Ринок нерухомості стрімко еволюціонує. Покупці і девелопери разом проходять цей шлях. У людей формується розуміння, що важливий не просто "дах над головою", а якісний дах, а також утеплені зовнішні стіни, надійні склопакети, швидкі ліфти. Всі ці складові важливі для комфортного життя, якщо ви купуєте житло для себе. Якщо ваша мета – вигідно інвестувати гроші, важливо купити ліквідну нерухомість, яка не втратить з часом своєї привабливості на ринку і слугуватиме інструментом примноження вкладених коштів.
Те, що це розуміння приходить і в Україну, підтверджують спостереження останніх років: проекти економ-класу стрімко втрачають свою популярність, а в фаворитах житлові комплекси категорії "комфорт", "комфорт плюс" і "бізнес".
У Києві склався свій пул забудовників, які формують правила у створенні житлових комплексів даних категорій і задають тон іншим учасникам ринку: DIM, KAN development, SAGA development і "Інтергал-Буд".
РБК-Україна REALTY вирішило розглянути особливості будівництва концептуальних столичних ЖК на їхньому прикладі.
Провідні столичні забудовники, що працюють з об'єктами комфорт і бізнес-класів, використовують технологію монолітно-каркасного будівництва. Це, за їхніми словами, свого роду "золотий стандарт" в сучасному девелопменті.
Переваги монолітно-каркасної технології очевидні:
Зовнішні і міжквартирні стіни, переважно, заповнюють повнотілою цеглою, керамоблоком або керамічною цеглою, рідше – газоблоком.
Так, наприклад стіни в 7 з 8 ЖК, що активно будуються в Києві та Київській області будівельною компанією DIM ("Новий Автограф", А136 Highlight Tower, PLC VITA," Метрополіс", PLC TERRA, PLC AQUA, OLEGIVSKY) – цегляні. Забудовник зазначає, що такий матеріал має гарну паропроникністю: стіни будуть "дихати" і не покриються грибком. А висока звуковідбивна здатність цегли забезпечить хорошу звукоізоляцію між сусідами.
Також з повнотілої цегли зроблені стіни у всіх ЖК бізнес-класу Saga Development, а саме ANDRIYIVSKY City Space, Washington Concept House, SAGA City Space, Resident Concept House, San Francisco Creative House, RYBALSKY, "Новий Поділ", PHILADELPHIA CONCEPT HOUSE і FRANKLIN CONCEPT HOUSE.
"Інтергал-Буд" повнотілу цеглу використовує лише в двох об'єктах з 12, які споруджуються зараз в Києві, – в ЖК бізнес-класу CITY HUB і МФК преміум-класу INTERGAL CITY. Для об'єктів комфорт-класу ("Паркові Озера", "Причал 8", SKY AVENUE, "Академ-Квартал", "Сирецькі сади"), забудовник використовує керамблок. Також з керамблока зроблені стіни в двох об'єктах бізнес-класу – ЖК "Голосіївський" та "Володимирський".
DIM використовує керамблок в ЖК комфорт-класу Lucky Land. Це натуральний і надійний матеріал, який не загрожує здоров'ю людини і також дозволяє стінам "дихати", зберігаючи тепло взимку, а прохолоду – влітку. Його властивості максимально наближені до характеристик цегли.
До газоблоку столичні забудовники вдаються нечасто, хоч будувати з нього й швидше. Традиційно в своїх проектах цей матеріал вибирає KAN development. У компанії пояснюють це тим, що для забудовника важлива швидкість будівництва. Зараз цей матеріал KAN використовує в проектах комфорт-класу – "Комфорт Таун", "Файна Таун" і "Республіка". При будівництві об'єктів бізнес-класу – в даному випадку UNIT.Home – компанія віддала перевагу керамблоку.
Повністю з газобетону проекти комфорт-класу також будують: "Інтергал-Буд" — ЖК "Теремки" і заміський "Озерний Гай Гатне", Saga Development — ЖК О2.
Іноді забудовники комбінують матеріали, наприклад, червону цеглу і газобетон. Саме таким шляхом пішла Saga Development при будівництві ЖК Happy House. У BOSTON Creative House забудовник поєднав газобетон з керамблоком.
Але, що ж краще – цегла, керамблок або газобетон?
Як правило, чим вище будинок, тим важче його конструкція, тому більш міцними повинні бути стіни. Цегла витримує фактично будь-яке навантаження, саме тому з цегли будують багато столичних висотки в 20+ поверхів. Для низькоповерхових проектів підходять і інші матеріали.
Також багато забудовників відзначають, що цегла і керамблок володіють великою кількістю плюсів і переваг, ніж газобетон — починаючи від здатності "дихати" і закінчуючи кращими властивостями шумоізоляції і міцності.
"Тому, якщо говорити про житло комфорт і бізнес-класів, то тут хочеться все-таки бачити використання цегли або керамблоков, а газобетон залишити хіба що для спорудження внутрішніх стін", — додають в DIM.
