От Катовице до Бали: куда и зачем киевские застройщики переносят строительные площадки

Полномасштабная война один из наибольших ударов нанесла сектору строительства. Накануне вторжения объемы строительных работ в стране приближались к максимумам 2013 года.

Совокупный объем строительства в долларовом эквиваленте в 2022 году сократился почти в три раза по сравнению с довоенным 2021-м. В 2023-2024 годах рынок демонстрировал постепенное восстановление и в 2025 году достиг $6 млрд. Однако до довоенных показателей ему все еще далеко.

Фото: резкий спад строительства в Украине после начала войны (инфографика РБК-Украина)

Наиболее устойчивым сегментом оказался сектор инженерных сооружений. Именно он быстрее всего восстанавливается благодаря государственным заказам. Тем не менее жилищное строительство и до сих пор не вышло на уровень даже 2019 года.

Фото: как изменились объемы строительных работ за последние 12 лет (инфографика РБК-Украина)

В структуре прошлогоднего строительства также доминировали инженерные сооружения: трубопроводы, мосты и другие инфраструктурные объекты. Их восстанавливают преимущественно за государственные и международные средства.

Жилищное строительство, напротив, остается наименьшим сегментом рынка. Это отражает осторожность частных инвесторов в условиях войны.

Фото: инженерные сооружения – крупнейший сегмент рынка строительства (инфографика РБК-Украина)

Показательно и то, что площадь жилья, введенного в эксплуатацию, в последние годы стабильно превышает площадь объектов в начале строительства. В условиях низкого спроса среди населения застройщики достраивают начатое до войны, но не спешат закладывать новые объекты.

Следует отметить, что в 2025 году впервые за несколько лет было зафиксировано заметное оживление нового строительства. Это может объясняться осторожным возвращением инвесторов на рынок благодаря государственным жилищным программам, в частности, льготному ипотечному кредитованию по программе "еОселя".

Фото: тенденция к уменьшению количества жилых домов в начале строительства (инфографика РБК-Украина)

Тем не менее, итоги января-мая 2026 года свидетельствуют о том, что строительная отрасль так и не вышла в устойчивый плюс. По данным Госстата, производство строительной продукции за пять месяцев сократилось на 6,5% к соответствующему периоду прошлого года.

Даже инженерные сооружения в январе-мае продемонстрировали спад на 2,5%. Хотя еще по результатам четырех месяцев этот сегмент демонстрировал рост на уровне +5,7%.

Как объяснил в комментарии РБК-Украина финансовый аналитик Андрей Шевчишин, такой спад может быть вызван высокой базой сравнения с прошлым годом, острым дефицитом кадров из-за мобилизации и выезда людей, а также значительными военными рисками на фоне отсутствия доступного страхования объектов.

"Мы можем рассматривать инфраструктурное строительство только через гражданские зоны. Ведь фортификации – это закрытая тема. А в гражданском секторе денег нет. Дороги немного восстановили после зимы, и пошли вниз по показателям", – добавил Андрей Шевчишин.

В таких условиях выход крупнейших украинских девелоперов на международные рынки выглядит вполне логичным.

Стратегия или вынужденный шаг: почему девелоперы выходят наружу

Несколько известных строительных компаний – в частности, "Интергал-Буд", "Креатор-Буд", Taryan Group и Stolitsa Group – уже приняли решение о расширении за границу. Однако утверждать о появлении нового тренда среди застройщиков рано, считают эксперты.

"Говорить о массовом выходе украинских девелоперов на международные рынки сегодня не стоит. Речь идет о нескольких крупных и ряде средних компаний... Основной причиной такого шага стала не смена стратегического фокуса, а необходимость диверсификации рисков", – объяснил РБК-Украина президент Конфедерации строителей Украины (КСУ) Лев Парцхаладзе.

Тем временем, CEO и основатель Taryan Group Артур Мхитарян добавил в комментарии РБК-Украина, что для их компании международная экспансия – это направление развития, которое было заложено в стратегию еще до полномасштабного вторжения.

