Бункер в каждой квартире. Готова ли Украина к израильским стандартам жилья

"Мамады" в украинском контексте

Недавно СЕО строительной компании Perfect Group Алексей Коваль в интервью агентству "Интерфакс-Украина" заявил, что компания начала разрабатывать для пилотного проекта клубного дома комнаты безопасности по аналогии с израильскими мамадами.

Стандарт MAMAD (Merhav Mugan Dirati) – это укрепленная комната-укрытие, расположенная непосредственно внутри квартиры. В Израиле их возведение является обязательной законодательной нормой, а сама комната проектируется с расчетом на сейсмические нагрузки, имеет бронированные ставни, взрывостойкие двери и принудительную фильтрацию от химических и биологических угроз.

В украинских реалиях "мамадом" чаще называют просто комнату с усиленным монолитным бетонным контуром без специализированной системы герметизации. К тому же первые попытки реализовать подобные проекты в Украине начались еще в 2023-2024 годах в частной жилой застройке. На то время это были точечные решения, которые реализовывались в частных домах на западе Украины и в Киевской области.

Как объясняет Алексей Коваль в комментарии РБК-Украина, детализируя концепцию пилотных комнат безопасности, сейчас речь идет о внутреннем помещении площадью 3-4 кв. м с усиленными железобетонными конструкциями и вентиляцией. Специальной фильтрации воздуха или бронированных окон там не предусмотрено: главная задача конструкции заключается в защите от обломков и стекла.

Кроме того, по его словам, усиленные конструкции будут ограничивать возможности перепланировки и объединения комнаты с другими помещениями. По предварительным расчетам компании, возможное влияние подобных решений на цену жилья в рамках проекта оценивают примерно в 3-4%.

Почему закон не замечает квартирных "мамадов"

Война коренным образом изменила требования к безопасности в жилых зданиях. Как замечает коммерческий директор девелоперской компании "Интергал-Буд" Елена Рыжова в комментарии РБК-Украина, ранее укрытия часто были формальностью или вообще не предусматривались.

Однако, добавляет она, сегодня укрытие – это обязательная часть жилого проекта согласно нормам ДБН В.2.2-5:2023 "Защитные сооружения гражданской защиты", которые прямо обязывают предусматривать убежища или сооружения двойного назначения в новых домах.

"Без раздела об укрытии проект просто не пройдет экспертизу… То есть это уже не "пожелание рынка", а юридическое требование", – указывает Елена Рыжова.

Фото: Подземное укрытие в современном жилом комплексе (facebook.com/IntergalBud)

И хотя, объясняют в ПСГ "Ковальская", государственные строительные нормы имеют четко сформированные требования к укрытиям, убежищам и сооружениям двойного назначения, они не содержат понятия "мамады" или "укрытия в квартирах".

"С точки зрения инженерных решений вполне возможно интегрировать укрытие (дополнительная комната, оборудованная резервными инженерными системами (вентиляция, аварийные выходы и т.д.)) в квартире, но такое решение не соответствует действующим ДБН", – подчеркивают в компании.

Поэтому даже если в доме установить комнаты-укрытия, государство все равно будет требовать обустройства подземного укрытия. Строительство квартирной капсулы может просто удвоить капитальные затраты.

Как подчеркивает Алексей Коваль, их компания рассматривает комнаты безопасности как дополнительное решение, а не замену нормативного укрытия жилого комплекса.

"Комнату безопасности мы прорабатываем для ситуаций, когда человек не успел добраться до основного укрытия. Однако ее наличие не должно быть поводом игнорировать тревогу или откладывать переход в укрытие", – добавляет CEO Perfect Group.

В то же время инженерно, подтверждает СЕО и владелец архитектурной компании Archimatika Дмитрий Васильев, "мамады" имеют смысл, ведь сокращают время, необходимое человеку, чтобы попасть в более защищенное пространство. Кроме того, такая комната может уменьшить риски от косвенных последствий взрыва: обломков стекла и оконных рам, элементов фасада, отделки и строительных конструкций, разрушающихся под действием взрывной волны.

"Но важно не создавать иллюзию абсолютной безопасности. Такая комната не рассчитана на то, чтобы гарантировать защиту в случае прямого попадания тяжелой ракеты или боевой части дрона. И она не заменяет нормативное укрытие", – предостерегает Васильев.

Что делают девелоперы сверх обязательных норм

Хотя квартирные комнаты безопасности способны уберечь от обломков, делать их массовым явлением девелоперы не спешат. Причина кроется не только в отсутствии таких норм в ДБН, но и в сложности конструкции.

По словам Дмитрия Васильева, жесткий железобетонный объем становится частью конструктивной системы здания и может влиять на работу всего каркаса и расход материалов, из-за чего такие решения подходят скорее для отдельных проектов среднего и высшего сегментов.

Тем временем системные застройщики делают ставку на общую выносливость зданий. Как отмечают в ПСГ "Ковальская", компания строит преимущественно с использованием монолитно-каркасной технологии из высокопрочного бетона собственного производства.

