Какие риски покупки жилья в новостройке во время войны и как их избежать: советы

Что нужно проверить, покупая жилье в новостройке

Во время военных действий даже добросовестный застройщик может потерять такой статус по независящим от него причинам. Основное правило при покупке жилой недвижимости – тщательно проверять документы, ведь отсутствие даже незначительной на ваш взгляд бумажки может привести к значительным проблемам в будущем, советует Ирина Омельченко.

"Проверку можно разбить на этапы – сначала собрать всю доступную информацию о застройщике, а именно: сколько проектов реализовал, как долго на рынке недвижимости, есть ли судебные процессы, почитать отзывы о построенных и введенных в эксплуатацию объектах", – говорит она.

Второй этап – проверка документов у застройщика. Включая:

• уставные документы;
• проект строительства;
• разрешения;
• лицензии;
• проекты договоров;
• список партнеров, включая денежные учреждения;
• градостроительные ограничения.

"Если застройщик не предоставляет документы или сообщает, что они на согласовании (оформлении), следует искать другого застройщика, так как может возникнуть ситуация, что покупатель не сможет оформить приобретенную недвижимость", – добавляет эксперт.

Отдельный этап – проверка документов о земельном участке – право собственности или договор аренды земельного участка, на котором строится объект. Основное – обратить внимание на целевое назначение участка – должно быть указано "под жилое строительство".

Фото: Основное правило при покупке жилой недвижимости – тщательно проверять документы (Виталий Носач/РБК-Украина)

"Если статус участка другой, результатом будет невозможность оформления жилья", – отмечает юрист.

Если участок арендован, существенным условием является срок аренды участка. Когда договор истекает до истечения срока строительства/сдачи в эксплуатацию недвижимости, или участок передан в аренду застройщику бессрочно – оформлять право собственности на жилье придется через суд.

Степень готовности и этажность

Следующий этап проверки – состояние строительства, степень готовности объекта строительства. Строительство на стадии котлована – наиболее рискованное на сегодняшний день, есть большая вероятность несоблюдения сроков строительства и сроков ввода в эксплуатацию дома. Целесообразнее выбирать жилье со степенью готовности около 90%.

На этом этапе важно проверить, все ли заявленные застройщиком параметры соответствуют действительности. Например, количество этажей, наличие паркинга, бомбоубежища/укрытия.

"В реалиях военного положения, на данном этапе следует привлечь специалистов, которые смогут обнаружить скрытые повреждения конструкций и коммуникаций, которые могут быть вызваны обстрелами и попаданиями", – советует юрисконсульт.

Надо обратить внимание и на этаж расположения.

"Обычно новостройки – это многоэтажные жилые комплексы с прекрасными панорамными видами. Но в условиях военной агрессии нужно учитывать и меры безопасности, а именно возможность быстрого перемещения в безопасные места, особенно тем, у кого есть дети и пожилые родственники. Поэтому если стоит выбор между жильем на верхних этажах с смотровыми площадками и нижними этажами с возможностью быстрой эвакуации, придется выбрать безопасность", – отмечает Омельченко.

Фото: В условиях войны по причинам безопасности лучше не покупать жилье на высоких этажах (Виталий Носач/РБК-Украина)

Не менее важный этап – тщательное изучение договора, особенно разделов, относящихся к правам и обязанностям и ответственности сторон.

"Сейчас инвесторы сталкиваются с проблемой несоблюдения сроков строительства и сроков введения в эксплуатацию дома, при этом застройщики ссылаются на военную агрессию РФ против Украины как на обстоятельства непреодолимой силы, освобождающие от ответственности (форс-мажор). Но те же обстоятельства дают право инвестору временно не производить текущие платежи без начисления пени и штрафных санкций", – добавляет она.

Что должно насторожить покупателя

Одним из факторов, который должен насторожить инвестора – низкая стоимость объекта по сравнению с подобными на рынке. Это может говорить о проблемах с документами (несоответствие метража, отсутствии предусмотренных коммуникаций и элементов), или что жилье стало предметом судебного спора. Например, находится в залоге, является предметом многоразовых продаж и так далее.

Кроме риска потерять средства, к сожалению, существует риск повреждения или физического уничтожения объекта недвижимости. В этом случае государство предоставляет компенсацию за готовое и недостроенное жилье, разрушенное в результате российской военной агрессии.

"Такое возмещение можно получить в виде жилищного сертификата, за счет которого можно купить новое жилье. Также – по программе єВідновлення – в виде денежной компенсации за поврежденное имущество. До заключения договора купли-продажи нового жилья необходимо зарегистрировать прекращение права собственности на жилую недвижимость, которая разрушена военными действиями", – говорит юрист.

Фото: Насторожить, если квартира в новостройке подозрительно дешевая (Виталий Носач/РБК-Украина)

Из-за финансовых рисков и боевых действий некоторые застройщики могут "заморозить" или вообще прекратить строительство и перевести новостройку в состояние "долгостроя" с туманными перспективами.

"Чтобы минимизировать такие риски, инвестор должен тщательно взвесить плюсы и минусы покупки жилья в новостройке, и не имея достаточного опыта, не пытаться решить все вопросы самостоятельно, так как есть угроза упустить важные моменты", – отмечает собеседница.