"Письма счастья" за чужие квадратные метры: как отменить ошибочный налог на недвижимость

Ошибочные платежки: почему украинцы получают счета за чужие квадратные метры

Летом 2026 года украинцы массово получают налоговые уведомления-решения (НУР) по налогу на недвижимость за отчетный 2025 год. Размер ставки налога устанавливается местными органами власти, но не может превышать 1,5% размера минимальной зарплаты за 1 кв. м площади.

Его платят не за всю недвижимость, а за квадратные метры сверх льготной нормы: более 60 кв. м для квартиры, 120 кв. м для частного дома и 180 кв. м, если человек владеет обоими типами жилья.

Фото: методика расчета налога на недвижимость (инфографика РБК-Украина)

Однако редакция РБК-Украина зафиксировала случаи некорректных начислений за имущество. Люди получают счета за жилье, которое уже было продано или осталось на временно оккупированной территории (ВОТ) либо в зоне боевых действий.

Наличие проблемы подтверждают и соцсети, где украинцы активно делятся своими случаями. Пользователи сообщают о НУР за жилье, отчужденное еще несколько лет назад, или за недвижимость на ВОТ, на которую по закону вообще не должны были формировать начисления.

Как подтверждают юристы "Sayenko Kharenko" Иван Чопик, Татьяна Гудима и Максим Яковлев в ответе РБК-Украина, такие случаи однозначно не единичны, но это не является системным сбоем. Более корректно говорить об этом как о системной проблеме, связанной с качеством и скоростью обновления госреетров и администрирования налога.

По их словам, чаще всего с некорректными начислениями сталкиваются те, кто совершал операции с имуществом недавно (продажа, дарение, раздел). Также владельцы старой недвижимости могут получать ошибочные начисления из-за устаревших или некорректных данных в государственных реестрах.

Причины возникновения "налогов-фантомов"

Как объясняет частный нотариус Киевского городского нотариального округа, Глава отделения НПУ в г. Киеве, Козаева Наталия в комментарии РБК-Украина, между удостоверением сделки и обновлением реестра нет задержек – нотариус регистрирует право собственности покупателя в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество (ГРВП) непосредственно в день договора.

Настоящая причина рассинхрона, добавляет она, заключается в том, что налоговая получает данные от органов государственной регистрации прав лишь ежеквартально и не видит изменений в режиме реального времени.

Юристы "Sayenko Kharenko" также утверждают, что для начисления налога определяющей является не дата подписания договора купли-продажи, а дата государственной регистрации перехода права собственности. Поскольку эти даты могут не совпадать, это может вызывать недопонимание по поводу периодов начисления налога.

Ситуацию усложняет и то, что налог начисляется за предыдущий год, а уведомления о налоге направляются до 1 июля следующего года. Например, если квартиру продали в марте 2025 года, начисление за январь-февраль вполне правомерно – предыдущий владелец платит за месяцы фактического владения, отмечает Козаева.

Если же счет пришел за имущество, отчужденное много лет назад, проблема кроется в непогашенных архивных записях БТИ, где до 1 января 2013 года регистрировали права на недвижимость. Поскольку, по словам нотариуса, автоматического переноса данных из архивов БТИ в современную систему ГРВП нет.

Кроме того, указывает Козаева, при продаже регистраторы часто ошибочно гасят только "запись о праве", а не "запись об объекте". В таком случае сведения об объекте продолжают отображаться как актуальные, что и становится источником ошибочных начислений.

Имущество на ВОТ и в зоне боевых действий: как изменились правила в 2025 году

На период действия военного положения по 31 декабря года, в котором прекращено или отменено военное положение, налог на недвижимость на оккупированных территориях и в зоне активных боевых действий не начисляется и не уплачивается. Тем не менее, возникают случаи, когда налог на такое имущество все же приходит.

Как отмечает председатель Комитета Верховной Рады Украины по вопросам финансов, налоговой и таможенной политики Даниил Гетманцев в комментарии РБК-Украина, до 2025 года налоговые органы при расчете льготы на недвижимое имущество учитывали и площадь недвижимости, которая находилась на оккупированной территории или в зоне активных боевых действий.

Из-за этого, по его словам, плательщики получали соответствующие НУР за предыдущие периоды. Например, если у человека была квартира в г. Ивано-Франковск и на ВОТ или территории активных боевых действий, то до 2025 года налоговики при расчете льготы учитывали и площадь квартиры на оккупированной территории.

