Доступне житло для українців: що очікувати від нового закону

Законопроєкт дає старт одній із найбільш із затребуваних ініціатив та просуває нас на євроінтеграційному шляху, адже є однією з умов Ukraine Facility — програми підтримки українських реформ із боку ЄС обсягом 50 млрд євро.

Законопроєкт пройшов довгий шлях і наша команда проробила велику роботу для його вдосконалення. Він розроблювався Робочою групою за участі представників уряду, консультантів та експертів міжнародних організацій (ЄЕК ООН, NRC, МОМ, УВКБ ООН, Рада Європи), громадських організацій, що опікуються житловими питаннями, органів місцевого самоврядування та всіх 3-х всеукраїнських асоціацій ОМС.

Ми провели серію широких публічних консультацій за участі громадських організацій, профільних експертів, міжнародних організацій та безпосередньо отримувачів послуги — громадян. Загалом у консультаціях взяли участь понад тисяча охочих зі всієї України. Тоді ж визначили ключові проблеми житлової політики — недоступне та неякісне житло, нестача житла для ВПО та ветеранів, неврегульований ринок оренди. А також напрацювали рекомендації, які оформивши у звіт, передали Кабміну.

Саме на розв’язання цих та інших проблем спрямований закон, який має створити чітку та зрозумілу систему житлової політики, розв’язати житлові питань українців та зробити житло доступнішим для всіх.

Розв’язання яких проблем передбачає реформа?

Конституція України передбачає гарантоване право на житло. Проте, на практиці втілити це дуже складно. Наразі кожен третій громадянин має рівень доходів, який не дає можливості придбати власну домівку. Соціального захисту потребують близько 1 млн ВПО, збільшується кількість осіб з інвалідністю та інших вразливих груп людей. Питання житла грає ключову роль у поверненні ще мільйонів біженців з-за кордону.

Водночас житловий фонд зношується — понад 80 % житлових будинків були побудовані за часів СРСР, тож середній вік багатоквартирного будинку становить 40 років. Додаймо сюди вплив війни: за оцінкою Світового Банку RDNA4, 13 % загального житлового фонду було пошкоджено або зруйновано, від чого постраждали понад 2,5 мільйона сімей. Потреби на відбудову житла є найвищими з усіх секторів та становлять 84 млрд доларів.

За даними Звіту Міжнародної організації з міграції за 2024 рік серед тих, хто орендує житло, третина витрачає понад 70 % свого доходу на орендну плату та комунальні послуги. Зокрема, більшість ВПО (59 %) орендують житло. Водночас ринок оренди досі лишається в тіні та створює ризики як для орендодавців, так і для винаймачів житла.

На всі ці виклики існуюча житлова політика відповісти не здатна. Житловий кодекс 1983 року хоч і адаптувався під сучасні потреби, але лишився застарілим, адже розроблювався в умовах совєцької планової економіки та державної власності на житло (наразі такого лишилося 2 %). Майже 600 тис. сімей стоять у квартирних чергах, які не нікуди не рухаються. На місцевому рівні громади також не мають ефективних інструментів забезпечення житлом. Майже немає соціального житла (лише 1 % від усього фонду), тоді як у країнах ЄС його частка становить до 25 %, відсутні механізми соціальної оренди.

Широкий спектр житлових програм

Новий закон пропонує задовільняти потреби в житлі різних категорій громадян за допомогою відмінних способів. Найперше потрібно розвивати фінансово-кредитні механізми — пільгову іпотеку, компенсацію частини вартості житла, забезпечення житлом на умовах фінансового лізингу. Уже запрацювала програма «єОселя», яка надає кредити за ставкою 7 % річних, передусім для ВПО та ветеранів. Такі інструменти є базовими для забезпечення доступного житла громадянам із середніми доходами та широко застосовуються в економічно розвинених країнах.

