Цены на жилье: покупка, аренда и ожидания

Ком проблем, обрушившийся на Украину после зимней революции, пошатнул, помимо всего прочего, и рынок недвижимости.

Еще в апреле эксперты отмечали, что он замер, и дальнейшее его развитие будет связано с политической и экономической обстановкой. Ввиду того что глобальных улучшений и изменений за полгода так и не произошло, особенно в части экономической, сегодня речь идет уже о том, что, к примеру, рынок вторичного жилья пребывает в кризисном состоянии. Впрочем, как и экономика страны в целом, от которой он неотделим. Наибольшее оживление рынка традиционно наблюдается в Киеве. Также в эту категорию можно отнести Львов и Винницу. А вот зона АТО, по известным причинам, - в числе аутсайдеров. Поскольку там вообще осуществлять сделки подобного рода практически невозможно.

Цены же на покупку квадратного метра на «вторичке» в некоторых регионах несколько просели. Но даже при таком раскладе население все же выбирает более бюджетные варианты. Что не удивительно. Ведь жизнь подорожала, а доходы остались прежними.

В том, во сколько теперь обойдется украинцам покупка или аренда жилья, разбирался ForUm.

Покупка

Руководитель комитета по информационным технологиям и аналитике Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Эдуард Бразас, оценивая сегодняшнее состояние рынка «вторички», говорит, что многие отложили решение вопросов, связанных с недвижимостью, до лучших времен. Некоторые вообще начинают присматриваться к недвижимости за рубежом. Спрос же, ввиду ситуации в стране, в основном сместился на рынок аренды или в сторону покупки бюджетного жилья.

Если брать во внимание платежеспособность населения, то, к примеру, в столице подавляющее большинство сделок (порядка 80%) приходится как раз на этот бюджетный сегмент. Это однокомнатные квартиры по цене до 40-45 тысяч долларов, «двушки» стоимостью до 55-65 тыс. грн и «трешки» - до 70-80 тыс. грн. Самые популярные, по словам эксперта, - двухкомнатные и однокомнатные квартиры, на которые в спросе приходится процентов по 40.

Директор консалтинговой компании Ярослава Чапко поясняет, что устойчивая динамика роста спроса, хотя его объемы пока и не столь высоки, связана с рядом факторов. В частности, это появление на рынке тех же бюджетных предложений. Кроме того, по ее словам, активизировался так называемый инвестиционный спрос. «Ведь недвижимость на сегодня остается практически безальтернативным вариантом сбережения средств. То есть депозиты, деньги, хранившиеся «под подушкой», фактически были выведены на рынок жилой недвижимости. Те, кто успел купить жилье в начале года по курсу 8-9 гривен за доллар, сегодня уже по сути заработали 30-40% доходности, поскольку с того времени курс вырос практически в два раза. Поэтому инвестиционный спрос сегодня резко пошел вверх, и в первую очередь вырос спрос на недорогое жилье», - говорит Чапко.

Среди всего прочего эксперт также выделила и тот факт, что этим летом сделок на «вторичке» было заключено больше, нежели на рынке первичного жилья. В первую очередь это связано с тем, что много людей вынуждены были покинуть свои дома в зоне АТО и переехать в другие регионы страны. А они готовы вкладывать деньги в максимально готовое жилье. Ведь времени на то, чтобы где-то переждать ремонт или достройку дома, у них нет. Да и жить-то в этот период особо негде.

Однако в целом, по словам руководителя комитета по информационным технологиям и аналитике АСНУ, рынок по сравнению с прошлым годом сократился минимум в два раза и положительных тенденций пока не наблюдается.

Что же касается ценовой политики, то в зависимости от региона картина наблюдается разная. Где-то цены упали, а где-то, наоборот, немного выросли. К примеру, по данным АСНУ, в январе в Киеве один квадратный метр стоил $1656. По состоянию на август показатель опустился до $1617. Естественно, обвалилась стоимость жилой недвижимости в Донецке. Разница средней стоимости квадратного метра с января по август составила $294. Если в начале года можно было продать квартиру по цене $869 за кв. м, то в августе - в разгар боевых действий - по $575. Немного просели цены также в Одессе: с $1092 до $1075. А вот в Харькове и Львове, напротив, произошел незначительный их рост: с $849 до $858 и с $1060 до $1063 соответственно.

Безусловно, по словам Эдуарда Бразаса, на ценовую политику на рынке вторичного жилья влияют и курсовые колебания. «Но опосредованно - через снижение долларовой цены «первички» и ухудшение экономической ситуации», - говорит он.

Собственникам же, которые никак не могут решить, продавать жилье или повременить с этим вопросом, специалисты советуют отталкиваться от конкретной ситуации или потребностей.

«Если речь о съезде или разъезде - можно продавать и не тревожиться особенно. Время для альтернативных покупок очень даже подходящее - нет ажиотажа, есть выбор. Если деньги нужны срочно или долги давят - продавать, конечно. Если острой нужды нет - лучше пересидеть в аренде, цены в перспективе (не в самой ближней, конечно) однозначно подрастут», - прогнозирует эксперт АСНУ.

Аренда

Что касается рынка аренды жилья, то, по словам экспертов, в конце июля и августе он несколько оживился. Преимущественно за счет переселившихся из зоны АТО, а также студентов. Сейчас же, отмечает Бразас, ажиотаж понемногу спадает. Наблюдались также случаи, когда собственники снимали квартиры с продажи и переориентировали их на рынок аренды. Потому как ценовые ожидания не совпадали с пожеланиями потенциальных покупателей.

В целом же, по словам руководителя комитета по информационным технологиям и аналитике АСНУ, цены на этом сегменте рынка выросли незначительно. «Просто вымылось большинство дешевых предложений. Поэтому найти бюджетный вариант в интересующем месте сейчас не так просто», - отмечает он. К слову, с подобной проблемой уже сталкиваются жители столицы, уповающие на то, что найти подходящее жилье сейчас достаточно сложно.

Вернемся к ценовой политике. Судя по объявлениям на интернет-порталах, к примеру, однокомнатную квартиру в Киеве можно снять за 3,5-4 тыс. грн. К тому же, по словам Бразаса, на рынке аренды жилой недвижимости происходит постепенный переход на фиксацию цены в гривне. Впрочем, это неудивительно в условиях постоянных колебаний курса. Собственники квартир, конечно, в случае оплаты в долларах ничего не теряют. Даже наоборот - остаются в выигрыше. А вот по карману тех, кто вынужден снимать жилье, это бьет ощутимо. Поэтому приходится договариваться. «Как только доллар взлетел до стоимости в 11 грн, хозяйка попросила рассчитываться валютой - $375 в месяц. Мы были против. И в конечном итоге она пошла навстречу. Сейчас снимаем эту однокомнатную квартиру за 3 тыс. грн», - рассказывает Елена. Хотя собственников квартир тоже можно понять. Все ведь считают свои деньги.

Ожидания

Говоря о перспективах на будущее, Эдуард Бразас отмечает, что рынок недвижимости - вещь инерционная. Поэтому, даже при условии стабилизации ситуации в Украине и если экономика подаст какие-то признаки жизни, не будет скачков на валютном рынке, успешно пройдут выборы и в стране наступит мир, он все равно вряд ли резко изменит существующие тенденции.

«А реалии таковы, что спрос снижается, своего покупателя находят только лучшие варианты по соотношению цена/качество. «Горящие» и прочие демпинговые вещи не рассматриваем. Так как их реально единицы и на рынок они почти не попадают и не влияют», - говорит он.

По словам эксперта, все это давит на цены вниз. И, предположительно, в ближайшие полгода ситуация будет такой же.