Спрос в Харькове растет, а Киев – не самый дорогой: ключевые тренды рынка недвижимости

Что происходит с ценами на недвижимость, какое жилье покупают украинцы, грозит ли первичке коллапс из-за нехватки строителей и "рухнет" ли аренда в Киеве из-за проблем со светом, – в материале РБК-Украина.

Главное:

• Какие тенденции сейчас на рынке недвижимости
• Почему дорожает жилье и где больше всего подскочили цены
• Что выгоднее покупать – жилье в новостройках или на вторичке
• Есть ли спрос на жилье в прифронтовых территориях
• Как ситуация со светом в Киеве повлияет на рынок аренды

Украинский рынок жилья в 2026 году выходит из "шокового состояния": резкого обвала не произошло, но и до довоенной активности еще далеко. Покупатели стали осторожнее, чаще ищут не "идеальное", а рациональное жилье – безопаснее, дешевле и ближе к работе. В то же время недвижимость продолжает дорожать почти во всех регионах: как на вторичке, так и на первичке.

РБК-Украина расспросило бренд и бизнес директора ЛУН Дениса Судилковского, что происходит на рынке недвижимости и что ждать дальше.

Новый тренд и смена географии: что сейчас с рынком жилья в Украине

"Рынок недвижимости в Украине сейчас стабилен в военных условиях. Ключевая тенденция последних полгода – выравнивание цен между регионами. Если раньше разница между западными регионами Украины и прифронтовыми территориями могла достигать двукратного разрыва, то сейчас она постепенно сокращается", – объясняет Судилковский.

Сохраняется активная внутренняя миграция, но меняется ее география: традиционные направления вроде Львова и Ужгорода уже перенасыщены и дорогие, поэтому люди все чаще выбирают альтернативные, более доступные регионы запада и центра страны.

"В целом цены не растут скачкообразно, а постепенно восстанавливаются до довоенного уровня. В некоторых западных городах жилье стоит на уровне или даже дороже, чем в столице", – добавляет эксперт.

В частности, речь идет о Львове, где средняя цена на однокомнатные квартиры на вторичке составляет 69 тысяч долларов, что на 1 тысячу дороже, чем в Киеве.

Какое жилье сейчас покупают украинцы

"Спрос на покупку жилья остается сдержанным, но постепенно восстанавливается. На рынке все еще есть отложенный спрос, однако на четвертом году войны люди все чаще принимают решения, которые раньше откладывали", – отмечает директор ЛУН.

По его словам, больше всего покупают вторичное жилье. Основные причины:

• люди не готовы ждать несколько лет на завершение строительства;
• покупатели хотят заселяться сразу, желательно в квартиру с ремонтом и мебелью;
• вторичка воспринимается как менее рисковая инвестиция, чем первичка в условиях войны.

Цены на жилье в Украине очень зависят от региона: однокомнатные квартиры стоят от 15,5 тысячи долларов в Запорожье до 69 тысяч долларов во Львове. Двухкомнатные – от 22 тысяч долларов в Запорожье до 110 тысяч в Киеве, трехкомнатные – от 32 тысяч долларов в Запорожье до 160 тысяч в Киеве.

"Растет интерес к жизни за городом, но это долговременная тенденция, которая началась еще во время пандемии. Она не является прямым следствием войны или энергетических проблем. Люди все чаще выбирают формат жизни, который им комфортнее: собственный дом, больше пространства, возможность автономности. Отдельная заметная тенденция – покупка старых домов в селах с последующим восстановлением, часто в качестве инвестиционного проекта под аренду", – говорит Судилковский.

Средние цены на однокомнатные квартиры в Украине (скриншот)

Первичка или вторичка: во что выгоднее вкладывать деньги

Для сравнения, средняя стоимость "квадрата" в новостройке Киева сейчас составляет – 1310 долларов, а на вторичном рынке – 1660 долларов. Впрочем, покупателям жилья в новостройке надо учесть, сколько денег придется еще вложить в ремонт.

"Формально первичка на ранних этапах строительства остается дешевле. Но с точки зрения реального спроса украинцы сейчас чаще выбирают вторичный рынок, ведь ключевым фактором стала не цена, а готовность жилья и безопасность сделки. С другой стороны, первичка, где жилье готово или почти готово, подпадает под условия "єОсели" и это тоже стимулирует спрос", – отмечает эксперт.

