Квартирне питання. Чому дорожчає нерухомість і що буде з цінами до кінця року

Будівельна галузь в Україні поступово відновлює втрачені через пандемію позиції. І в основному це відбувається за рахунок житлової нерухомості. За підсумком травня, як випливає з останніх даних Держстату, обсяг будівництва у житловому сегменті виріс на 30% у порівнянні з травнем 2020 року і досяг майже 15% зростання у січні-травні, якщо порівнювати з таким же періодом року раніше.

Про пожвавлення будівельного ринку свідчить й зростання попиту на бетон – основний будівельний матеріал. "За нашими даними, ринок споживання бетону в Києві та Київській області за перші 5 місяців 2021 року виріс на 26%", – повідомили РБК-Україна у ПБГ "Ковальська".

І хоча обсяги будівництва відновлюються, до колишніх показників поки ще далеко, говорить керівник відділу інвестицій та аналітики компанії "Інтергал-Буд" Ганна Анісімова. Вона вказує на кілька причин. По-перше, через важкий 2020 рік, коли пандемія обвалила на кілька місяців попит на квартири на 80-90%. По-друге, через реформу ДАБІ, у результаті якої число будівництв фактично скоротилося на 30% від обсягів 2019 року.

Саме тому багато девелоперів відклали старти нових проектів до кращих часів. Зараз же, визнають забудовники, первинний ринок нерухомості увійшов у період поступового нарощування обсягів будівництва. Але про різке зростання нових будівельних майданчиків навіть у Києві поки говорити не доводиться, пояснює комерційний директор SAGA Development Володимир Даниленко. Швидше, за словами співрозмовника, мова йде про зростання темпів освоєння раніше розпочатих об'єктів.

"Обсяг грошової маси на ринку дійсно виріс. Але обсяг споживання, якщо брати метри або одиниці житла, збільшився не сильно, пропозиція непропорційно знижується. Через це утворюється дефіцит, який, поряд зі зростаючою собівартістю, також тисне на ціну квадратного метра", – роз'яснив співрозмовник.

Відлуння світових ринків

За різними оцінками забудовників, матеріали становлять приблизно 50% у собівартості квадратного метра. Залежно від типу і класу проекту цей показник може перебувати між 45% і 60%. Основне зростання цін на будматеріали, як зазначив Володимир Даниленко, було минулого року – швидке і стрибкоподібне. Після чого на світових ринках почалося коригування цін.

Дорожчають не тільки будівельні матеріали, а й кваліфікована праця на будівельних майданчиках, визнають забудовники. З початку року, за оцінками Ганни Анісімової, вартість будматеріалів зросла у межах 12-15% залежно від категорії, а будівельно-монтажних робіт – на рівні 10,5-12%.

"Найшвидше зростає вартість металоконструкцій, бетону, керамоблоку, утеплювача. Сьогодні часто говорять про дворазове, а то й триразове зростання цін на метал і дерево через інфляцію і дефіцит сировини, проте подорожчало фактично все. І щебінь з піском, і склопрозорі елементи, і вироби з полімерів і пластика, і фасадні матеріали. Додайте сюди зростання цін на паливно-мастильні матеріали, техніку, роботу підрядних організацій", – зазначила Анісімова.

За поточний рік ціна на нерухомість вже зросла від 10 до 30%, підтвердив РБК-Україна президент Конфедерації будівельників України Лев Парцхаладзе. За його словами, найбільше зараз дорожчає преміум сегмент. "Метал дуже сильно подорожчав, а за ним стали рости ціни й на всі інші матеріали. Це правда. Але, крім того, на 30-40% зросла у ціні робоча сила. У нас вже навіть з'явилися працівники з азійських країн: з Індії, Пакистану", – пояснив він.

Товари для будівництва та ремонту за останній рік (червень до червня) у середньому подорожчали на 15,6%, каже керівник департаменту "Металопрокат" компанії "Епіцентр К" Юрій Полулященко. Більше за решту, за його словами, зросли ціни на продукцію, у виробництві якої використовується дерево, метал, пластик.

"Це стало наслідком того, що вартість цих матеріалів в Україні та світі суттєво збільшилася. Наприклад, вартість металу зросла у 2-2,5 рази, деревини – у 4 рази, продовжує стрімко дорожчати пластик", – пояснив РБК-Україна Полулященко.

До 2020 року метал довгий час падав у ціні, нагадав експерт. Але ситуація почала змінюватися навесні минулого року, коли Китай – найбільший у світі виробник металу – став виходити з карантину, через що попит всередині країни виріс.

"Збільшення попиту стимулювало зростання цін. Ще більше активізував подорожчання конфлікт Китаю й Австралії, яка була основним постачальником залізної руди в країну", – пояснив топ-менеджер "Епіцентр К".

До того ж як пояснив експерт, зростання цін на сировину також підігріли додаткова емісія грошей в США та інших країнах, що, своєю чергою, прискорило інфляцію. Через зростання цін, за словами Полулященка, падіння попиту, наприклад, по металовиробах склало 20-30% залежно від товару.

