Дешевый сыр по-итальянски: почему жилье за несколько тысяч становится ловушкой для иностранцев

Почему в Италии так много дешевого жилья

Основная причина - массовое сокращение населения в малых городах и селах. За последние десятилетия многие молодые итальянцы переехали в крупные города или за границу в поисках работы.

Из-за этого:

• старые дома остались без владельцев
• некоторые населенные пункты почти опустели
• исторические здания начали разрушаться

Кстати, именно поэтому многие местные общины запускают программы по продаже домов за 1 евро или даже бесплатно, с определенными условиями.

Главное условие: дорогой ремонт

Именно здесь и начинаются трудности. Покупка дешевого дома - лишь формальность. На самом деле новый владелец должен потратить на реконструкцию десятки тысяч евро, а еще - согласовывать работы с местными властями.

Большинство таких домов очень старые, имеют аварийные конструкции, требуют полной реконструкции. В итоге ремонт может стоить от 30 до 100 тысяч евро, а иногда и больше.

Юридическая запутанность (Successione)

В Италии дом может принадлежать 15 родственникам одновременно из-за особенностей наследования. Чтобы продать объект за 10 тысяч, нотариус должен собрать подписи всех - от троюродного дяди из Аргентины до племянницы из Австралии. Часто расходы на бумаги превышают стоимость самого дома.

Сейсмические нормы

Большинство дешевых домов расположены в зонах с риском землетрясений. По итальянскому закону, любой серьезный ремонт такого жилья требует усиления конструкций по современным стандартам. Это мгновенно добавляет к смете 20-30 тысяч евро, о которых агент умалчивает.

Купить дешевый домик в Италии - почти мечта, но на самом деле не все так просто (фото: Freepik)

Историческая удавка

Если дом признан памятником архитектуры (даже если это просто старая кладовка), вы не имеете права поставить там современные окна или изменить цвет крыши без разрешения специальной комиссии. А их услуги и разрешенные материалы стоят втрое дороже обычных.

Проблема с работой и инфраструктурой

Большинство таких домов расположены не в туристических регионах, а в маленьких городах, где:

• мало работы
• слабая инфраструктура
• немного магазинов и сервисов
• плохое транспортное сообщение

Поэтому даже после ремонта жить там готовы не все.

Среди дополнительных факторов, эксперты называют такие:

• После войны в Италии начался строительный бум - люди десятилетиями строили жилье. И это массово по всей стране - в городах, в маленьких городках и даже в отдаленных коммунах. Теперь в Италии примерно по 2 объекта недвижимости на каждого итальянца. И это количество построек не исчезает.
• Большинство домов в Италии построены 50-60 лет назад, и большое количество - очень старых зданий. Они красивые, интересные, но требуют очень сильного апгрейда, как дизайнерского, так и энергоэффективного.
• Демография - эта страна, как и несколько других в Европе, очень быстро стареет. Наследственная недвижимость годами стоит без использования.

Стоит ли покупать дешевые дома в Италии

Эксперты говорят, что сама идея может быть выгодной, но только при нескольких условиях:

• есть бюджет на ремонт
• человек готов жить в маленьком городе
• есть время и терпение на бюрократию

Даже если вы договорились о цене в 10 тысяч евро, готовьте кошелек к следующим расходам:

Услуги нотариуса. В Италии это не формальность, а полноценный налоговый агент. За оформление дешевого объекта вы отдадите 2500-3500 евро.

Налог на регистрацию. Для нерезидентов (если это ваше "второе жилье") налог составляет 9% от кадастровой стоимости.

Технический паспорт (APE). проверка энергоэффективности и соответствия планам муниципалитета - еще около 500-800 евро.

Бюджетное жилье в Италии обычно в отдаленных районах с плохой инфраструктурой (фото: Freepik)

Что вы получите за 10-15 тысяч на самом деле?

Обычно это дом в городке, где:

Нет газа. Отопление только пеллетами или дровами, что зимой в горах обходится в 200-300 евро в месяц.

Общие стены. Дешевое жилье - это часто часть старого "палаццо", где у вас общая крыша или фундамент с соседом, который не хочет скидываться на ремонт.

Отсутствие парковки. Узкие средневековые улочки, куда не заедет даже маленькая машина, а продукты придется нести вверх пешком.

Стоит ли рисковать?

Покупать такой объект стоит только тогда, когда вы планируете жить там постоянно (получить резиденцию) - тогда налоги будут ниже, а вы сможете воспользоваться государственными субсидиями на реновацию ("Bonus Casa").

Во всех остальных случаях - это "чемодан без ручки", который будет требовать налогов каждый год, даже если вы там не бываете.

Купить, вложить деньги и начать сдавать в аренду на соответствующих платформах - это путь, который подойдет единицам. Для большинства - это почти не реально.

Продать потом такое жилье тоже очень сложно, поскольку цену в 10-15 тысяч евро ставят на объекты, которые годами никто не хочет покупать.