Украинцев предупредили о новой реальности на рынке жилья: чего ждать от первички

Сколько сейчас стоит жилье в новостройках

Стоимость "квадрата" в новостройках Украины колеблется от 570 до 1380 долларов.

Самые дорогие города:

• Львов - 1 380 долларов за кв. м, это на 2% дороже, чем было раньше;
• Киев - 1 290 долларов, цена не изменилась за последний период;
• Ужгород и Одесса сравнялись в цене - 1 090 долларов. При этом Ужгород подешевел на 6%, а стоимость в Одессе не изменилась за последние полгода.

Самые дешевые города:

• Запорожье - 570 долларов, это на 7% дешевле, чем было;
• Сумы - 620 долларов, цена за последний период не изменилась;
• Харьков - 670 долларов, стоимость не изменилась.

Цены на первичном рынке Украины, по состоянию на середину ноября 2025 года (скриншот)

Меньше новых проектов и дефицит рабочих рук

На ежегодной ЛУН Conference 2025 ведущие украинские девелоперы отметили, что сейчас вводится больше домов, чем начинается новых, а количество рабочих сокращается. Квалифицированных специалистов становится все меньше, и стоимость их услуг растет.

Добавляет давления и повышение себестоимости строительства - дорожают материалы, транспорт и аренда техники. При этом банковское кредитование девелоперов практически остановлено, поэтому большинство компаний вынуждены финансировать объекты самостоятельно.

Не стоит вестись на демпинг

Основатель KAN Development Игорь Никонов считает, что снижения цен на новостройки не будет, а наоборот - слишком низкая цена должна насторожить.

"Не ведитесь на демпинг. Если компания снижает цену из-за отсутствия продаж, есть большая вероятность, что объект не будет достроен", - подчеркнул Никонов.

Такого же мнения придерживается Ростислав Мельник, СЕО компании РИЕЛ:

"Если кто-то продает дешево, это сигнал, что у него нет ресурса. Это повышает риск недостроя такого объекта".

Себестоимость растет, проектов становится меньше

Владелец "Креатор-Буд" Игорь Гуда отметил, что себестоимость строительства выросла на 30%.

"В Киеве ниже 1500 долларов за квадратный метр строить и продавать невозможно", - отметил девелопер.

А генеральный директор ГК "Ковальская" Сергей Пилипенко подсчитал: на каждые пять сданных объектов сейчас стартует только один новый.

"Предложение уменьшается. Через пару лет мы получим дефицит новостроек, который вместе с повышением себестоимости будет толкать цены вверх", - сказал Пилипенко.

Количество ЖК в продаже (скриншот)

Рынок "придерживает" жилье

Совладелец Standard One Александр Овчаренко отметил, что из-за несоответствия темпов роста себестоимости и цены многие девелоперы "придерживают" свои проекты до более стабильных времен. Это, в свою очередь, только усиливает будущий дефицит.

"Мы видим рост затрат, который не компенсируется ценой. Поэтому часть компаний откладывает новые старты - и это уже влияет на объемы рынка", - пояснил он.

Впереди - дефицит и новая реальность

По словам главы Украинской ассоциации девелоперов Евгения Фаворова, объемы завершенного строительства в Украине уже превышают объемы начала новых проектов.

"Мы стоим на пороге дефицита предложения. В Киеве он будет ощущаться сильнее всего. Во Львове ситуация более сбалансированная, поэтому давление на цены будет меньше", - отметил Фаворов.

Эксперты добавляют: на рынке практически исчезли портфельные инвесторы, которые ранее обеспечивали продажу квартир еще на этапе котлована. Банки прекратили выдачу коммерческой ипотеки, а средства государственной программы "єОселя" поступают только на завершающих стадиях строительства.

В результате только системные компании могут финансировать проекты за свой счет, тогда как меньшие игроки фактически теряют возможность выхода на рынок.

Что это означает для покупателей

Аналитики прогнозируют: если тенденции не изменятся, через 1-2 года рынок жилья может столкнуться с ощутимым дефицитом. Это приведет к дальнейшему росту цен - прежде всего в Киеве и крупных городах.

"Мы вошли в новую рыночную реальность, где квадратный метр дешеветь не будет", - подытожили участники конференции.

Цена самой дешевой квартиры по программе "єОселя" (скриншот)