Поэтому конечный ответ, что выгоднее, покупатели принимают самостоятельно и для них это индивидуальный выбор.

Города-рекордсмены: где больше всего подскочили цены на жилье

Больше всего за год подорожали однокомнатные квартиры в Тернополе – на 21%, в Одессе и Ровно – на 18%. Значительный прирост зафиксировали в Ужгороде – на 15%, Житомире – на 14%, Киеве и Чернигове на 11%. При этом даже в прифронтовых Харькове, Сумах и Днепре стоимость выросла на 10%.

"Рост цен на вторичке, в частности в прифронтовых регионах, объясняется локальной внутренней миграцией. Люди не всегда выезжают на запад страны – часто они переезжают в более близкие, но относительно безопасные города", – подчеркнул Судилковский.

Например, Днепр стал одним из ключевых хабов для внутренне перемещенных лиц, что поддерживает спрос и цены. В то же время в Николаеве и Запорожье риски безопасности остаются выше, поэтому там динамика более сдержанная.

Цены на "двушки" тоже выросли почти во всех городах. На 23% повысилась стоимость в Тернополе, на 20% – в Черновцах. Ощутимо подорожали такие квартиры в Одессе и Чернигове на 18%, Харькове на 13%. Только в Днепре и Запорожье "двушки" подешевели на 2% и 8%, соответственно.

Трехкомнатные больше всего подорожали в Черкассах на 23%, Черновцах – на 22%, Виннице – на 21%, Кропивницком - на 20% и Харькове, Тернополе, Сумах на 15-19%, соответственно.

Зато в Полтаве, Днепре и Запорожье за год 3-комнатные квартиры подешевели – на 2%, 4% и 7%, соответственно.

Где больше всего подорожали однокомнатные квартиры за 2025 год (инфографика)

Почему Тернополь и Одесса рекордно подорожали

Тернополь и Одесса стали рекордсменами по повышению цен на жилье за 2025 год. По стоимости однокомнатных квартир в Украине Одесса сейчас занимает 7-е место, Тернополь – 8-е.

"В Одессе рынок начал восстанавливаться после падения в начале полномасштабной войны. Несколько лет он был в "спящем режиме", и нынешний рост – это скорее эффект низкой базы", – подчеркивает Судилковский.

По словам эксперта, Тернополь стал одним из новых центров внутренней миграции: город относительно безопасный, экономически активный и доступнее традиционных западных направлений.

"Люди переезжают туда, где есть работа, знакомые и базовая инфраструктура для жизни", – добавляет директор ЛУН.

Покупают ли жилье в прифронтовых регионах

Из-за усиления атак на Запорожье в 2025 году цены в городе упали на все виды квартир на 6-7%. В Николаеве на 5% подешевели однокомнатные, в Днепре на 2% двухкомнатные, на 4% – трехкомнатные. В то же время в Сумах и Харькове недвижимость пошла вверх.

"Жилье на прифронтовых территориях покупают, но осторожно и не массово. В Харькове, Днепре и других городах-фронтирах происходят сделки, хотя и по ценам ниже довоенных. Часть людей не планирует выезжать из своих городов и продолжает жить и инвестировать там, где имеет работу и социальные связи. Для многих людей это шанс приобрести свое первое жилье по более доступной цене", – говорит Судилковский.

Рынок первички: что с ценами на новостройки и есть ли риски коллапса

Цены на первичке в подавляющем большинстве городов выросли. Сейчас "квадрат" недвижимости стоит от 560 долларов в Запорожье (-12% за год) до 1360 долларов во Львове (+4% за год). Рекордсменами роста цен в новостройках стали Одесса и Хмельницкий – 13% и 14% в долларах, соответственно.

При этом больше всего новых квартир в прошлом году ввели в эксплуатацию в Киеве – 12 850, в Одессе – 6 740 и Ивано-Франковске 4 760.

"Объемы введенного жилья в 2025 году уже выше, чем в предыдущем, а застройщики, несмотря на все вызовы, продолжают работать. Это скорее медленное восстановление, чем стагнация", – говорит Судилковский.

В то же время первичка почти адаптировалась к военным вызовам, хотя они, конечно, очень влияют на строительство.

"Нехватка строителей действительно есть – из-за мобилизации, обстрелов и перебоев с электроснабжением строительство ведется в сверхсложных условиях. Однако говорить о коллапсе рано", – говорит эксперт.

Застройщики учитывают реалии войны и потребности потенциальных покупателей.

