Главный коррупционный риск в застройке: как градостроительные условия тормозят отрасль

Согласно исследованию, градостроительные условия и ограничения являются одним из самых проблемных этапов для запуска проектов жилищного строительства.

ГУО - это базовый документ, определяющий параметры будущего объекта: допустимую высотность, плотность застройки, отступы от красных линий, границы участка, требования к благоустройству, озеленению и другие планировочные ограничения. Фактически, именно этот документ диктует границы проектирования.

Фактически ГУО определяют, что именно и в каких пределах можно проектировать на конкретном земельном участке.

"Ручной режим" и коррупционные риски: почему ГУО стали барьером

Как отмечают в Ассоциации, результаты исследования показали: процедура получения ГУО остается самой неэффективной процедурой, а следовательно самым большим административным барьером.

Среди более десяти факторов, сдерживающих реализацию девелоперских проектов, именно сложности с получением градостроительных условий и ограничений (ГУО) заняли первое место. На это указали большинство респондентов.

Также процедура получения ГУО вошла в тройку процедур, которые больше всего нуждаются в оптимизации именно на местном уровне.

"ГУО остаются одним из самых чувствительных этапов для строительства. Формально это должен быть понятный документ - цифровая выписка из генерального плана с параметрами будущего объекта", - говорит глава Украинской ассоциации девелоперов Евгений Фаворов.

Впрочем, на практике именно на этом этапе девелоперы часто сталкиваются с ручным режимом управления, из-за чего сроки затягиваются, появляются необоснованные положения и отказы, а одни и те же нормы трактуются по-разному.

"Для рынка критически важно иметь понятный механизм апелляции", - добавляет он.

Самые сложные этапы проекта (скриншот: ua-developers.com.ua)

Проблемность процедуры ГУО подтверждают не только данные отрасли, но и выводы Национального агентства по вопросам предотвращения коррупции.

Так, в проекте Антикоррупционной стратегии на 2026-2030 годы НАПК отмечало, что существующий порядок получения исходных данных на проектирование создает условия для коррупционных злоупотреблений и незаконной застройки, а законодательные подходы к выдаче градостроительных условий и ограничений застройки земельного участка должны быть системно пересмотрены.

Кроме того, в своем отчете НАПК также указывало, что ГУО, которые формально должны повторять требования градостроительной документации на местном уровне на конкретный земельный участок, на практике предоставляются местными чиновниками "в ручном режиме". Это создает возможности для затягивания процедур, необоснованных отказов или манипуляций с содержанием ограничений.

Доверие к ГИАМ и потребность в механизме апелляции

В УАД отмечают, что результаты исследования также фиксируют дефицит доверия к местному уровню принятия решений.

По данным опроса, уровень доверия к государственной власти среди респондентов выше, чем к местной - это 5,0 против 3,0 балла. В то же время реформа ГАСИ в ГИАМ получила одну из самых высоких оценок среди измеряемых в исследовании показателей - 7,04 балла из 10.

"ГИАМ уже подтвердила свою действенность как реформированный орган государственного архитектурно-строительного контроля и надзора. Для рынка важно, чтобы там, где есть противоправный отказ или блокирование процесса на местах, существовал понятный и независимый механизм апелляции, пересмотра. Это вопрос справедливых правил игры", - отмечает Фаворов.

В Ассоциации подчеркивают, что о лишении громад полномочий в сфере градостроительства речь не идет. Местные власти должны сохранять свою роль в формировании градостроительной политики, утверждении документации и определении развития территорий.

В то же время в случаях, когда уполномоченный орган безосновательно отказывает в выдаче ГУО или не принимает решение в установленный срок, бизнес должен иметь инструмент защиты законного проекта.

"Отрасль требует создать механизм апелляции в случаях противоправных отказов. О том, чтобы забирать полномочия у громад здесь нет и речи. Должен быть предохранитель от бездействия или злоупотреблений. Если проект соответствует законодательству и градостроительной документации, он не должен блокироваться месяцами. Для таких случаев нужен независимый и понятный механизм апелляции", - подчеркнул Фаворов.

ГУО остаются одним из самых чувствительных этапов для строительства (фото: facebook.com/luckyland.dim)

Цифровизация как стратегический выход для рынка

Стратегическим решением для сферы называют полную цифровизацию и автоматизацию формирования ГУО.

НАПК в своих рекомендациях также определяло автоматизацию управленческих решений и трансформацию аналоговой процедуры предоставления ГУО в цифровую как один из ключевых инструментов минимизации коррупционных рисков.

Поскольку девелоперский рынок больше доверяет именно цифровизации и реформированному государственному надзору, то механизм апелляции через ГИАМ может быть хорошим промежуточным решением до полной автоматизации ГУО.

Конечная цель - убрать любые возможности для коррупции, манипуляций и затягивания процедур.

В УАД считают, что уменьшение коррупционных рисков в процедуре ГУО, создание понятного механизма апелляции и дальнейшая цифровизация процедур будут способствовать запуску новых жилищных проектов и соответственно увеличению предложения жилья для тех, кто в нем нуждается, то есть военных, ВПЛ и других категорий, которым предоставляются льготы для его приобретения.