Гнучкість, адаптивність та функціональність: якими будуть офіси в 2022 році

Ринок офісної нерухомості в Україні поступово відновлюється. В останніх звітах консалтингових компаній зазначається, що Київ став лідером серед країн Центральної та Східної Європи за обсягом будівництва нових офісів. Незважаючи на частковий перехід на віддалений режим роботи – попит на якісні площі залишається високим.

Яким виявився другий рік пандемії для ринку офісної нерухомості, а також яких змін очікувати в 2022-му – в авторській колонці для РБК-Україна Realty розповів Назар Бенч, власник інвестиційно-будівельної компанії "Фенікс Груп".

Що відбувається у світі

Для глобального ринку офісної нерухомості 2021 рік став періодом стабілізації. За останніми даними, в офіси вже повернулися 40% співробітників. Цього року цей процес продовжиться.

В європейських країнах вже готуються до підвищеного попиту на якісний робочий простір. Нова пропозиція офісних площ в регіоні в 2022 році може стати найбільшою за останні п'ять років. У 2021-му показник склав 5,2 млн. кв.м, що на 24% більше попереднього. У 2022-му в офісному сегменті заплановано будівництво майже такого ж обсягу площ.

Стійкість ринку бізнес-нерухомості також визначається інвестиційним попитом. Традиційно частка вкладень в офіси перевищувала житлову та логістичну нерухомість. Станом на 3-й квартал 2021 року інвестиції в будівництво нових офісних об'єктів в європейських країнах оцінювали в 60 млрд. євро. Лідером став Париж (3,8 млрд євро).

Вакантність в країнах Західної та Східної Європи

З насиченням ринку закономірно виникає питання надлишку пропозиції і, як наслідок, збільшення вакантності. Однак в Європі до кінця 2021 року відзначали помірне зростання вільних площ в середньому до 7,5% (у 2020 – 6,7%). При цьому показник відрізнявся в залежності від особливостей міста. Для порівняння: у Берліні вакантність в об'єктах класу "А" перебувала на рівні 2,9% – один з найнижчих показників Європи. У той час як в Бухаресті і Варшаві вона перевищувала 10%.unsplash.com

Ймовірно, причина низької заповнюваності ряду об'єктів – в їх невідповідності актуальним запитам орендарів. Це повинно привести до активної модернізації офісних будівель в найближчі роки.

На сьогодні наявність гнучких просторів і сервісної функції в бізнес-центрі орендарі розцінюють як вирішальний фактор при виборі. У деяких випадках навіть відсуваючи на другий план місце розташування.

Тому перспективи розвитку гнучких офісів у світі оцінюють позитивно. Згідно з прогнозами, їх частка зросте до 30% до 2030 року. Стимулом такого зростання є активний розвиток стартапів і малого бізнесу, а також тренд на flex-роботу серед великих корпорацій.

Ситуація в Україні

Активність на вітчизняному ринку офісної нерухомості також поступово відновлюється. Протягом 2021 року співробітники поверталися в офлайн. Відповідно, попит на якісні площі в столиці залишався високим і майже наблизився до докарантинного рівня. Згідно зі звітом консалтингової компанії Cushman & Wakefield, в Києві поглинання в сегменті – вдвічі більше, ніж було 2020-го року.

В цілому, наголошується, що на сьогодні загальна кількість офісних площ у Києві – понад 2 млн кв.м. Минулого року нова пропозиція повинна була скласти близько 220 тис. кв. м (з них 194 тис. вже ввели в експлуатацію). Серед регіонів активність спостерігалася у Львові, де протягом 2021 року здали сім бізнес-центрів загальною площею 60 тис. кв.м. А також у Харкові – після рекорду в 2020 році (до 50 тис. кв. м), в 2021 ввели один офісний об'єкт.

Рівень нової пропозиції не вплинув на збільшення вакантності площ. Більш того, спостерігається тенденція до її зниження. За оцінками консалтингових компаній, протягом 2021 року вона становила від 9% до 14%.

Орендні ставки в Києві минулого року зросли незначно в порівнянні з 2020-м, досягаючи 27 дол/кв.м в бізнес-центрі класу "А", і 19 дол. – за клас "B". Цього року варто очікувати помірного зростання цін на столичні офіси високого класу.

Класичні офісні приміщення замінюються адаптивними просторами з сервісним супроводом. Звідси запит на коворкінги та flex-офіси, в тому числі серед великого бізнесу.

Що чекає офісну нерухомість в 2022 році

Фахівці інвестиційного банку JPMorgan прогнозують, що із закінченням пандемії в 2022 році, паралельно відновиться і світова економіка. Як результат, це позитивно відіб'ється на ринку комерційної нерухомості, який цього року очікує рекордний приплив інвестицій.freepik.com

До другої половини 2022 року планується, що не менше 70% населення світу будуть вакциновані. У зв'язку з цим Netflix, Google і ряд інших світових корпорацій заявили, що всіма силами почнуть повертати співробітників в офіси.

При цьому гібридна модель роботи для ряду бізнесів залишиться пріоритетною. Простір, як і сам трудовий процес, стає гнучким. У майбутньому компанії зіткнуться з новим викликом: як поліпшити робоче місце, щоб співробітники, які звикли до віддаленого режиму, захотіли повертатися в офіси.

Тому сьогодні трансформуються підходи до функціонального наповнення офісних площ. Виходом може стати створення громадських зон, зелених терас, відкритих просторів або інших нестандартних рішень.

Наприклад, з метою забезпечення мобільності в офісі архітектурного бюро M Moser перейшли на портативні зарядки, повністю відмовившись від розеток. Співробітники можуть працювати з будь-якої зони приміщення. Крім того, тут використовують "зелені" стіни, системи контролю якості повітря і можливості циркадного освітлення. Останнє адаптує світло під час доби і сприяє підвищенню продуктивності.

Такі заходи корелюються з принципами healthy building, в основі яких –організація комфортних умов (температурного режиму, шумоізоляції, якості повітря і води) перебування в приміщенні. Всі системи спрямовані на підтримку здоров'я і гарного самопочуття співробітників.

Разом з тим застарілі офісні об'єкти чекають зміни, щоб мінімізувати показник вакантності.

Раніше експерти розповідали, доак позначиться на ціні квартир законопроект 5600 Про оподаткування угод з нерухомістю за ставкою 18%.

А також – якими мають бути хороші громадські простори в Україні.