Інвестиції в житлову нерухомість, як один з найпопулярніших інструментів отримання прибутку, набувають різних форм: вкладення в квадратні метри на етапі будівництва, інвестиції в професійні фонди (акції), в системний бізнес або цінні папери (REIT). Кожен з цих механізмів має свої особливості та порогову суму, з якої можна починати інвестування.
Про особливості нових інвестиційних інструментів і стратегій, що набирають популярність на ринку нерухомості — в авторській колонці для РБК-Україна REALTY розповідати Олександр Насіковський, засновник і керуючий партнер групи компаній DIM.
Інвестиції в житлові метри викликають все менше питань як інструмент.
Вибираєш стратегію — перепродаж або оренда, потім вибірково підходиш до пошуку об'єкта. Оцінюєш локацію, концепцію, інфраструктуру комплексу, просторове зонування, ландшафт та архітектурну айдентику.
Не залишаєш без уваги також досвід, експертизу та якість будівництва. В ідеалі — проводиш повний юридичний аудит. А потім робиш ставку на той чи інший планувальний варіант в залежності від мети.
Все досить просто, щоб число бажаючих заробити на зростаючій вартості квадрата росло з року в рік. Це накладає і свої обтяження: в деяких комплексах інвесторам стає так тісно, що початкова концепція якісного середовища для життя тріщить по швах, а про створення ком'юніті однодумців й мови не йде.
Такий ЖК ще на етапі будівництва й введення в експлуатацію перетворюється на прохідний двір: продав, купив і так по колу. Інвестори демпінгують, починається метушня, комплекс втрачає в ціні і в увазі.
Щоб такого не сталося, девелопер зі стійкою фінансовою моделлю та тверезою головою дуже ретельно підходить до питання збалансованого співвідношення відсотка інвесторів і кінцевих покупців в загальній структурі.
До того ж, в ліквідному комплексі, крім квадратних метрів житла, є й інші способи заробити на нерухомості, які зберігають всі переваги активу та відкривають нові можливості для приватного капіталу.
Ця популярна на Заході стратегія поки ще не знайшла відгуку серед масового інвестора, проте професіонали ринку знають про незаперечні переваги інвестицій в готовий і професійно керований портфель.
Дуже важливо грамотно вибрати стратегію поведінки: консервативну, помірну або агресивну, а також розуміти, з ким ви маєте справу.
Професійні фонди по всьому світу, як правило, пропонують кілька стратегій:
Беручи до уваги менталітет нашого ринку і потенційні можливості для інвестора, ми в компанії запустили продукт, який передбачає якраз помірну стратегію інвестування.
Маючи на руках накопичення від 5 до 25 тисяч доларів, людина може вибрати інвестиційний лот та отримати до 12% річних у валюті з щомісячною капіталізацією прибутку і обов'язковим страхуванням будівельних ризиків.
По суті, це вкладення в комерційні площі в складі ЖК, які зараз активно ростуть в ціні і залучають потенційного інвестора. По завершенню терміну договору завжди залишається вибір: вийти з інвестицій, отримавши свій дохід, або ж конвертувати гроші в нерухомість за ринковою ціною.
Якщо ви маєте в своєму розпорядженні сумою в кілька десятків або сотень тисяч доларів й сповнені амбіцій побудувати системний бізнес з людським обличчям і ставкою на соціальну складову, є сенс об'єднати свої зусилля з девелопером.
Гнучкі офіси, соціальні центри і wellness-центри для жителів комплексу, лайфворкінги, ком'юніті-хаби з майданчиком для проведення заходів, лекцій, майстер-класів для обміну досвідом і спілкування — за всім цим майбутнє на ринку житлових проектів.
У тому випадку, коли ви готові будувати соціальний акселератор і маєте чітке уявлення, як соціальні зв'язки і людський капітал зробити центром свого бізнесу, повернення інвестицій і висока прибутковість не змусить себе чекати.
Системні девелопери, суджу з особистого досвіду, вельми зацікавлені в надійних партнерах в подібних проектах, так як в сухому залишку це win-win історія для обох сторін.
Варіант, який вимагає граничної уваги і готовності заглибитися в нюанси ринку.
Це всілякі варіанти інвестицій в цінні папери компаній у сфері нерухомості, фонди ETF зарубіжних ринків та індекси нерухомості на кшталт NAREIT — створений на основі акцій 20 найбільших компаній американського ринку нерухомості.
Зазвичай інвестиції в папери REIT (Real Estate Investment Trust) приносять від 2 до 5% річних. При цьому важливо, щоб капіталізація самого фонду була не менше 20-30 млрд доларів, інакше навряд чи результат на виході вам сподобається.
Для покупки структурних продуктів вам точно знадобиться брокерський рахунок і розуміння азів фондового ринку.
Раніше наші автори розповідали, як реагують покупці житла на загрозу війни.
Також ми розповідали, які є альтернативи пасивного доходу.