Устойчивая инвестиция: в какие объекты недвижимости вкладывать сегодня, чтобы получить доход завтра

НовостиOnline    27.01.2015 - 08:36
Экономический кризис, девальвация и шаткость банковской системы заставляют украинцев задумываться об альтернативных инструментах сбережения. Традиционно на первый план в такие периоды выходят вложения в недвижимость. Delo.UA разбиралось, в какие объекты выгоднее вложить свои кровные, чтобы не только не потерять, но и заработать.

Экономический кризис, девальвация и шаткость банковской системы заставляют украинцев задумываться об альтернативных инструментах сбережения. Традиционно на первый план в такие периоды выходят вложения в недвижимость. Delo.UA разбиралось, в какие объекты выгоднее вложить свои кровные, чтобы не только не потерять, но и заработать.

В рейтинге "инструментов инвестирования" у населения на первом месте пока стоит покупка долларов, но с учетом дефицита наличной валюты, все больше людей стараются переводить гривни в квадратные метры. Такого мнения придерживается директор проектной группы "Архиматика" Александр Попов. Традиционно наиболее привлекательна для украинцев жилая недвижимость, отмечают специалисты ЖК "Родинний Затишок".

Что покупают?

Эксперты подтверждают активизацию сделок покупки жилья с целью сбережения средств. Такие покупатели чаще всего планируют сдачу квартиры в аренду с последующей ее перепродажей на растущем рынке. Но желающие приумножить таким образом свой капитал должны понимать, что речь идет о заработке в долгосрочной перспективе.

"К началу 2015 года жилье окончательно перестало быть интересным вложением в краткосрочной перспективе. Еще в начале - середине прошлого года при инвестировании в первичку можно было рассчитывать на получение дохода в течение года: многие застройщики - крупные частные, государственные и муниципальные компании, специализирующиеся на жилье эконом-класса, держали цену в гривне, причем на уровне, установленном еще в 2013 году. Те же компании, которые вели ценообразование в валюте, снизили цены, компенсируя девальвацию гривны. Причем это снижение касалось и готовых квартир", - рассказывает Ангелина Деревлева, директор по маркетингу и продажам жилого комплекса RiverStone.

Однако к концу 2014 года практически все компании скорректировали свои прайсы и повышение в гривне цен составило 10-15%. Компании же, которые привязывали цены к валюте столкнулись с новой сложностью: курс Нацбанка и курсы наличного обмена валюты разошлись более, чем на 20%, так что долларовую стоимость метра тоже ожидает пересмотр.

Но даже с учетом этих изменений вкладывать в покупку жилья все еще выгодно, считает Деревлева. Ценная с точки зрения инвестирования квартира должна обладать двумя важными качествами: ликвидностью - т.е. возможностью быть проданной без потери в стоимости в ближайшей перспективе, а также иметь перспективу роста цены.

"Это может дать лишь рынок первичной недвижимости: недавно введенные в эксплуатацию объекты или близкие к сдаче, а также квартиры в домах, которые сдаются в 2-летней перспективе. При этом на рынке недвижимости действуют те же правила, что и на фондовом: чем выше риски, тем выше потенциальный доход и чем ниже риски, тем, соответственно, ниже доходность. Поэтому, невозможно купить квартиру в недавно построенном доме и ожидать, что она будет продана с доходностью в 20% годовых. В сегодняшних условиях, при среднем уровне рисков (проверенный застройщик, сдача объекта через 18 месяцев) можно рассчитывать на 15% годовых, не более", - подсчитывает Деревлева.

Если же говорить об аренде жилья, то сегодня она может обеспечить не более 7,5% годовых. При этом наибольшей ликвидностью обладают наиболее дешевые квартиры. "Чтобы быстро сдать однокомнатную квартиру она должна стоить не дороже 4000 грн в месяц (при этом коммунальные расходы оплачиваются арендатором), а вложить в нее с учетом косметического ремонта и минимума мебели нужно не более 600 тыс грн. При этом срок от покупки квартиры до ее сдачи должен быть минимальным. Оплата 20%-ного НДФЛ еще более усложняет задачу", - говорит Деревлева.

Александр Попов считает, что плюсом выбора жилья в качестве инвестиции является то, что через год-два рынок столкнется с его дефицитом. Но речь опять же идет только о качественных квадратах. "На таком инвестировании можно заработать от 20 до 40% годовых", - прогнозирует он.

Тем не менее, активнее всего сейчас приобретают квартиры эконом-класса. По данным Виктории Погасий, старшего консультанта консалтинговой компании City Development Solutions,на первичном рынке наибольшей популярностью пользуются однокомнатные квартиры площадью 40-45 кв. м, двухкомнатные - 60-65 кв. м и трехкомнатные - до 85-90 кв. м.

А вот недвижимость на вторичном рынке, особенно дома, построенные более 5 лет назад, в качестве вложения средств эксперты рассматривать не рекомендуют - ведь объекты даже в относительно старых домах с каждым годом теряют свою ликвидность. "Хрущовки" и вовсе можно покупать лишь с целью последующей сдачи в аренду, причем окупаться такая инвестиция будет 15-25 лет в зависимости от района и состояния квартиры", - добавляет Попов.

Помня об осторожности

В выборе инструмента инвестирования одну из ключевых ролей играют ценовые ожидания от объекта. "При условии стабилизации курса гривни плюс минус на сегодняшнем уровне, принимая во внимание стагнацию в экономике, снижение покупательской способности украинцев, можно ожидать снижение цен на жилье на вторичном рынке до 5% за год и рост цен на жилье в новостройках, которые в свою очередь напрямую будут зависеть от роста цен на строительные материалы, стоимости работ, а также налоговой нагрузки", - прогнозирует Захар Федорак.

По его данным, на первичном рынке жилья в Киеве в 2014 году средняя стоимость 1 кв. м выросла в гривне на 23,6% - до 16,48 тыс. грн, тогда как на вторичном рынке долларовые цены за минувший год снизились на 10,7% - до $1772 за 1 кв. м.
Но планируя вложения в недвижимость стоит помнить, что она несет в себе высокие риски, особенно в период экономического кризиса, так как значительно возрастают риски недостроя объектов.

Так что на этапе очередного снижения стоимости квадратного метра эксперты, с одной стороны, рекомендуют "срочно брать", а с другой - проявить осторожность. "Во-первых, важен сам объект - необходимо понимать, что и в 3-х и в 5-ти летней перспективе он будет востребован рынком, чтобы его можно было продать. Во-вторых, значительную роль играет репутация застройщика - поскольку большинство объектов приобретается на этапе строительства, необходимо посмотреть уже построенные и сданные объекты застройщика, качество, сроки сдачи и т.д., чтобы быть уверенными, что застройщик достроит выбранный объект", - резюмирует директор консалтинговой компании City Development Solutions (CDS) Ярослава Чапко.
Источник: svdevelopment.com

Напоминаем, не забудьте выбрать свой способ читать новости.
On Top