Второй этап земельной реформы в Украине вступил в силу с 1 января 2024 года. Рынок становится все более открытым не только для физических, но и для юридических лиц.
РБК-Украина разбирается в том, что изменится на рынке земли.
При подготовке материала использовались: закон о рынке земли, заявления министра аграрной политики Николая Сольского и его зама Дениса Башлыка, информация пресс-службы Минагрополитики, петиция на сайте президента и ответ Владимира Зеленского.
Содержание
Мораторий на продажу земли был отменен еще до полномасштабного вторжения. Рынок земли заработал 1 июля 2021 года, и на первом этапе владельцам сельскохозяйственных земель разрешили продавать, а частным инвесторам - покупать участки.
При этом еще до вчерашнего дня действовали следующие правила: покупать землю могли только физические лица с лимитом до 100 гектаров.
С 1 января 2024 года будут увеличены лимиты и круг покупателей. То есть на втором этапе:
максимальный размер участка для покупки - до 10 000 гектаров
покупать землю смогут как физические, так и юридические лица
Отметим, юридические лица должны быть созданы и зарегистрированы по законодательству Украины. А их участниками - исключительно граждане Украины, государство или территориальные общины. Неотъемлемой частью реформы являются электронные аукционы. Это основная защита против возможных манипуляций или вмешательства вручную.
Примечательно, что лимит в 10 000 гектаров - это все равно меньше, чем земельные банки крупных агрохолдингов.
В Министерстве аграрной политики и продовольствия Украины ожидают, что после открытия рынка для юридических лиц цены на землю вырастут.
"Выйдут на рынок те, кто долго ждет - юридические лица, желающие иметь землю в собственности, чтобы иметь возможность развивать длительные инвестиционные проекты. Это, конечно, повлечет за собой рост цены", - заявил замминистра по вопросам цифрового развития Денис Башлык.
По его словам, самые высокие цены фиксируют в Ивано-Франковской, Львовской и Тернопольской областях - до 2000, 1450 и 1400 долларов за гектар соответственно.
Третий этап земельной реформы предполагает открытие рынка для иностранных граждан и компаний. Но соответствующее решение еще должно быть утверждено на всеукраинском референдуме. Пока неизвестно, когда заработает третий этап, поскольку в условиях военного положения референдум провести невозможно.
Не все украинские фермеры поддерживают запуск второго этапа с 1 января 2024 года. Главный аргумент - низкая покупательная способность мелких фермеров на фоне полномасштабной войны. Очевидно, стоимость гектара однозначно возрастет, и им сложно будет выдерживать конкуренцию с мощными агрохолдингами.
Есть опасение, что холдинги, обрабатывающие сотни тысяч гектаров, выкупят землю у фермеров-единоличников, которые обрабатывают от нескольких десятков гектаров. Простыми словами, такое фермерство прекратит существование.
По словам замглавы "Всеукраинской аграрной рады" (ВАР) Дениса Марчука, с профильным комитетом в Верховной раде и Министерством аграрной политики диалог ведется с лета, но безрезультатно. Еще в мае был внесен законопроект о переносе второго этапа на два года после окончания военного положения.
"В результате войны аграрии понесли значительные убытки, поэтому не смогут конкурировать с крупным агробизнесом при покупке земли", - считают в ВАР.
Однако шансы на перенос были минимальны, поскольку законопроект в 2023 году так и не прошел комитет. А 21 декабря в Раде был зарегистрирован законопроект с предложением отложить второй этап на год - до 1 января 2025 года.
Параллельно необходимое количество подписей набрала петиция на сайте президента о переносе второго этапа до завершения войны с Россией. Авторы отмечают, что украинские аграрии переживают самые сложные времена, предприятия второй год работают в убыток, несут финансовые потери из-за заблокированных портов, проблемы с логистикой и низких цен.
По их мнению, увеличение лимитов с 100 до 10 000 гектаров "в одни руки" ведет к уничтожению малого и среднего бизнеса. Так как эти категории не имеют средств на покупку земли и не могут привлечь кредиты под эти цели. Авторы петиции призвали сохранить лимит до окончания войны и на два года после. Президент Владимир Зеленский передал ее на рассмотрение Кабинету министров.