Ціни на будматеріали на цей час ростуть, враховуючи, що зараз найактивніший будівельний сезон. Але, на думку Юрія Полулященка, не виключено, що вартість металу і деревини на міжнародних ринках вже досягла свого максимуму, а тому надалі ціна буде знижуватися.

Дешевше не буде

Що ж стосується вартості квадратних метрів, поки забудовники не бачать причин для розмов про зниження цін. Більш того, девелопери очікують збільшення вартості житла.

В "Інтергал-Буд" допускають, що зростання середньозважених цін на первинному ринку до кінця року може скласти ще близько 15%. І це при тому, що, за інформацією Ганни Анісімової, з початку року ціни вже зросли на 11% (або 3100 гривень) у національній валюті та на 15% або (150 доларів) в американській.

"Ціну вгору, у першу чергу, тягне подорожчання собівартості за рахунок прискореної інфляції, яка вже у першому півріччі цього року зросла до 9,5%. При тому, що пік інфляційних ралі на рівні 9,6%, за прогнозами НБУ, мав відбутися у III кварталі 2021 року", – зазначила Анісімова.

За її прогнозом, в залежності від локації, формату і концепції за підсумком року новобудови у сегменті "комфорт+" подорожчають на 22-25%, у бізнес-класі – на 24%, а в еліт-сегменті – у середньому на 41%.

Заступник генерального директора ПБГ "Ковальська" Ігор Суботенко ще одними чинниками зростання вартості житла називає дефіцит якісних земельних ділянок для будівництва у столиці та зменшення кількості нових проектів.

"Чим ближче до завершення будівництва – тим вища вартість квадратного метру. Наразі більшість забудовників зосереджені на тому, щоб завершити існуючі проекти. Через такий дисбаланс нових та існуючих проектів виникає ефект підвищення середньої ціни", – пояснив він.

Те, що ціни будуть рости, у тому числі під тиском собівартості, не сумнівається й Володимир Даниленко з SAGA Development. За підсумком 2021 року, вважає він, нерухомість подорожчає більше, ніж минулого року.

"Тренд йшов до того, що рік ми закінчимо замість +21% (як у 2020 році, - ред.) з +30%, а то і трохи більше. І поки такі очікування зберігаються", – розповідає топ-менеджер SAGA Development.

Торік підвищення вартості квадратного метра на первинному ринку відбулося поетапно, приблизно 3-5 разів, каже Ігор Суботенко. Залежно від девелопера і класу об'єктів, ціни на ринку росли у діапазоні 15-20%, підтверджує він.

Володимир Даниленко вважає, що фактор собівартості найбільше буде помітний у сегменті економ-класу, і саме у таких проектах ціна квадратних метрів буде рости швидше, ніж, наприклад, у комфорт-класі.

"І у такому випадку економ-клас буде більш ризиковим для забудовника. Він не буде давати ті цінності покупцям, які дає комфорт клас, але при цьому у ціні буде до нього наближатися. Може так статися, що через несуттєву різницю у вартості проекти економ-класу залишаться незатребуваними", – розмірковує Даниленко.

Ще один фактор, який, на його думку, не дасть впасти цінам – наявний попит при низькій пропозиції. Всупереч заявам скептиків, що ринок нерухомості перегрітий, більше третини сімей, а у Києві близько 40%, хочуть поміняти житло, говорить Володимир Даниленко.

"У Києві щорічно реалізується на первинному ринку близько 60 тисяч квартир, і це явно менше, ніж бажаючих. Середня розпроданість залишків по ЖК становить понад 60%. Це говорить про те, що нам ще довго потрібно заповнювати базу пропозиції. Найближчим часом при зростанні інфляції та доходів навряд чи будуть тенденції до зниження ціни", – резюмував він.

Лев Парцхаладзе звернув увагу, що попит на нерухомість почав зростати після зниження ставок банківських депозитів. "Купуючи житло на старті проекту, різниця після введення в експлуатацію складе мінімум 30%. Саме тому людям зараз вигідніше інвестувати в нерухомість, ніж нести гроші на депозити", – упевнений президент Конфедерації будівельників.

Темпи забудови, хай там як, дуже далекі від потреб населення, підтверджує Парцхаладзе. Але низька купівельна спроможність громадян не дозволяє будувати більше. І без реального зростання доходів і доступних іпотечних програм навряд чи ситуація грунтовно зміниться у доступному для огляду майбутньому.

"На одного жителя у Канаді та США припадає 70 квадратних метрів житла. У Європі – близько 60 квадратних метрів. У нас – тільки 24 метри. І при цьому у нас 70-80% – це старе житло. Тобто, грубо кажучи, залишається тільки 5-6 метрів. Значить, нам потрібно у десять разів більше. Якщо будувати тими темпами, якими ми будуємо, нам треба ще років 200", – констатував експерт.