Сьогодні як ніколи важливо розвивати соціальне житло, яке в Україні фактично відсутнє. Люди, які потребують соціального захисту, зможуть отримати соціальне житло в оренду за доступною ціною. Для будівництва та управління доступним житлом будуть створені "оператори доступного житла", метою діяльності яких буде будівництво та управління такої нерухомості. Передбачена соціальна оренда з правом викупу, зокрема житла, сформованого за проєктами міжнародної технічної допомоги. Також потрібні державні та місцеві фонди службового житла, з якого надаватимуться помешкання для тих фахівців, які повинні проживати за місцем роботи.

Житлові фонди громад

Децентралізація має дійти й до питання житла, але для цього громадам потрібні кращі інструменти збільшення кількості житла, зокрема доступного. Закон розширює повноваження органів місцевого самоврядування та пропонує збільшення житлових фондів територіальних громад. Окрім будівництва нового житла, можна реконструювати старі будівлі та переобладнувати нежитлові приміщення під житлові. Також передбачена можливість передачі житла з приватної власності в державну або комунальну, якщо це передбачено законом.

Окрім того, до житлового фонду можуть потрапляти об’єкти, вилучені за рішенням суду, визнані безхазяйними або відумерлими, а також житло, збудоване за кошти державного бюджету. Новела закону — принцип "револьверного фонду", коли надходження від використання житла (наприклад, орендна плата) спрямовують виключно на будівництво та утримання нового. Це допоможе постійно збільшувати кількість доступного житла та зробить такі програми незалежними від фінансування з держбюджету. Водночас необхідно сформувати системні підходи до житлової політики на всіх рівнях, розробивши Державну житлову та регіональні стратегії, а також місцеві стратегії громад.

Яскравий приклад успішності таких підходів — найбільший орендодавець Європи місто Відень. Ціни на оренду тут значно нижчі ніж у решті європейських столиць, адже масштабна муніципальна власність на житло дозволяє місту контролювати ціни та якість житла. Віденські житлові комплекси спроєктовані так, щоб у них проживали люди з різним рівнем доходів, що запобігає утворенню гетто. Це все можливо завдяки наявності довгострокової стратегії розвитку житлового фонду, яка передбачає резервування землі під соціальне житло та встановлення квот на соціальне житло в нових забудовах.

Цифрові рішення та людиноцентризм

В основі нової житлової політики лежить людиноцентризм: потрібно, щоб саме потреби та обставини людини визначали, який шлях забезпечення житлом буде для неї найкращим. Для цього буде створено Єдину інформаційно-аналітичну житлову систему, яка ретельно аналізуватиме доходи, майновий стан та соціальний статус кожного громадянина. На основі цих даних система зможе запропонувати найбільш відповідний варіант: соціальне чи службове житло, пільгові кредити тощо. Це буде прозорий та ефективний інструмент, який зробить процес отримання житла справедливим та доступним для всіх, хто цього потребує.

Також закон покликаний вивести з тіні оренду житла — вона стане більш формалізованою та регульованою державою, а договори оренди будуть реєструватися офіційно. Передбачається, що виселення можливе лише на законних підставах, добровільно або за рішенням суду.

Для захисту прав на житло держава забезпечує рівні умови та різні методи — переговори, арбітраж, медіацію, звернення до суду чи оскарження рішень органів влади. Власник або користувач житла має право вимагати усунення будь-яких порушень своїх прав. Особлива увага приділяється компенсації та відшкодуванню за житло, зруйноване або пошкоджене внаслідок терористичних актів, бойових дій, надзвичайних ситуацій. Це той принцип, який уже втілюється зокрема через програму "єВідновлення".

Закон "Про основні засади житлової політики", що набуде чинності через 6 місяців після публікації, скасувавши застарілий Житловий кодекс, дає надію на реальні зміни в житловій сфері. Він відкриває шлях до доступного житла для всіх українців через нові інструменти та підходи. Звичайно, попереду багато роботи, але ми заклали міцний фундамент для успіху.

Вірю, що це стане початком нової ери — ери ефективної та справедливої житлової системи, яка відповідає потребам сьогодення та кращим світовим практикам.