Ціни зростуть на 20%? Що відбувається з нерухомістю в Україні і чого чекати влітку
Ринок житла в Україні оживає, попри війну. У 2025 році зростає попит на квартири, а забудовники вже попереджають про майбутнє подорожчання. Які квартири обирають українці, хто інвестує в житло просто зараз і чого чекати від цін уже влітку – у матеріалі РБК-Україна.
Головне:
- Чому українці купують квартири під час війни?
- Хто купує більше – молодь, родини чи інвестори?
- Яку аномалію помітили аналітики у 2025 році?
- Наскільки подорожчає квадратний метр найближчим часом?
Як змінився попит на нерухомість у 2025 році
Комплекси комфорт класу є фаворитами серед покупців групи компаній DIM. Найбільший попит мають одно- та двокімнатні квартири, середня площа яких складає 40-60 кв.м. 75% клієнтів купують нерухомість для себе, решта – для інвестицій або збереження коштів.
"У заміській нерухомості покупці віддають перевагу двокімнатним квартирам середньою площею 75-100 кв.м. Майже 60% покупців придбали нерухомість з інвестиційною метою і близько 40% вибирали для власного проживання", – каже керуючий партнер групи компаній DIM Олександр Насіковський.
В преміальному сегменті покупці вибирали просторіші квартири площею 60-90 кв.м. Дві третини покупців цього сегменту придбали житло для себе, решту – інвестували із розрахунком на зростання вартості цієї нерухомості.
"Є інтерес до преміальної нерухомості. Чим дорожчий і, головне, унікальніший проект, тим більше купують саме для інвестицій на ранньому етапі. До речі, на ринок знову частково повернулись інвестори та люди, для яких нерухомість стає єдиним ліквідним активом для зберігання фінансів", – каже Насіковський.
Таку ж тенденцію підтверджують і в компаніях РІЕЛ, KAN Development та Інтергал-Буд, у яких основний попит сконцентрований на однокімнатних квартирах площею до 50 кв. м і двокімнатних – до 65 кв.м.
"Такі квартири купували за "живі" гроші. Це переважно житло комфорт-класу з бюджетом 60-90 тисяч у.о. В іпотеку брали більш просторі квартири - дво- та трикімнатні. Також ми фіксували великий інтерес до варіантів із ремонтом від забудовника", – каже комерційна директорка Інтергал-Буд Анна Лаєвська.
При цьому Alliance Novobud заявляє про зростання попиту на дво- та трикімнатні квартири, який навіть призвів до певного дефіциту таких пропозицій.
"Здебільшого люди зараз беруть квартири для себе, оскільки є багато переселенців. Переважно купують за кредитними програмами чи в розтермінування, тож квартиру беруть часто "на виріст". Ціни рухаються в бік зростання, та попри це, покупці готові платити за якість, локацію та продуману концепцію житлових комплексів", – каже директор з маркетингу Alliance Novobud Ірина Міхальова.
Зараз спостерігається зміна тенденцій щодо поверховості. Якщо раніше престижність прямо корелювала з висотою – чим вище, тим дорожче, то тепер не так, оскільки нижчі поверхи не залежать від ліфтів.
"Зараз люди охочіше купують житло на нижніх поверхах будинків, які ще зводяться, ніж у готових будинках на верхніх поверхах. Це свідома інвестиція в майбутні метри. Покупці розуміють перспективу і впевнені у зростанні вартості", – пояснює CЕО девелоперської компанії ENSO Раміль Мехтієв.
Залишається актуальним запит на безпеку та енергонезалежність – кожен другий покупець цікавиться наявністю підземних паркінгів чи укриттів, систем контролю-доступу, охорони, наявністю безперебійних джерел енергії і водопостачання.
Як і в довоєнні часи покупців цікавить:
- розвинена інфраструктура всередині і навколо житлових комплексів;
- зелені зони поблизу;
- сучасні дитячі та спортивні майданчики;
- школи і дитячі садочки;
- зручне транспортне сполучення.
"Покупці вибирають не точкову забудову, а повноцінні еко-системи для комфортного життя у форматі live-work-play. Початок 2025 року показав, що клієнти стають вибагливішими. А головна зміна – люди почали жити тут і зараз, адаптувавшись до нинішніх умов, бо розуміють що життя неможливо відкласти на завтра", – говорить Олександр Насіковський.
Ринок весною: чи зріс попит і чим цікавляться
Початок року традиційно вважається слабким сезоном для первинки – січень і лютий зазвичай "просідають" в продажах, а пожвавлення настає ближче до березня. Проте цьогоріч тенденція змінилася. У групі компаній DIM заявляють: січень 2025-го став рекордним за кількістю звернень до відділів продажу.
"У багатьох забудовників, що реалізують проекти у комфорт-класі, заміському та преміальному сегменті, січень став аномально позитивним. DIM отримав на 95% більше звернень до офісів продажу у порівнянні з січнем 2024-го. Такої ситуації не було навіть у довоєнні часи, адже першу половину січня наші люди проводили у новорічних святах, поїздках", – каже Насіковський.
