снижения могут дать либо какие-то чрезвычайные обстоятельства в стране, либо аукционы, на которые будут выставлены сотни залоговых квартир. Если ничего такого не произойдет, то резкое снижение цен (в ближайшей перспективе) вряд ли состоится.Маловероятен и рост цен. Если он и произойдет, то будет лишь реакцией на резкое снижение курса доллара (на первичном рынке - курса гривны, что более вероятно). Хотя, применительно к новому жилью, определенный рост цен вполне возможен: значительное число потенциальных покупателей отдают предпочтение именно ему, а особого задела реально строящихся объектов сейчас нет. На рынке аренды и коммерческой недвижимости цены будут определяться не столько имеющимися накоплениями, сколько реальными (текущими) доходами наших граждан. Естественно, с учетом изменения соотношения спроса и предложения (а оно в значительной мере зависит от динамики изменения цен продаж аналогичной недвижимости).