Нове житло під час війни: перший досвід використання житлових сертифікатів

Внаслідок війни в Україні зруйновано понад 250 тисяч будинків і квартир. На жаль, кількість їх зростатиме – збільшуватиметься число верифікованих серед зруйнованих до сьогодні, водночас атаки агресора щодня спричиняють нові.

Одним із компонентів державної програми "єВідновлення" є надання власникам зруйнованого житла можливості отримати сертифікат на купівлю нового. Вперше ним скористалися на початку січня цього року, нині таких родин уже понад півтисячі. Тож можна говорити про перші підсумки роботи цієї інноваційної та технічно непростої процедури, що працює з використанням мобільного застосунку "Дія".

Про необхідність виплати компенсації людям, які через російську навалу втратили домівки, або отримали пошкодження житла, президент заявив ще на початку повномасштабного вторгнення, — згадує автор законопроекту №7198, голова комітету з питань організації державної влади, місцевого самоврядування, регіонального розвитку та містобудування Олена Шуляк.

"Після того, як російські війська відкинули з Київської області, і вся країна побачила перші масштаби катастрофічних руйнувань, спільно з віцепрем’єр-міністром з відновлення Олександром Кубраковим розпочали активну роботу. Наш Комітет разом із профільним міністерством мав у короткі терміни напрацьовувати дієвий механізм компенсації разом. Адже після ухвалення законодавчої ініціативи парламентом, саме уряд, своїми руками, мав по-максимуму ефективно реалізувати процеси відшкодування. Він мав бути максимум простим та прозорим", – розповіла Шуляк, зазначивши, що у березні 2022-го відповідний законопроект про базові засади компенсації зареєстрували, а вже з квітня почали працювати над механізмом їх надання.

"Задоволені, що є своє житло і не треба винаймати"

Будинок Ольги Нечитайло у Святогірську Донецької області було знищено в червні 2022 року. Нині вона з чоловіком живе в Тернополі у власній квартирі, придбаній за житловий сертифікат. Обоє пенсіонери.

"У Святогірську наш збудований у 1960-х роках будинок був не надто великий, але з трьома кімнатами. У Тернополі змогли придбати однокімнатну квартиру, – розповідає Ольга Віталіївна. – Можна було двокімнатну в новобудові, але ж там голі стіни, треба ремонт робити, та нема за що. А в цій і меблі деякі були, холодильник, пральна машина. Ми задоволені, що є своє житло, не треба винаймати".

"Дія" дозволяє максимально стиснути в часі та полегшити користувачам шлях від подачі повідомлення про знищене житло до бронювання коштів на купівлю нового. Іншим варіантом є ЦНАП, однак це займає більше часу та зусиль.

"Допомагали донька з зятем. Якщо щось було незрозуміло, ми телефонували на "гарячу лінію 1545", – відповідає Ольга Нечитайло на запитання, чи складно було їй впоратися з цифровим інструментом, й додає, що все пройшло досить легко. Єдине, довелося поморочитися з документами на зруйнований будинок – вони в неї були в паперові, та й деякі треба було збирати, а потім додавати в Державний реєстр речових прав на нерухоме майно.

Певні складнощі виникли й під час купівлі квартири. Не всім власникам житла подобається система безготівкового способу розрахунків в межах програми - а держава перераховує продавцеві кошти в гривнях на картковий рахунок, що є вимогою законодавства.

"В основному просять долари, – каже Ольга. – Однак ми знайшли все ж людину, що погодилася на умови програми".

І ще один нюанс, вочевидь тимчасовий. Оскільки родина була серед перших, що купували у Тернополі житло за житловий сертифікат, то виявилося непросто знайти у місті нотаріуса, який би знав, як укладати у таких випадках договір купівлі-продажу. Серед іншого, він має бути підключеним до Реєстру пошкодженого та знищеного майна – саме туди нотаріус вносить інформацію про купівлю-продаж, після чого Міністерство розвитку громад, територій та інфраструктури України надсилає продавцеві гроші.

Зрештою, такого нотаріуса знайшли.

"Це не складно. Є лише певні умови, які треба зазначити в стандартному договорі купівлі-продажу, – каже після вже двох посвідчених договорів Олександр Колодійчук, нотаріус Ольги Нечитайло. – Треба згадати про сертифікат, про те, що накладається заборона відчуження придбаної квартири протягом 5 років, що майно, яке купується, повинно бути на території України, де немає активних бойових дій. І зазначити, що перерахунок коштів відбувається на рахунок продавця протягом 5 днів".

