Удары по заводам и новые тарифы: что будет с ценами на квартиры осенью

Что давит на первичный рынок

Только в первом квартале 2026 года цены на квартиры на первичном рынке выросли на 17,3% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. А уже во втором квартале, по данным Госстата, годовой прирост цен достиг рекордных за последние пять лет – 20,5%.

Фото: Как изменялись цены на первичном рынке жилья (инфографика РБК-Украина)

Подорожание квартир в новостройках в 2026 году – это не маркетинговый ход или прихоть девелоперов, а вынужденная адаптация к росту себестоимости стройматериалов и курсовым рискам. Это подтверждают и другие показатели Госстата. За июнь 2026 года стоимость строительных работ выросла на 1,5% по сравнению с предыдущим месяцем. А за год рост составил 23,1% по отношению к июню 2025 года.

Тем временем цены производителей промышленной продукции, к которым относятся и строительные материалы, за год выросли на 39,1%. В июне по сравнению с маем этот показатель упал на 4,1%, однако уже в июле из-за подорожания электроэнергии, газа и пара промышленные цены снова пошли вверх – на 3%.

Фото: Сравнение стоимости строительных работ и цен на промышленную продукцию (инфографика РБК-Украина)

Резкое ускорение роста цен в строительстве с февраля 2026 года может быть связано с кризисом в Ормузском проливе. Из-за блокировки пролива существенно подорожало топливо (бензин и дизель), необходимое для эксплуатации техники на стройке.

Другими факторами, увеличивающими цены на новостройки, как объясняет финансовый аналитик Андрей Шевчишин в комментарии РБК-Украина, являются курсовая девальвация (подорожание импортных инженерных систем, лифтов и фасадных систем) и критический дефицит рабочих на площадках из-за несовершенных механизмов бронирования.

Источники спроса на первичке, по словам аналитика, носят преимущественно социально-вынужденный характер: перераспределение средств через бюджет, госпрограмма "єОселя", а также покупка жилья переселенцами из восточных регионов, которые не могут вывести капитал за границу из-за валютных ограничений Национального банка Украины.

Сырье и реалии украинских заводов

Сама себестоимость строительных материалов, указывают в ПСГ "Ковальская" в ответе РБК-Украина, с начала 2026 года выросла на 30-50%, в зависимости от вида строительной продукции, и продолжает увеличиваться.

Главными факторами роста цены, объясняют в компании, стало подорожание топлива, цемента, щебня, песка, повышение тарифов на грузовые перевозки УЗ. А также – рост расходов на оплату труда.

Руководитель службы заказчика девелоперской компании Standard One Артем Гордийчук также подтверждает, что заметнее всего подорожали кирпич, строительные растворы, бетон, арматура и кабельно-проводниковая продукция. А материалов, которые не выросли в стоимости, практически не осталось из-за увеличения стоимости доставки.

"До конца 2026 года мы ожидаем дальнейшего роста стоимости материалов и инженерного оборудования. По нашим оценкам, в зависимости от конкретной категории подорожание может составить в среднем около 10-20% от текущего уровня", – прогнозирует Гордийчук.

В то же время важный для строительства рынок арматуры сохраняет относительную стабильность. Заводы выпускают достаточно металла для удовлетворения потребностей первичного рынка.

"Цена на арматуру была скорректирована скорее из-за изменения курса гривны к доллару. Учитывая высокую конкуренцию среди производителей металлопродукции, цена на арматуру в течение последних месяцев не претерпела существенных колебаний для конечного потребителя, даже несмотря на значительный рост себестоимости", – сообщили РБК-Украина в Департаменте коммуникаций "АрселорМиттал Кривой Рог" в начале августа.

Впрочем, риски безопасности остаются критическим фактором для промышленников. В середине августа предприятие подверглось ракетному удару РФ, в результате чего повреждены доменные и энергетические мощности и частично остановлены производственные процессы.

В сочетании с высокой стоимостью электроэнергии для промышленности это создает дополнительную неопределенность относительно дальнейших объемов предложения и себестоимости украинской арматуры.

Что касается рынка светопрозрачных конструкций, как объяснил РБК-Украина исполнительный директор Ассоциации "Украинские производители светопрозрачных конструкций" Михаил Орленко, называть единый процент роста себестоимости для всей отрасли было бы неправильно из-за разного типа продукции.

Однако, по словам Орленко, динамику цен можно проследить на примере 4-миллиметрового флоат-стекла – базового материала для изготовления стеклопакетов. С начала года его закупочная цена в евро выросла примерно на 13,2% – с 3,8 евро за квадратный метр (без НДС) в январе до 4,3 евро в начале июля.

По оценке Ассоциации, в производстве оконного профиля и фурнитуры лидерские позиции на внутреннем рынке занимают украинские производители. Например, стеклопакет является полностью украинским продуктом, однако базовое стекло и стекло с энергоэффективными покрытиями поступает из-за границы. Из-за этого импортозависимость по этому сырью достигает 100%.

В целом, отмечает президент Всеукраинского союза производителей стройматериалов Константин Салий, украинские предприятия закрывают текущие потребности девелоперов на 100% из-за их сдержанного спроса.

"Сейчас мы проходим высокий сезон. У нас 42-48% продаж. Поэтому есть куда расти. Мы, наоборот, хотим, чтобы у наших украинских производителей был больший спрос", – указывает Константин Салий.

Дефицит стройматериалов, по его словам, возможен только тогда, когда начнется восстановление и произойдет одномоментный выход на рынок многих потребителей. На данный же момент на отечественном рынке хватает щебня, песка, бетона, газоблоков, плитки и кирпича.