"Однако для части украинских девелоперов выход за границу действительно мог стать способом диверсифицировать риски. Поэтому говорить о единой мотивации для всего рынка было бы некорректно – каждая компания имеет собственную модель развития", – подчеркивает Мхитарян.

Как украинские застройщики выбирают зарубежные рынки

Выбор компаниями конкретного зарубежного рынка зависит от многих факторов: долгосрочной стратегии компании, близости границ и инвестиционной привлекательности региона.

Например, застройщик "Креатор-Буд" сделал свой выбор в пользу соседней Польши (г. Катовице). Там он строит многофункциональный комплекс Central Park.

"Польша стала естественным выбором благодаря географической близости к Украине, понятному бизнес-среде и культурной и языковой близости... Кроме того, еще до начала полномасштабного вторжения в Польше сформировалась большая украинская община", – рассказали РБК-Украина в "Креатор-Буд".

В то же время, украинский девелопер "Интергал-Буд", являющийся дочерней компанией Intergal Group, сначала был привлечен в качестве эксперта с большим опытом к осуществлению проектов в Европе. На данный момент самым масштабным объектом компании за рубежом является жилой комплекс (ЖК) Waterside Residence в Будапеште (Венгрия).

Один из крупнейших киевских застройщиков, Stolitsa Group, также расширяется за границу – на рынок Великобритании. По данным открытых источников, в Лондоне компания занимается переработкой старого промышленного объекта в жилой дом.

Пока другие украинские девелоперы изучают более близкие и понятные рынки, Taryan Group выбрала для себя далекую и экзотическую Индонезию. Там компания строит премиальный курортный комплекс Anantara Dragon Seseh Bali Resort & Residences.

Решение о реализации проекта на Бали, объясняет Артур Мхитарян, было принято более трех лет назад, ведь рынок Индонезии сегодня является одним из самых привлекательных для инвестиций в недвижимость. Это был не ситуативный шаг, а часть долгосрочной стратегии международного развития компании.

Однако даже в далеких от войны странах украинские компании сталкиваются с корректировкой графиков строительства.

Ожидаемое завершение строительства ЖК Waterside Residence от "Интергал-Буд" в Будапеште планировалось на 4 квартал 2025 года. Однако согласно официальным отчетам компании за май 2026 года, объект все еще достраивается.

В "Креатор-Буд" также подтверждают, что на сегодняшний день говорить об окончательных сроках Central Park преждевременно – график корректируется. В то же время проект, реализуемый Taryan Group на Бали, уже получил звание лучшего в мире по версии премии International Property Awards.

Масштабирование бизнеса за границу расширяет человеческий потенциал внутри компании, ведь международное присутствие открывает доступ к новым компетенциям и партнерствам. Кроме того, это капитализирует украинские бренды: по информации Taryan Group, до 30% инвесторов в их киевских проектах были именно из-за рубежа.

Однако строительство на самых дорогих площадках мира во время войны ставит главный вопрос: как финансировать эти объекты в условиях жестких валютных ограничений?

Откуда берутся деньги в условиях ограничений НБУ?

Партнер практики IT и технологий в юридической компании Juscutum Петр Билык выделяет несколько рабочих моделей финансирования.

"Первая – использование иностранных компаний или холдинговых структур, которые существовали до 2022 года и имели капитал или активы за пределами Украины. Вторая – привлечение локального банковского или проектного финансирования в стране строительства", – объяснил он РБК-Украина.

Также, добавляет юрист, украинские компании могут создавать совместные предприятия с локальными партнерами или продавать будущие апартаменты через модели, разрешенные местным правом: через эскроу, поэтапные платежи, reservation agreements, предварительные договоры или другие инструменты, защищающие покупателя.

"Креатор-Буд" подтверждает именно такую модель финансирования. Ведь, как отмечают в компании, их проект реализуется через польское юридическое лицо. Сделки с инвесторами заключаются в Польше, а расчеты осуществляются в злотых или евро через польские банковские учреждения, что соответствует требованиям действующего законодательства.

Тем временем компании "Интергал-Буд" и Stolitsa Group официально не комментируют финансовую сторону своих британских и венгерских проектов. Однако их работа может структурироваться по аналогичной схеме.

