С началом вторжения РФ продолжают расти цены на стройматериалы, а многие специалисты, задействованные в строительстве жилых комплексов, ушли на фронт защищать Украину от оккупантов. Эти факторы, а также ряд других причин способствуют росту цен на квадратные метры.
От чего зависят цены на жилье во время войны и в каких городах Украины сейчас квартиры стоят дороже всего, в комментарии для РБК-Украина рассказывает обозреватель рынка недвижимости Виктория Берещак.
Надо понимать, что ценообразование на первичном и вторичном рынке недвижимости – это сложный конструкт, учитывающий как объективные рыночные, так и субъективные факторы, непосредственно или косвенно влияющие на цену на жилье, рассказывает Виктория Берещак.
На первичном рынке недвижимости, например, к объективным рыночным факторам относится себестоимость строительства, состоящая из стоимости строительно-монтажных работ, строительных материалов, а также сопутствующих затрат на услуги и работу других подрядчиков (архитекторов-проектировщиков, консультантов, юристов и так далее).
"Сюда же относится и стоимость земли (вычисляется от потенциала локации, транспортной доступности, рекреационной составляющей), концепта, формата, пространственного зонирования, квартирографии, инфраструктурного наполнения самого проекта", – объясняет она.
К примеру, с начала года средневзвешенные цены на услуги строителей выросли от 30 до 45% в зависимости от категории рабочих. Это связано с катастрофической нехваткой строителей, которые ушли защищать Украину от нашествия оккупантов.
"Причем уже было несколько этапов потери рабочей силы на строительном рынке. Это очень сильно бьет и по темпам, и по цене на услуги. Очень не хватает профессиональных монолитщиков, крановщиков, электриков, каменщиков", – отмечает собеседница.
Что касается строительных материалов, то здесь фиксируется рост от 20 до 38% в зависимости от категории. Это связано, прежде всего, с потерей производственных мощностей в южных и восточных областях, изменением, а в конце концов и существенным удорожанием логистических цепочек, а также сырья.
К объективным рыночным факторам на первичном рынке также относятся темпы строительства и степень готовности жилья. Чем выше они, тем дороже квадрат. Неудивительно, что на рынке сейчас заметен существенный перекос между казалось бы потенциально похожими проектами, замечает эксперт.
"Ведь из более 90% ЖК, которые якобы возобновили строительство после 24 февраля, по факту по состоянию на данный момент это едва сделали 50%, из них чуть более 30% могут порадовать приемлемыми темпами. Приемлемыми сейчас являются минимум 6-8% готовности в месяц или 1 этаж монолита в теплый сезон", – говорит Виктория.
Еще одним фактором, влияющим на цены, является уровень реального спроса.
"Понятно, что сейчас у нас существенный перекос в связи с войной. Отдельные регионы, приютившие значительное количество внутренне перемещенных лиц и ставших хабами, могут похвастаться большим уровнем спроса, это прежде всего касается запада, а также центра", – поясняет эксперт.
При этом сдерживающим фактором является именно тот платежеспособный спрос, который сейчас значительно ограничен.
"На самом деле мы говорим, что в отдельных сегментах и форматах прежде всего комфорт+сегмента (полифункциональный квартал, город в городе, многофункциональный комплекс) при сохранении достаточных темпов строительства удалось вернуть до 25% довоенного объема продаж. Но надо понимать, что это отдельные комплексы. Поэтому цены сейчас на первичке существенно ограничены реальной покупательной активностью и состоятельность украинцев", – добавляет она.
Самыми дорогими по цене квадратного метра, по данным ЛУН, Виктория Берещак называет такие города:
Понять логику ценообразования на вторичке в Украине на самом деле еще есть та морока, потому что очень часто логики как таковой там просто нет, говорит Виктория.
"Есть завышенные ожидания собственников жилья, сплошь и рядом оторванные от реальности и рыночной цены лота. К более или менее объективным рыночным факторам относятся, конечно, всплески спроса, как это было в период ажиотажа из-за внутренней миграции – в Днепре, Луцке Кропивницком, Тернополе, Черкассах, Ужгороде, Ивано-Франковске, Полтаве в начале полномасштабной войны. Сейчас уже таких тенденций не наблюдаем", – комментирует она.
Однако цены в перечисленных регионах-хабах, приютивших внутренне перемещенных лиц, действительно как выросли в 50-150%, так и остались.
"Вывести медианную крайне сложно, все зависит от состояния квартиры – ремонта, состояния дома (внутренние коммуникации, энергоэффективность здания), наличия мебели и техники, а также наценки владельцев, кое-где до 70% от рыночной цены", – отмечает обозреватель рынка недвижимости.
Если взять средневзвешенные цены на более или менее одинаковые типы 1-комнатных квартир площадью до 45 квадратных метров, то тройку лидеров формируют:
Отметим, в начале октября Нацбанк отказался от фиксированного курса гривны по отношению к доллару, но не отпустил гривну полностью: в Украине будет действовать режим "управляемой гибкости". Эксперты оценили, подорожают ли квартиры, если доллар резко вырастет в цене.
Срочные и важные сообщения о войне России против Украины читайте на канале РБК-Украина в Telegram.