Однако, добавляет Даниил Гетманцев, эта проблема была решена, и с 1 января 2025 года имущество на ВОТ полностью исключено из базы налогообложения и расчета льгот.

В случае, если так произошло, объясняет Гетманцев, и плательщику было направлено НУР за 2025 год, действует общая норма Налогового кодекса, по которой плательщик может обратиться в налоговый орган, направив заявление с целью отмены НУР.

"Ожидаем, что уже после изменений, внесенных в декабре 2025 года, таких ситуаций не будет, если будут – сообщайте. То есть, Комитет уже решил эту проблему, вообще такие НУР не должны формироваться, чтобы их потом не нужно было отменять", – отмечает Даниил Гетманцев.

Как обжаловать некорректное НУР: пошаговая инструкция

Чтобы избежать проблем с начислением налога, целесообразно действовать проактивно, рекомендует советник "Asters" Лариса Антощук. Плательщик должен периодически самостоятельно проверять наличие НУР или долга в Электронном кабинете плательщика (раздел "Состояние расчетов с бюджетом").

В случае несогласия с начисленной суммой плательщик может инициировать сверку дистанционно. Директор Департамента налогообложения физических лиц Государственной налоговой службы Украины Владимир Кизима в комментарии РБК-Украина предоставил базовый алгоритм действий.

В такой ситуации плательщик обращается в контролирующий орган. Заявление можно подать дистанционно через Электронный кабинет или средствами почтовой связи, в том числе по электронной почте.

Фото: как отменить ошибочное налоговое уведомление-решение в пять шагов (инфографика РБК-Украина)

В Электронном кабинете сервисы для граждан объединены в отдельный "Е-кабинет для граждан". Он предоставляет возможность доступа к уведомлениям об обязанности уплатить суммы денежных обязательств (НУР). Найти их можно в режиме "Общая информация о плательщике" в меню "ЕК для граждан" в приватной части Электронного кабинета.

Направить обращение о проведении сверки данных вместе с документами можно через меню "Переписка с ГНС" в приватной части Электронного кабинета. Опция дает возможность отправлять письма в соответствующий орган ГНС.

Форма подготовки такого письма предусматривает заполнение или выбор из предложенных реквизитов: региона, органа ГНС, в который отправляется письмо, типа документа, тематики обращения и краткого содержания. Само письмо, которое необходимо отправить, загружают в формате pdf с ограничением размера до 5 МБ.

Как отмечают в ГНС, рассмотрение заявления и перерасчет налога проводится в течение десяти рабочих дней. По результатам сверки налоговая осуществляет перерасчет и направляет новое налоговое уведомление-решение, а предыдущее считается отмененным.

Если же имущество было отчуждено до 2013 года, то есть записи хранятся в архивах БТИ, Наталия Козаева рекомендует проверить наличие непогашенной архивной записи в Реестре прав собственности на недвижимое имущество.

После этого, добавляет она, следует обратиться к нотариусу или государственному регистратору с заявлением о погашении такой записи. Ведь уже сформированные начисления автоматически не исчезнут – после погашения архивной записи обращение в ГНС является обязательным.

В Налоговой указывают, что для отмены начислений достаточно предоставить оригиналы подтверждающих документов: договоры купли-продажи, дарения или мены, свидетельства о праве на наследство, вступившие в законную силу решения судов, акты об уничтожении объекта или документы о его принудительном отчуждении либо конфискации.

Юридическая ловушка долга и судебная практика

Важно помнить, что подача заявления о сверке не останавливает начисление пени. Подавать заявление о сверке необходимо строго до истечения 60-дневного срока со дня получения НУР.

Также Лариса Антощук предостерегает, что в случае обжалования налога предоставляется всего 10 рабочих дней. Если в течение этого времени жалобу не подать, а налог не уплатить за 60 дней, ГНС запускает процедуру взыскания долга, что грозит передачей дела в исполнительную службу и арестом счетов.

Фото: сколько времени требуется для обжалования ошибочного налога на недвижимость (инфографика РБК-Украина)

Однако, добавляет она, даже если пропущены 10 рабочих дней на обжалование, в течение шести месяцев лицо имеет право просить восстановить этот срок для подачи жалобы.

