Майнові права на недобудовану нерухомість не можуть бути передані банкам у заставу без згоди інвесторів, - ВСУ
Майнові права на недобудовану нерухомість не можуть бути передані банкам у заставу без згоди інвесторів, з якими забудовники підписали договори. До такого висновку 12 червня прийшов Верховний суд (ВСУ), проаналізувавши судові рішення різних інстанцій за позовом фізичної особи до компанії "Екобуд", банку "Київ" і нотаріусу, повідомляє "Комерсант-Україна".
Нагадаємо, 20 січня 2007 р. інвестор уклав договір з ТОВ "Екобуд" про участь в будівництві в Києві об'єкта нерухомості, у виконанні умов якого було укладено договір купівлі-продажу цінних паперів. Однак, як виявилося, під час будівництва житлового будинку забудовник вирішив віддати в заставу нерухомість площею 5,9 тис. кв. м, включаючи квартиру інвестора. Пізніше компанія "Екобуд" отримала кредит у банку "Київ" на 58,7 млн грн і 2,6 млн дол. А вже 18 вересня в якості застави за позикою забудовник передав кредитору майнові права на квартири.
Інвестор оскаржив цю передачу, оскільки не давав на неї згоди. 1 січня 2012 Святошинський районний суд Києва прийняв рішення визнати договір передачі банку прав на майно недійсним, а також зобов'язав зняти заборону на відчуження цієї нерухомості. Однак 5 грудня 2012 р. Апеляційний суд Києва скасував це рішення, пославшись на те, що на момент укладання договору з банком майнові права на нерухомість належали ТОВ "Екобуд".
Верховний суд дійшов висновку, що передача забудовником майнових прав банку в цій ситуації була незаконною. У своїй правовій позиції він визначив, що розпорядження майновими правами будь-ким, крім інвестора, або без його згоди порушує його права і суперечить Цивільному кодексу та закону "Про іпотеку". ВСУ скасував ухвалу Вищого спеціалізованого суду з розгляду цивільних і кримінальних справ, який 4 січня 2013 р. відмовив інвестору в касації. Ця касація буде розглянута.
Банкіри неохоче коментують це судове рішення, оскільки такі інвестиції є ризикованими - поки недобудови не введено в експлуатацію, не можна легалізувати право на заставну нерухомість і зрозуміти, чи не була перепродана квартира. "Ми не працюємо в даному сегменті з причини недосконалості правового поля, що призводить до істотних ризиків для кредитора, а також через несприятливу кон'юнктуру на ринку нерухомості", - відзначає керівник департаменту ризик-менеджменту ПУМБ Федот Єременко.
Юристи пояснюють, що законодавство передбачає можливість передачі в іпотеку майнових прав на об'єкти нерухомості, які будуть побудовані в майбутньому. Однак іпотекодавцем може виступати лише власник такого майнового права. "Саме інвестор, а не забудовник має право розпоряджатися майновими правами на квартиру, в тому числі приймати рішення щодо можливості укладення договору іпотеки. Однак на практиці часто забудовник передає в іпотеку майнові права на нерухоме майно, що призводить до грубого порушення права власності інвестора", - говорить юрист юрфірми "Ващенко, Бугай та партнери" Олександр Лук'яненко. Тепер у інвесторів, чиї права були порушені, з'явився серйозний аргумент на свою користь. "Раніше судова практика у справах такого роду була різноманітною: рішення приймалися на користь як інвесторів, так і банків. Постанова була винесена в порядку усунення невідповідностей у застосуванні норм права, що означає: висновки ВСУ є обов'язковими для всіх судів", - пояснює радник практики вирішення спорів МЮФ Integrites Ганна Тищенко.