"Я обратился к премьер-министру Украины Денису Шмыгалю с предложением всесторонне проработать поднятые в электронной петиции вопросы, учитывая, среди прочего, возможные риски для продовольственной безопасности, и принять необходимые меры", - отметил он.
По мнению министра аграрной политики и продовольствия Николая Сольского, земельная реформа должна усиливаться, а не откладываться.
"Любые эмоции, заявления об отсрочке реформы или определенных ее этапов - неактуальны и не должны влиять на реформу", - отметил он.
По его словам, рынок земли, например, увеличил возможности развития садоводства и за полтора года было заложено больше садов, чем за пять лет до этого. Кроме того, внедрение реформы является позитивным сигналом для иностранных инвестиций.
Рынок запускали, анализируя опыт соседних стран. И два года его работы показали, что массовой продажи земли не произошло.
"Статистика показала, что 0,3% украинской земли продается в год, не смотря на войну. Пропорция практически не поменялась, когда мы с прошлого года восстановили реестры", - добавил Сольский.
Директор миссии USAID в Украине Джеймс Хоуп подчеркнул, что реформа станет ключевым двигателем экономического восстановления Украины. А второй этап расширит доступ к финансированию для малых сельхоз предприятий. Для фермеров на деоккупированных территориях это особенно важно, поскольку финансирование необходимо, чтобы помочь им встать на ноги.
Если номинальное количество сделок растет не очень активно, то в денежном исчислении все иначе.
"В течение текущего года по Украине зарегистрировано 23 460 сделок, общей площадью 65 тысяч гектаров. Это примерно 100 млн долларов. В прошлом году было 23 тысячи сделок - 69 тысяч гектаров на примерно 70 млн долларов. Рынок несколько вырос, как видим, объемы и цена подтянулись до "довоенных" показателей", - говорил министр Сольский.
Несмотря на войну и спад экономики в прошлом году, спрос на землю есть, а аграрный рынок - "живой". По словам эксперта по аграрной и земельной политике в Киевской школе экономики (KSE) Романа Нейтера, в III квартале 2024 года цены на землю были в среднем на 10,4% выше, чем в первом.
По его подсчетам, средняя цена составляет около 39 тысяч гривен за гектар, но ситуация сильно отличается по регионам. До полномасштабного вторжения было 32,2 тысячи гривен. Прирост цены более чем на 20%, но он не покрывает прошлогоднюю инфляцию, достигавшую 26,6%. В пересчете на валюту средняя цена упала с 1190 до 1070 долларов.
Николай Сольский полагает, что в 2024 году цена вырастет на 10-15%, и такая динамика сохранится. Отметим, в региональном разрезе самая дешевая земля в Херсонской, Запорожской и Донецкой областях. В Херсонской цены ниже 30 000 гривен, в Донецкой - около 32 000 гривен. Самая дорогая земля на западе Украины, абсолютный рекорд был установлен в Ивано-Франковской области - более 45 000 гривен.
По мнению министра, доступ юридических лиц к рынку земли вряд ли существенно повлияет на него.
"Этот вопрос вообще не о деньгах. Потому что главные факторы - это предложение в конкретном регионе и конкуренция между самими фермерами", - подчеркнул он.
Дело в том, что закон сформулирован так, что право на первоочередный выкуп земли имеют юридические лица-арендаторы. На сегодня в Украине 99% арендаторов - это юрлица. С 1 января 2024 года они смогут полноценно покупать землю, а до этого могли переуступать право выкупа кому-то другому.
Эксперт Роман Нейтер тоже не ожидает больших изменений. Поскольку планка в 10 000 гектаров будет недостижима даже для крупных компаний. Купить столько земли одним лотом все еще трудно, скорее всего, все равно нужно покупать отдельные участки.
"Сомневаюсь, что в ближайшие три года будет хотя бы одна-две компании, которые смогут купить столько. Большие компании со временем смогут покупать больше, но сейчас неблагоприятные условия для агробизнеса. Мы делали анализ деятельности агрохолдингов и пришли к выводу, что они никак не смогут купить весь тот земельный банк, который они сейчас контролируют. Даже если бы все землевладельцы были готовы продать им землю. В сравнении с другими странами земля у нас относительно дешевая, но для агрария сейчас - это все равно очень дорогой ресурс", - добавил он.
Срочные и важные сообщения о войне России против Украины читайте на канале РБК-Украина в Telegram.