Однако наличие сырья на заводах не всегда гарантирует его быстрое появление на площадке. На поставки влияют условия транспортной логистики.

Грузовые тарифы и "железнодорожный" фактор

С 1 августа 2026 года АО "Укрзализныця" повысила тарифы на грузовые перевозки на 30%. Такое решение прямо влияет на конечную стоимость строительства, ведь дороже становится транспортировка каждой тонны сырья до завода или площадки.

Более того, как отмечают в ПСГ "Ковальская", постоянные атаки врага на железнодорожную инфраструктуру в апреле-июне 2026 года вызвали замедление движения вагонов и возникновение ситуативного дефицита сырья (щебня и цемента).

Для решения этой проблемы компания вынуждена диверсифицировать поставщиков и использовать альтернативные маршруты доставки. Это также добавляет расходов к итоговой стоимости материалов.

Механика ценообразования девелоперов

Стоимость строительных материалов и валютные колебания обеспечивают около трети общего роста себестоимости строительства, подчеркивает коммерческий директор "Интергал-Буд" Елена Рыжова в комментарии РБК-Украина. Однако остальное приходится на оплату труда, логистику и энергоавтономность.

Кроме того, по ее словам, увеличение стоимости квадратного метра для покупателя происходит постепенно. Девелоперы не могут переложить этот скачок на покупателя мгновенно, поэтому рост цен идет с определенным временным лагом.

Из-за участившихся обстрелов складской недвижимости застройщики не могут рисковать и накапливать большие склады с материалами непосредственно на площадках.

"Мы заранее формируем потребность в основных материалах и закупаем отдельные позиции, фиксируя цену. Но накапливать большие запасы материалов на стройплощадке сейчас нецелесообразно и даже рискованно в условиях регулярных обстрелов", – объясняет Елена Рыжова.

Девелоперская компания "Креатор Буд" в ответе на запрос РБК-Украина также отмечает, что закупка строительных материалов осуществляется заблаговременно. Это позволяет частично фиксировать текущую стоимость материалов и уменьшать риски резких колебаний себестоимости.

В то же время, указывают в компании, пересмотр цен происходит ориентировочно раз в квартал и зависит не только от изменения себестоимости, но и от стадии строительной готовности.

Фото: Медианная стоимость новостроек и годовой прирост (инфографика РБК-Украина)

Что касается рассрочки, то такая опция остается доступной у большинства застройщиков.

Как объясняют в "Креатор Буд", условия рассрочки формируются индивидуально для каждого проекта в зависимости от срока, размера первого взноса и стадии готовности объекта.

Например, в "Интергал-Буд" первый взнос может составлять от 30% до 50%, а срок рассрочки достигает от 3 месяцев до 4-5 лет с четкой фиксацией стоимости "квадрата" и графика выплат в договоре.

Поведение покупателя и инвестиционные модели

Как объясняет Андрей Шевчишин, благодаря привязке цен к долларовому эквиваленту девелоперы сохраняют инвестиционную привлекательность жилья для покупателей.

"Сейчас закладывается инвестиционная привлекательность. Закладывается на старте застройщиком изменение цены. Очень неравномерно по регионам эта динамика наблюдается и спрос неравномерный. Впрочем, да, застройщики стараются держать эту привлекательность, выдерживая географические особенности", – добавляет аналитик.

Такая модель делает первичный рынок одним из немногих действенных инструментов защиты сбережений от инфляции и девальвации гривны.

В настоящее время, как отмечает в комментарии РБК-Украина эксперт по недвижимости Елена Бондарук, покупатели четко разделить на две категории: те, кто покупает для собственного проживания, и частные инвесторы.

Первые стараются покупать квартиры в уже сданных в эксплуатацию домах для минимизации рисков. В то же время инвесторы под бизнес рассматривают инвестиции на начале строительства, ведь это дает возможность получить максимальную прибыль в 40-50%, указывает эксперт.

Однако Елена Бондарук напоминает: перед инвестированием в недострой важно учитывать риски возможных задержек работ или ввода дома в эксплуатацию.

Прогнозы на осень 2026 года

Повышение стоимости квадратного метра осенью 2026 года станет неизбежным следствием накопившегося "временного лага" между ростом себестоимости стройматериалов, логистики, зарплат рабочих и розничными прайсами девелоперов.

Тем временем покупка жилья на этапе строительства осенью 2026 года может стать не только способом быстрого спекулятивного заработка, но и защитным активом, который позволит сохранить стоимость квадратного метра от дальнейшей девальвации. Однако такое решение потребует детального изучения объекта и учета возможных рисков.

Вопросы – ответы (FAQ):

– Грозит ли рынку реальный дефицит строительных материалов?

– Нет, украинские заводы закрывают спрос на 100%. Дефицит возможен только с началом массового послевоенного восстановления страны.

– Почему застройщики не держат большие склады стройматериалов?

– Накапливать большие запасы непосредственно на площадках сейчас слишком рискованно из-за угрозы ракетных обстрелов.

– Как часто девелоперы пересматривают цены на дома?

– Это зависит от конкретной компании, но ориентировочно раз в квартал.

– Как повышение грузовых тарифов УЗ влияет на цену жилья?

– Тариф +30% удорожает доставку каждой тонны сырья для производства стройматериалов.

– Сколько можно заработать на инвестициях в "котлован"?

– Инвестиции на этапе начала строительства могут принести доходность до 40-50%.