Делікатний момент, каже Олександр, полягає в тому, що право власності на житло переходить до покупця відразу після укладення договору – а гроші продавцю приходять протягом встановлених законом п’яти днів. Тож останній може дещо нервувати – однак, переконаний нотаріус, для цього немає підстав, все працює добре.

Ольга Нечитайло радить не забувати, що сума в сертифікаті не покриває податків, які необхідно сплатити при купівлі житла до бюджету та Пенсійного фонду. Зрозуміло, коштують і послуги нотаріуса та ріелтора, якщо квартиру купують через нього.

На високу вартість послуг ріелтора у Києві при пошуку квартири скаржиться пенсіонер Микола Людвиченко. До повномасштабного вторгнення він проживав у селі Жерева Іванківської громади на Київщині.

"У мене будинок був найкращим на Іванківський район, – згадує Микола Сергійович. – І сарай, свердловина, навіс великий… Та все пішло прахом. Ми ще нічого і не прибирали. Метал лежить, грати з вікон стирчать, все побите, понівечене".

Після початку російського вторгнення родина виїхала до родичів на Хмельниччину. Незабаром повернулася. Під час проходження процедури з отримання житлового сертифіката у Миколи Людвиченка не виникло проблем із документами на зруйноване житло - адже всі були в електронному реєстрі. Тож сертифікат прийшов досить швидко.

Під час купівлі квартири Микола Сергійович також стикнувся з небажаннями продавців отримувати платню в гривнях на банківський рахунок. Зрештою, попри все він уже робить ремонт у придбаній у столиці двокімнатній квартирі.

Немає документів в електронному реєстрі? Зверніться до ЦНАПу чи нотаріуса

Програма компенсації за пошкоджене та знищене майно "єВідновлення" почала працювати в травні 2023 року. Вже понад 42 тисяч родин отримали відшкодування за пошкоджені будинки. Сформовано понад 2,5 тисячі житлових сертифікатів тим, чиї домівки війна вщент зруйнувала. Використано понад 800 на загальну суму 1,7 млрд грн. Сертифікати, відповідно до законодавства, можна використати протягом 5 років.

У цілому програма працює без нарікань, кажуть у Міністерстві розвитку громад, територій та інфраструктури. Саме воно реалізує програму "єВідновлення" спільно з Мінцифрою, за підтримки USAID та UK Aid.

Водночас перший досвід використання сертифікатів підтверджує доречність порад, які відомство надавало раніше.

Зокрема, що власникам зруйнованого житла значно простіше, коли інформація про право власності на будинок чи квартиру є у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. Про це свідчить описаний вище досвід Ольги Нечитайло та Миколи Людвиченка. Тож людям варто про це потурбуватися.

Тим більше, що запущено наступний компонент програми компенсацій за зруйноване житло – фінансування відбудови приватного домогосподарства на власній земельній ділянці. Тут уже людина отримуватиме не сертифікат, а кошти на рахунок. Однак для оформлення компенсації документи так само мають бути в електронному реєстрі.

"Вони там точно є, якщо будь-які нотаріальні чи реєстраційні дії вчинялися з будинком чи квартирою від початку 2014 року, – каже заступниця міністра розвитку громад, територій та інфраструктури Наталія Козловська. – Якщо ж будинок старший чи з ним відтоді нічого не відбувалося, необхідно мати паперові документи. У цьому випадкові потрібно звернутися в Центр надання адміністративних послуг або до нотаріуса, який має повноваження державного реєстратора – їх внесуть до реєстру".

При виникненні будь-яких запитань стосовно "єВідновлення" у міністерстві радять звертатися на урядову гарячу лінію 1545.

Інший урок полягає у згаданій вище проблемі з купівлею житла на вторинному ринку – частина продавців не хоче мати справу з "електронними" гривнями. Такими є усталені неофіційні правила цього ринку, і держава тут не зарадить. Зрештою, уникнути проблеми, а також зайвих витрат на ріелтора можна при купівлі житла на "первинці".

Ймовірно, з часом ринок та дедалі більша кількість власників житлових сертифікатів відрегулюють баланс купівель житла на вторинному та первинному ринках.

Тим часом Мінінфраструктури та Мелітопольська міська рада тестують можливості використання супутникових знімків та інших інформаційних інструментів для надання компенсацій людям, що втратили житло на окупованих нині територіях.

Цей матеріал підготовлено за підтримки проєкту "Стратегічна комунікаційна кампанія щодо Закону № 2923-ІХ та пов'язаних з ним підзаконних актів", що реалізується ГО "Інтерньюз-Україна", та став можливим завдяки Агентству США з міжнародного розвитку (USAID) та щирій підтримці американського народу через проєкт USAID "ГОВЕРЛА". Зміст матеріалу не обов’язково відображає погляди USAID та уряду США.