Відносно енергоефективності всіх перерахованих вище матеріалів, то у червоної повнотілої цегли і керамблока вона вище, ніж у газоблоку. Також цегла однозначно має більш високий коефіцієнт морозостійкості. Тобто, він більш стійкий до перепадів температури і вологості, тому довговічніше.
Газобетонний блок вбирає в п'ять разів більше вологи, ніж цегла, тому стіни з газоблоку повинні додатково захищатися від попадання води.
Для утеплення фасаду майже у всіх ЖК використовується мінеральна вата – екологічний і безпечний матеріал, який забезпечує максимальне теплозбереження будинку. Тільки в ANDRIYIVSKY City Space забудовник віддав перевагу базальтовій ваті, а "Інтергла-Буд" в ЖК "Озерний Гай" – пінополістиролу.
Мініральна вата – найпопулярніший матеріал для утеплення фасаду столичних ЖК (фото: Віталій Носач, РБК-Україна)
У чому відмінність мінеральної вати від базальту: для виготовлення мінеральної вати (скловати) використовується бите скло, а також кварцовий пісок, з якого власне і робиться скло. Для виготовлення базальтової вати (кам'яної) використовується вулканічна порода.
Що стосується фасаду, то в обробці девелопери застосовують дві основні технології: навісні вентильовані фасади на основі керамогранітних плит і декоративну штукатурку, так званий "мокрий фасад". Або комбінацію обох технологій.
"У навісних вентильованих фасадах використовуються різні матеріали: клінкерна цегла, HPL-панелі, керамограніт, мармур, скло, натуральний камінь", – уточнюють в SAGA development.
Фасади із застосуванням клінкерної плитки (натуральний матеріал, який не виділяє хімікатів і захищає від шуму) і декоративної штукатурки використовуються переважно в проектах бізнес-класу. Винятком є ЖК комфорт-класу "Новий Автограф" від компанії DIM, де забудовник вирішив оформити фасад саме в такий спосіб.
У комплексах бізнес і комфорт класу одна з обов'язкових умов – великий відсоток скління. Панорамні вікна візуально розширюють простір і підвищують рівень інсоляції, створюючи ефект наповненості приміщення світлом. У наших кліматичних умовах це важливо з точки зору освітлення, але вимагає додаткової турботи про теплоізоляцію для холодної пори року.
В об'єктах компанії DIM встановлюють енергозберігаючі склопакети з магнетронним напиленням, які на 50% підвищують захист від сонця влітку і більш ніж в три рази зменшують тепловтрати взимку. Це дозволяє вирішити відразу два важливих питання: мікроклімат в квартирах і захист від ультрафіолету, а також зменшення витрат на опалення.
У проектах бізнес-класу DIM використовують віконні конструкції Reynaers, які вважаються передовою європейською технологією. "Інтергал-Буд" використовує ці системи у своєму проекті преміум-класу – МФК INTERGAL CITY.
У DIM також нагадали про систему вентиляції та фільтрації повітря, яка забезпечує стабільний повітрообмін в квартирі навіть при закритих вікнах. Особливо важливо це у висотних будівлях в центрі міста. Забудовник реалізовує цю технологію в ЖК А136 Highlight Tower.
Що стосується систем опалення, більшість девелоперів вважає за краще обладнати індивідуальні котельні. Найчастіше їх розташовують на дахах.
Так, DIM обладнав індивідуальним опаленням майже всі свої столичні об'єкти – ЖК "Новий Автограф", ЖК Lucky Land, ЖК А136 Highlight Tower. Винятком є МФК OLEGIVSKIY, де буде автономне опалення (в будинку). Такий же вид опалення забудовник використовує і в заміській нерухомості, наприклад, в проекті бізнес-класу Park Lake City.
Віддає перевагу автономному опаленню в своїх об'єктах і "Інтергал-Буд" (в ЖК "Теремки", "Сирецькі сади", INTERGAL CITY, SKY AVENUE, "Причал 8", "Паркові Озера", "Голосіївський", CITY HUB). В інших проектах (ЖК "Лукьяновський каскад," "Нивки-Парки", "Володимирський") – централізоване опалення.
Переважно використовує централізоване опалення KAN development (зокрема, в ЖК "Комфорт Таун", Respublika, UNIT.Home) і SAGA development (ANDRIYIVSKY City Space, Washington Concept House, SAGA City Space, Resident Concept House, San Francisco Creative House, RYBALSKY, Новий Поділ, PHILADELPHIA CONCEPT HOUSE, SAGA City Space, FRANKLIN CONCEPT HOUSE).
У KAN development також відзначають, що в квартирах встановлюються теплові радіатори з високою тепловіддачею і індивідуальний теплолічильник. Всередині будинку – власний тепловий пункт, опорно-регулююча арматура і насоси.
У комфорт-класі, в залежності від проекту, можливі індивідуальні котли. Практично у всіх проектах останніх років забудовники встановлюють квартирні лічильники, а також автоматизовані системи обліку споживання тепло – та енергоресурсів.
Головна особливість бізнес-класу – покращена система автоматизації процесів. Наприклад, датчики, що показують рівень вологості землі. Це дозволяє контролювати запуск зливової системи.