У лютому попит впав на 30%, однак у березні продажі зросли на 60%.
"Серед основних причин зростання попиту – позитивні очікування нового політичного курсу у США, обіцянки Трампа швидко завершити війну та адаптація українців до життя в умовах війни. Для прикладу, у 2024 році попит на нерухомість корелювався в залежності від новин з фронту та ситуації з блекаутами", – говорить Насіковський.
Експерти заявляють, що березень і квітень 2025 року стали для багатьох девелоперів найактивнішими за весь період війни.
"В окремих компаніях продажі зросли вдвічі. Імовірно, це пов’язано з оптимістичними очікуваннями щодо можливих перемовин й завершення війни, а також із падінням курсу долара та бажанням людей конвертувати заощадження у квадратні метри. Чи буде таке пожвавлення тривалим – важко сказати, але зараз воно охоплює майже весь ринок, за винятком найдорожчих сегментів", – каже Анна Лаєвська з Інтергал-Буд.
Цікавість до житла у новобудовах на різних етапах його зведення спостерігають як у Львові, так і в Києві у компанії РІЕЛ. Подібна ситуація і в Alliance Novobud.
"Сьогодні покупці активніші. Є заявки на зустрічі, експерти з нерухомості не сидять без діла, але покупець залежний від інформаційного тла. Фаворитами з продажів є наші броварські комплекси, де купують за програмами розтермінування, "єОселя" і за повної передплати. У столичних проектах своя специфіка цільової аудиторії, але попит має позитивну динаміку", – кажуть в Alliance Novobud.
В KAN Development також відзначають зростання активності покупців, особливо щодо проектів у перспективних районах Києва.
"Цю динаміку пов’язуємо зі зростанням довіри клієнтів, які, відкладавши купівлі раніше, тепер активно інвестують у майбутнє. Очікування позитивних змін на макрорівні, зокрема надії на завершення війни, стимулюють людей ухвалювати рішення швидше та з оптимізмом", – пояснив забудовник.
Вторинка проти первинки: хто перемагає на ринку нерухомості
Конкуренція між первинним ринком і вторинним залишається, але експерти відзначають переорієнтацію покупців з вторинки на ринок новобудов. Це пов'язано з наступними факторами:
- новобудови зводять за сучасними технологіями, вони комфортніші, там є новітні інженерні системи, будматеріали та планування;
- у нових будинках впроваджують автономність та енергонезалежність (резервне живлення, опалення, автономну роботу ліфтів, водопостачання тощо);
- для покупки житла на вторинці потрібно мати 100% вартості квартири. Водночас, у новобудовах є лояльні програми купівлі, зокрема розстрочки терміном до 3-5 років та першим внеском від 10-20%, навіть з можливістю одразу поселитися і ще декілька років потім сплачувати розстрочку.
"Водночас значна частка покупців дійсно орієнтується на вторинний ринок, оскільки він дає можливість одразу отримати право власності та заїхати у куплену нерухомість, також тут немає ризиків недобудови та менша вартість квадратного метра", – наголошує Насіковський.
Alliance Novobud теж стверджують, що більшість покупців, особливо молодого віку, вибирають новий житловий фонд. Їм все менше хочеться мешкати у старих будинках з "розхитаними" комунікаціями та без інклюзивності.
"Безпековий компонент не на боці вторинного ринку, особливо будинків старшого віку – сучасна монолітно-каркасна технологія будівництва показали себе набагато безпечнішою за панельні будівництва. Зниження цін нижче ринкових на вторинці відчутніше у бізнес-класі", – зазначають в Alliance Novobud.
Ще одним ключовим аргументом на користь новобудов є державні програми, орієнтовані на підтримку первинки, пояснюють в KAN Development.
"Первинний і вторинний ринки не є відчутними конкурентами. Вони співіснують, але в різних сегментах і орієнтовані на різну аудиторію. Первинне житло вибирають ті, кому важливі нові комунікації, тривала виплата, участь в іпотечних програмах і сучасний формат житла. Покупці на вторинному – ті, хто хоче заселитися "тут і зараз", без ремонтів і витрат на меблі. Втім, попит зміщується в бік сучасних просторів", – говорить CEO РІЕЛ Ростислав Мельник.
Портрет покупця первинки у 2025: зміна чи стабільність
Ядро покупців становлять молоді сім’ї, люди віком 27-35 років, переважно – айтівці, підприємці. Також зросла кількість військовослужбовців серед покупців.
"З нових особливостей – зросла швидкість ухвалення рішення покупцями, що зацікавилися квартирою. Переважна більшість готові до повної оплати або активно користуються розтермінуванням і державними програмами кредитування. Зросла увага до безпеки, закритої інфраструктури та ефективних планувань", – кажуть в KAN Development.