В случае же полного игнорирования начисленного налога, отмечают в "Sayenko Kharenko", возникает налоговый долг, который может повлечь за собой штраф в размере 5%, если после даты, когда должен был быть произведен платеж, прошло менее 30 дней, или 10% – если более, а также пени за каждый день просрочки.

Однако, объясняют в юридической фирме, часто судебное взыскание мелкого долга является экономически неоправданным для налоговой. Поэтому на практике мелкие долги долго "висят", а налоговая быстро описывает имущество, перекладывая бремя выяснения всех обстоятельств уже на самого плательщика.

Обращаться в суд по простым делам юристы "Sayenko Kharenko" не советуют – лучше подать административное обжалование или заявление на сверку.

"При обращении в суд следует учесть расходы на судебный сбор и правовую помощь, а также время на обжалование… И хотя такие расходы могут быть возмещены, их сначала нужно понести", – добавляют в "Sayenko Kharenko".

Как указывает Лариса Антощук, судебный сбор за подачу иска составляет 1,5% от суммы в НУР (от 3 328 до 33 280 грн). Срок рассмотрения будет зависеть от региона: в Киеве из-за загруженности суда это может занять 1,5–3 года, тогда как в областных центрах – до 120 дней.

Фото: количество принятых решений по налогу на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, в Едином государственном реестре судебных решений (инфографика РБК-Украина)

По данным Единого государственного реестра судебных решений, количество административных решений по налогу на недвижимость стремительно растет. Если в 2021 году суды в среднем принимали 266 таких решений в месяц, то в 2025-м показатель достиг 510, а за первое полугодие 2026 года – уже 512.

То есть менее чем за пять лет нагрузка на суды по этой категории споров удвоилась. Это объясняет и задержки с рассмотрением дел, о которых идет речь выше, и почему юристы советуют плательщикам сначала исчерпать административное обжалование, а не сразу идти в суд.

Будущее налога: система требует реформы

По данным Даниила Гетманцева, поступления от налога на недвижимое имущество, отличное от земельного участка, за 6 месяцев 2026 года составили около 6,1 млрд грн. То есть всего 2,2% от всех поступлений в местный бюджет.

Главной причиной такой ситуации, считает Гетманцев, является то, что нынешнее налогообложение рассчитывается по площади объекта, а не по стоимости имущества. В результате одинаково облагаются налогом как дорогие объекты в центральных районах городов, так и недвижимость, расположенная на окраинах или в сельской местности.

"Такой подход не учитывает реальной стоимости имущества, создает неравные условия для плательщиков и противоречит принципу справедливого налогообложения", – подчеркивает депутат.

Поэтому Национальная стратегия доходов до 2030 года предусматривает переход к налогообложению недвижимости на основе ее оценочной стоимости, указывает Гетманцев.

Реформа должна пройти несколько этапов: разработку механизма оценки, непосредственно оценку объектов в ГРВП в течение 2026-2027 годов, создание соответствующей базы данных и разработку новой модели налога Минфином и ГНС до 2028 года.

Впрочем, первый и ключевой этап изменения системы уже просрочен. Хотя Фонд госимущества создал рабочую группу и подготовил проект постановления КМУ о порядке массовой оценки недвижимости, соответствующий нормативный акт так и не приняли, объясняет Гетманцев.

Вопросы – ответы (FAQ)

– Кто чаще всего получает ошибочное начисление?

– Те, кто недавно продал или подарил имущество, и владельцы недвижимости, оформленной до 2013 года, чьи данные хранятся в старых архивах БТИ.

– Как узнать, что вам начислили налог на недвижимость?

– Проверить раздел "Состояние расчетов с бюджетом" в Электронном кабинете плательщика налогов.

– Останавливает ли подача заявления о сверке начисление штрафов и пени?

– Нет. Заявление нужно подать строго до истечения 60 дней с даты получения НУР, пока долг не стал согласованным.

– Почему юристы не советуют идти в суд по простым делам с ошибками ГНС?

– Это долго и дорого: судебный сбор составляет от 3 328 грн, а рассмотрение дела в Киеве может затянуться на 1,5-3 года или 120 дней в других городах.

– Почему налог начисляют по площади, а не по стоимости квартиры?

– Из-за устаревшей модели налогообложения. Реформу массовой оценки имущества Фонд госимущества подготовил, но правительство ее до сих пор не приняло.