Сьогодні покупець відмінно підкований в питаннях технологічних ноу-хау для будинку. Вимоги до екологічності та якості будівництва постійно зростають. Тому, якщо девелопер прагне реалізовувати сучасні ліквідні проекти, витрати на матеріали, благоустрій і технології в сегменті комфорт+ і в бізнес-класі будуть з'їдати великий відсоток бюджету.
"Важливо відзначити, що вимоги покупців до архітектурних та інтер'єрних рішень стали значно вищими незалежно від класу об'єкта. В цілому покупці віддають перевагу натуральним матеріалам (камінь, дерево), спокійним відтінкам в обробці вестибюлів", – кажуть в "Інтергал-Буд".
Але для того, щоб залишатися в авангарді ринку провідні девелопери прийняли для себе рішення не економити на якості житла і середовища. Цим складовим приділяється підвищена увага. Це стосується і громадських внутрішньобудинкових просторів: МОПів, лобі, колясочних, ліфтів.
"У будь-якому випадку, обробка цих приміщень повинна відповідати концепції проекту, гармоніювати з його зовнішнім виглядом. Головний принцип, яким ми керуємося при цьому-баланс необхідного і достатнього", – зазначили в SAGA development.
У DIM відзначають, що стандарт для компанії – LED-світильники всередині і зовні будівлі, датчики руху в місцях громадського користування, великі стильні дизайнерські лобі за авторським проектом з функціональним зонуванням.
Важливо – зробити громадські простори та прибудинкову територію додатковим центром тяжіння для мешканців комплексу. Це прогресивна світова практика, яка зарекомендувала свою ефективність у підвищенні якості життя і дозвілля людей всередині житлового комплексу.
Наприклад, в житлових комплексах "Новий Автограф", А136 Highlight Tower і "Метрополіс" від DIM вхідна група розроблена дизайн-бюро Anthracite. А в об'єктах SAGA development в лобі часто можна зустріти унікальні скульптури.
Сучасні технологічні рішення, в тому числі BIM-проектування, хмарні сервіси, 3D-моделювання та мобільні технології в девелопменті, "розумний будинок" допомагають створити безпечне, комфортне, багатофункціональне середовище для життя. Застосування технологій допомагає розраховувати кошторис проекту, контролювати і вносити коригування в процесі роботи, скорочують терміни проектів і помилки.
Тому цифровізація процесу будівництва, так само як і плавний перехід в "зелений" девелопмент — це не майбутнє, а технології сьогоднішнього дня.
Запит на безпечне, екологічне, продумане і естетично привабливе середовище для життя стрімко зростає, тому передові технології і якісні будівельні матеріали — не примха, а відповідь на запит часу.
Будувати швидко – не завжди означає якісно, тому провідні девелопери в своїх проектах дотримуються "золотої середини". Це допомагає будувати за затвердженим графіком з перевірених і якісних будівельних матеріалів.
Ринок нерухомості столиці стрімко розвивається (фото: Віталій Носач, РБК-Україна)
Звичайно, це позначається на вартості. Але, як показують ринкові дані, мешканці столиці вже "переступили" етап дешевих квадратних метрів і прагнуть вкласти гроші в якісне житло, яке забезпечує як комфорт всередині квартири, так і гідне середовище проживання.
Крім того, лідери ринку привносять в проекти і безліч корисних нововведень. Наприклад, в А136 Highlight Tower інженери DIM передбачили триступеневу систему очищення води, що гарантує її високу якість. Вода очищається за допомогою вугільних фільтрів і дезінфікується ультрафіолетом, а вже потім поставляється в будинок по трубах з харчової нержавіючої сталі.
"Інтергал-Буд" у своєму проекті преміум-класу INTERGAL СITY застосовує світлодіодне освітлення сходових клітин і відкритих терас з датчиками руху.
SAGA development в проектах часто використовує технологію "розумного будинку" і "розумної квартири", наприклад в ЖК EINSTEIN Concept House. Також для власників квартир доступний додаток Atmosfera, за допомогою якого можна: стежити за територією по камерах, відстежувати етапи робіт, оплачувати рахунки через додаток, отримати допомогу з додатковими послугами, читати новини по об'єктах, що цікавлять і ініціювати обговорення з іншими власниками нерухомості.
Свій мобільний додаток розробила і група компаній DIM. У додатку "Мій DIM" можна читати новини компанії і свого ЖК, брати участь в опитуваннях, оплачувати і переглядати платежі за послуги. Цікава фішка програми — можливість швидко замовити ліки і продукти з доставкою додому.
"Застосування сучасних, якісних технологій і матеріалів дозволяє прискорити процес будівництва і домогтися більш презентабельного зовнішнього вигляду і високої якості житла. Безумовно, це безпосередньо впливає на собівартість і ціну. Чим вище клас матеріалів і краще бренд комплектуючих — тим дорожче квадратний метр", — зізнаються забудовники.
Але, схоже, житлові комплекси комфорт+ і бізнес-класу в їх сучасному втіленні чекає дуже активний період протягом найближчих 5-10 років. Їх час настав.