В "Інтергал-Буді" зазначають, що структура попиту залишається сталою – понад 90% угод укладають для власного проживання, а не для інвестування. Основним інструментом залишається довгострокова іпотека.
"Водночас навесні 2025-го активізувались клієнти, які купують житло без залучення кредитів. Це пов’язано з очікуванням подорожчання нерухомості ближче до завершення війни. Також фіксуємо високий попит на програми розтермінування – бажано довгострокові, з фіксацією вартості і лояльними умовами. Це дозволяє покупцям зменшити військові ризики й зробити купівлю комфортнішою фінансово", – каже Анна Лаєвська з Інтергал-Буду.
У ENSO наголошують: попри зміни в ринку, купівля житла залишається однією з найбільших інвестицій для пересічних українців. Тому рішення часто ухвалюються не емоційно, а виважено. Більшість покупців ретельно порівнюють пропозиції та не готові переплачувати.
Спека на ринку: що буде із нерухомістю влітку 2025
Забудовники переважно очікують зростання попиту на нерухомість і стабілізацію ринку, якщо не відбудеться кардинальних змін в Україні.
"Початок весни вже показав позитивний тренд, який посилиться влітку. Збільшення обсягів будівництва та старт нових проектів підтверджують ці прогнози", – кажуть в KAN Development.
Водночас деякі девелоперські компанії говорять і про зростання цін.
"Якщо у 2024 році в проектах компанії DIM на бізнес та преміум клас зростання вартості було на рівні 10-15%, а на комфорт клас до 10%, то в 2025 році слід очікувати поступове зростання вартості ще на 10-15%, залежно від класу", – зазначають у групі компаній DIM.
Про підвищення цін, але без різких стрибків, заявляють в і РІЕЛ. За їхніми оцінками, зростання цін буде помірним – у межах 15-20%.
"Найдинамічніше подорожчання очікується у західних регіонах, зокрема у Львові, де вартість квадратного метра може наблизитися до київського рівня. Разом із тим, ми очікуємо, що ринок новобудов влітку 2025-го залишатиметься нестабільним, бо ми залежимо не лише від ситуації на фронті, а й від загального геополітичного контексту", – пояснює Ростислав Мельник із РІЕЛ.
Втім, не всі забудовники готові підвищувати ціни на нерухомість вже зараз.
"З точки зору економічної логіки, ми вже мали б підвищити ціни. Але питання в тому, чи готовий ринок? Скоріш за все, ринок відкладе подорожчання, і підвищуватимемо ціни вже при пожвавленні попиту. Ми не зможемо уникнути подорожчання, просто це буде пізніше", – заявляють в ENSО.
Експерти побоюються, що через економічні труднощі частина забудовників не зможе відновити реалізацію проектів, що призведе до зростання кількості заморожених об’єктів. Це може вплинути на довіру покупців і загальну стабільність ринку.
"Крім того, після змін у законодавстві з січня 2024-го суттєво ускладнилося отримання ділянок під житлове будівництво. Забудовники, які вже мають земельні активи з цільовим призначенням, зможуть продовжувати роботу, але таких об'єктів критично мало. А після завершення війни потреба в житлі суттєво зросте", –додають у РІЕЛ.
Стимулює чи стримує: як війна впливає на проекти новобудов
Від початку повномасштабного вторгнення переважно компанії добудовували ЖК, розпочаті ще до великої війни, або відкривали продаж у нових чергах вже наявних проектів.
Для прикладу, у 2024 році в Україні розпочали 145 нових комплексів, половина з яких припала на Львівську область, в той час, як у 2021 році розпочали будівництво майже 430 комплексів, за даними ЛУН.
"Будь-які новини про зупинення війни вже не впливають так сильно на ринок нерухомості, як це було у 2022 і 2023 роках, коли звільнення окупованих міст піднімало настрій і віру покупців у перемогу найближчим часом. Люди тепер живуть тут і зараз, адаптувавшись до нинішніх умов", – додає Насіковський.
Цю тенденцію підтверджують в Alliance Novobud, які продовжують добудовувати поточні черги та планують запуск нових проектів. Втім, "буму" на ринку первинки варто очікувати не раніше, ніж після завершення активної фази війни.
"Перші роки після нашої перемоги дефіцит квадратних метрів буде суттєвим – відкладений попит є і він має накопичувальний ефект, тож потреба у житлі залишиться у багатьох громадян і його актуальність зберігатиметься ще багато і багато років, але і ціна зростатиме", – каже Насіковський.
Зараз перед забудовниками повстає багато труднощів – дефіцит робітників, блекаути та затримки з оплатами від клієнтів. Проте, попри ці виклики, компанії продовжують працювати стабільно.
"Сьогодні війна впливає на все в нашій країні. Прогнозувати, а тим паче гарантувати щось – майже неможливо. Але зупинятися не маємо права, бо в Україні надалі буде колосальний дефіцит житла, і, крім цього, будівельна сфера –один із ключових рушіїв економіки", – наголошують у РІЕЛ.