"В новых проектах все чаще предусматривают резервное питание, автономные системы и оборудованные укрытия, а в уже построенных домах пытаются дооборудовать эти решения. Это стало не конкурентным преимуществом, а базовым ожиданием покупателей", – говорит директор ЛУН.

По его словам, кардинальных изменений в структуре спроса относительно класса ЖК новостроек нет.

"Те, кто ориентировался на эконом- и комфорт-класс, продолжают покупать в этих сегментах. Покупатели бизнес и премиального жилья так же остаются в своем ценовом диапазоне. Перераспределения спроса между сегментами не произошло", – объясняет эксперт.

Рынку новостроек пока не грозит коллапс (фото: Виталий Носач/РБК-Украина)

Львов стабилизировался, а города-фронтиры дорожают: что с ценами на аренду

Самыми дорогими городами для аренды остаются Ужгород и Львов, цены на однокомнатные здесь выше столичных. В Ужгороде такое жилье в конце декабря 2025 года сдавали за 21,3 тысячи гривен в месяц, во Львове – 17 тысяч гривен, а в Киеве – 16 тысяч. Перед Новым годом лидеров почти догнал Ивано-Франковск, где цены на однокомнатные сравнялись с киевскими, прирост за 2025 год – 15%.

В то же время даже в Запорожье, Днепре, Харькове и Николаеве аренда выросла, в то время, как во Львове цена осталась стабильной.

"В прифронтовых городах значительную часть спроса на аренду формируют военные, что поддерживает цены даже при сложной ситуации с безопасностью. Во Львове же арендный рынок стабилизировался, поскольку основная волна переездов состоялась еще в начале войны. Цены тогда резко выросли и сейчас удерживаются примерно на том же уровне", – пояснил эксперт.

Цены на аренду двухкомнатных квартир колеблется от 7500 гривен в Харькове до 21 500 гривен в Ужгороде, данных о трехкомнатных квартирах мало для полноценного анализа.

Цены на аренду однокомнатных квартир в Украине (скриншот)

"Рухнет" ли аренда в Киеве из-за ситуации со светом

Из-за усиленных атак на энергосистему Киева в городе возникли значительные перебои с водоснабжением, светом и отоплением. Как следствие, мэр столицы Виталий Кличко призвал жителей по возможности выехать из Киева.

"Краткосрочные проблемы с отоплением или электроэнергией не имеют системного влияния на рынок аренды. В такие периоды спрос может временно снижаться – на несколько дней или неделю – но он быстро восстанавливается. Точечные заявления или ситуативные трудности не формируют долгосрочных трендов на рынке", – добавил Судилковский.

Столичные тренды: почему правый берег дороже левого

Традиционно средние цены на квартиры на правом берегу Киева выше, чем на левом.

"Главная причина – более удобная логистика. Большинство рабочих мест и деловой активности сосредоточены в центре и на Правом берегу, поэтому для многих покупателей это означает меньше времени на дорогу и более высокую готовность платить", – говорит эксперт.

Еще одна тенденция – жилье на некоторых окраинах столицы, в частности в Вишневом, Софиевской и Петропавловской Борщаговках дороже, чем в Деснянском районе.

"Ключевой фактор, опять же, – логистика и качество жилья. Из некоторых городов-спутников часто быстрее добраться до центра Киева, чем из отдельных районов столицы. Кроме того, жилье на окраинах обычно новее, с современными планировками и инфраструктурой", – отмечает Судилковский.

Для сравнения, однокомнатная квартира на Борщаговках в среднем стоит 51-57 тысяч долларов, а на Троещине – от 43 тысяч долларов.

"Киев фактически расширяется на агломерацию, и спрос постепенно перетекает в города вокруг столицы, что и поддерживает там цены", – говорит Судилковский.

Средние цены на однокомнатные квартиры в Киеве и пригороде (скриншот)

Чего стоит ожидать от рынка недвижимости в 2026-м

По словам Судилковского, ЛУН принципиально не дает ценовых прогнозов, чтобы не влиять на рынок и не стимулировать спекуляции.

"В то же время можно сказать общее: рынок напрямую зависит от ситуации на фронте и общей стабильности в стране. При стабильном сценарии цены постепенно будут восстанавливаться до довоенных уровней. При изменениях в ситуации с безопасностью или экономической ситуации – рынок так же будет реагировать. Влияют именно системные, а не точечные факторы", – говорит эксперт.