Строительство на внешних рынках ведется через специально созданные местные фирмы, которые открывают под конкретный объект. Это позволяет привлекать средства непосредственно в стране строительства и минимизировать корпоративные риски для материнской компании в Украине.

Основным вызовом для застройщиков становится жесткость зарубежных банков. Как отмечает Петр Билык, банки не смотрят только на презентацию и бренд в Украине – они проверяют UBO (конечных бенефициаров), источник происхождения средств, налоговую историю, санкционные риски, структуру группы, договоры займа и бухгалтерскую отчетность.

Параллельно с финансовым контролем компаниям приходится сталкиваться и с отличиями западного регуляторного поля.

Почему европейская бюрократия оказалась более прогнозируемой

Для получения разрешений на европейских площадках, украинским компаниям нужно тщательно соблюдать местные бюрократические требования.

Как объясняет Петр Билык, в ЕС разрешительные процедуры отличаются от страны к стране, но общая логика подобна: нужно доказать соответствие землепользованию, техническим нормам, энергоэффективности, экологическим требованиям, пожарной безопасности, правилам доступности, охране культурного наследия и интересам местной общины.

В то же время Лев Парцхаладзе указывает, что европейская разрешительная система не проще украинской, однако имеет свои преимущества.

"表达Она также сложная, но ее ключевое преимущество – прогнозируемость. Инвестор четко понимает процедуры, сроки и правила, что значительно снижает регуляторные риски. Именно поэтому для украинских компаний главным вызовом является не бюрократия, а адаптация к новым стандартам работы и высокой конкуренции", – подчеркивает президент КСУ.

Условия для реинвестирования в Украину

Развертывание украинскими девелоперами проектов за рубежом порождает важный вопрос: зафиксируются ли эти бренды на мировом рынке навсегда или перенесут европейский опыт в Украину?

Сейчас компании удерживают баланс. В "Креатор-Буд" утверждают, что сейчас основной фокус компании сосредоточен на реализации и развитии проектов в Украине (в частности, проектов Creator City, Gravity Park). А Taryan Group продолжает активное строительство жилого комплекса Nver в Киеве.

В Конфедерации строителей Украины также подтверждают, что для большинства девелоперов Украина остается основным рынком.

"Несмотря на реализацию отдельных международных проектов, именно украинский рынок после завершения войны будет иметь наибольший потенциал роста. Зарубежные проекты сегодня – это прежде всего инструмент диверсификации и накопления компетенций…", – отмечает Лев Парцхаладзе.

Однако, чтобы полностью вернуть украинские компании и капитал на отечественный рынок, снижения одних только рисков безопасности будет недостаточно.

Как отмечает Артур Мхитарян, международный опыт показывает: девелопмент успешно развивается там, где государство рассматривает его как стратегический драйвер экономики. Это включает не только создание рабочих мест и развитие инфраструктуры, но и привлечение внутренних и международных инвестиций.

Поэтому, добавляет он, ключевыми факторами для развития будущих масштабных проектов в Украине станут прогнозируемые правила игры, защита инвестиций, эффективная судебная система, прозрачные регуляторные процедуры и гарантии безопасности для строительной отрасли.

Вопросы – ответы (FAQ)

– Почему девелоперы принимают решение о расширении за границу?

– Для одних компаний это способ диверсифицировать военные риски, тогда как для других – часть долгосрочной, заранее спланированной стратегии развития.

– Какие компании уже строят за пределами Украины?

– Новые проекты на международных рынках (в Польше, Венгрии, Великобритании и Индонезии) реализуют такие известные застройщики, как "Интергал-Буд", "Креатор-Буд", Taryan Group и Stolitsa Group.

– Откуда берутся деньги на иностранные проекты в условиях валютных ограничений НБУ?

– Компании используют свои зарубежные структуры, существовавшие до 2022 года, привлекают финансирование на местах или создают совместные предприятия с локальными партнерами.

– С какими основными вызовами сталкиваются украинские компании во время экспансии?

– Главными трудностями являются прохождение жесткого финансового контроля в иностранных банках, адаптация к высокой конкуренции и строгим регуляторным правилам ЕС.