Фото: Возведение дома по монолитно-каркасной технологии (facebook.com/PBGKovalska)

"Это одна из самых надежных систем, обеспечивающая высокую пространственную жесткость и устойчивость здания к локальным повреждениям. Такая конструктивная схема позволяет перераспределять нагрузку между несущими элементами даже в случае частичного разрушения отдельных конструкций, что особенно важно в условиях полномасштабной войны и рисков взрывных нагрузок", – объясняют в ПСГ "Ковальская".

Также важным направлением, где девелоперы начали действовать сверх нормативов, стало обеспечение автономии ЖК во время длительных отключений света.

Например, рассказывает Елена Рыжова, "Интергал-Буд" в своих зданиях устанавливает крышные газовые котельные, которые дают дому большую независимость от внешних теплосетей и позволяют лучше контролировать теплоснабжение. Кроме того, компания предусматривает резервные источники питания для критической инфраструктуры домов и обеспечения функционирования ключевых инженерных систем.

Похожий подход применяют и в группе компаний DIM. Директор по маркетингу компании отмечает, что в рамках текущих проектов девелопер внедряет решения, обеспечивающие питание лифтов, отопление и водоснабжение на время блэкаутов.

Кроме того, в ряде проектов DIM воду жильцам подают из собственных артезианских скважин. Что касается фасадов, то действенных решений на рынке пока нет, однако девелопер ищет способы усилить окна бронепленкой еще на этапе производства.

За что реально готовы платить покупатели

Часть клиентов на рынке жилья убеждена, что защита должна входить в себестоимость жилья без дополнительных наценок. Как отмечает Елена Рыжова, покупатели ожидают увидеть базовый уровень защиты уже заложенным в концепцию проекта, а не покупать его как платную опцию. Специальные же решения вроде бронированных окон или квартирных мамадов в компании называют нишевым запросом.

"Говорить, что наличие именно защищенных комнат в квартирах как-то влияет на продажи – не очень корректно. Ведь на решение покупателя влияет целый комплекс факторов: локация, цена, планировка, инфраструктура, репутация девелопера, условия покупки, наличие рассрочки, госпрограммы, наличие подземного паркинга и т.д.", – указывает Рыжова.

Зато в группе компаний DIM убеждены, что в суровых реалиях ежедневных обстрелов и неопределенности люди не могут не обращать внимания на наличие дополнительных атрибутов безопасности.

"Так что да, могу с уверенностью утверждать, что клиент сегодня готов к аргументированной "премии" в стоимости метра, если этот метр будет иметь больше опций, гарантирующих ему более высокий уровень защищенности и безопасности для него и его семьи", – подчеркивает директор по маркетингу компании.

Более того, порой фактор безопасности становится решающим при принятии решения. По наблюдениям группы DIM, отсутствие защитных решений кое-где ведет к отказу от сделки, особенно если объект расположен в районах, чаще подвергающихся ударам.

Кроме того, добавляет директор по маркетингу компании, в проектах, где застройщики предлагают строительство по индивидуальному проекту, в 9 из 10 случаев девелоперы получают запрос на проектирование шелтеров.

В "Интергал-Буд" также подтверждают, что покупатель сразу спрашивает, как дом будет работать во время блэкаута или другой кризисной ситуации. Поэтому, по словам Рыжовой, безопасность и автономия становятся одними из факторов, склоняющих покупателя к покупке жилья в определенном проекте, при условии, что в других выбранных вариантах эти элементы отсутствуют.

На данный момент квартирные мамады в украинских многоэтажках остаются точечным экспериментом – как из-за несоответствия нормам ДБН, так и из-за нежелания людей платить дважды.

В то же время новым стандартом среди системных девелоперов стала комплексная защита и автономия: обязательные подземные паркинги, собственные скважины, генераторы для лифтов и котельные, за которые покупатель действительно готов платить.

Вопросы – ответы (FAQ):

– Чем украинская комната безопасности отличается от израильской?

– В Израиле это стандартизированный бункер с газонепроницаемыми дверями и фильтрами от химической атаки. В Украине это просто утолщенные бетонные стены без системы герметизации.

– Почему нельзя ограничиться комнатой в квартире и не строить подвал?

– Действующие строительные нормы (ДБН) не признают комнату в квартире укрытием, поэтому дом без подземного убежища просто не пройдет государственную экспертизу.

– Почему девелоперы не строят безопасные комнаты в каждой новостройке?

– Тяжелый железобетонный блок в каждой квартире критически перегружает каркас всего здания, что существенно усложняет инженерию и делает такое жилье слишком дорогим.

– Становится ли отсутствие укрытия причиной отказа от покупки квартиры?

– Да, покупатели все чаще отказываются от сделок в ЖК без защитных решений, особенно в районах с частыми прилетами. Однако цена и локация до сих пор остаются важными факторами выбора жилья.

– Какая технология строительства считается наиболее надежной во время обстрелов?

– Монолитно-каркасная. Ее высокая пространственная жесткость позволяет конструкции устоять и перераспределить нагрузку даже в случае локального разрушения отдельных элементов.