Сертификаты на миллиарды: как государственные выплаты формируют новый спрос на рынке жилья

Государство уже выплатило более 100 млрд гривен компенсаций владельцам уничтоженных жилищ, создав новый сегмент покупателей на рынке недвижимости. Большинство средств идет на вторичное жилье. Застройщикам почти не удается воспользоваться новым спросом.

Как реализуется государственная программа компенсаций за поврежденное и разрушенное жилье, какие регионы для миграции выбирают украинцы и почему рынок новостроек остается непопулярным – читайте в статье РБК-Украина.

Сколько семей уже получили компенсации

Уже более трех лет в Украине действует масштабная государственная программа компенсаций за поврежденное и разрушенное жилье. Она позволяет украинцам, чье жилье было повреждено или разрушено в результате российской агрессии, получить средства на ремонт или приобретение нового жилья.

По состоянию на конец прошлой недели, по данным Министерства развития общин и территорий, компенсации получили 206 447 семей на общую сумму 103,9 миллиарда гривен.

В рамках программы действуют два механизма поддержки, пояснил РБК-Украина вице-премьер-министр по восстановлению Украины – министр развития общин и территорий Алексей Кулеба.

Первый – жилищный сертификат. Он предоставляется владельцам уничтоженного жилья на подконтрольных правительству территориях для покупки нового жилья или в качестве денежной компенсации на восстановление на собственном земельном участке.

Второй – жилищный ваучер на фиксированную сумму в 2 млн гривен в рамках компонента "Жилье для внутренне перемещенных лиц с временно оккупированных территорий". На первом этапе ваучер распространяется на ВПЛ из (ВОТ), имеющих статус участника боевых действий или лица с инвалидностью вследствие войны, – независимо от того, имело ли такое лицо жилье на временно оккупированной территории.

Фото: Масштабы разрушений в Украине на конец мая 2026 года (инфографика

Финансирование распределилось по двум глобальным направлениям:

• За поврежденное жилье: выплаты на ремонты получили более 138 тысяч семей на сумму 13,6 миллиарда гривен. При этом средняя сумма за мелкий ремонт (категория А) составляет 70 тысяч гривен, а за капитальные работы (категория В) – 341,2 тысяч гривен.

• За уничтоженное жилье: почти 65 тысяч семей получили жилищные сертификаты на общую сумму 85,2 миллиарда гривен (всего поступило 149 тысяч заявлений). Из них почти 33 тысячи семей уже реализовали сертификаты и приобрели новое жилье, среди которых более 11 тысяч – это семьи ВПЛ.

Фото: Где в Украине больше всего полностью уничтоженных жилых объектов по состоянию на конец мая 2026 года (инфографика РБК-Украина)

Действительно ли украинцы мигрируют на запад

Программа "єВідновлення" позволяет людям самостоятельно выбирать любой город для приобретения жилья в Украине. И хотя кажется, что граждане будут заинтересованы мигрировать в основном в относительно безопасные области Украины, практика показывает другую тенденцию.

По данным Минразвития, пятерку лидеров по количеству использованных сертификатов составляют Харьковская область, Киевская область, Днепропетровская область, город Киев и Сумская область.

Это свидетельствует о важной тенденции: большинство граждан стремятся приобрести новое жилье в своей области. Наибольшая активность наблюдается именно на востоке, севере и в центральных регионах страны.

"Это подтверждает, что для многих людей решение о приобретении жилья связано не только с факторами безопасности или экономическими факторами, но и с родственными связями, работой, социальной средой и желанием оставаться в знакомой общине", – пояснил "РБК-Украина" Алексей Кулеба.

Фото: Где украинцы чаще всего покупают жилье по сертификатам "єВідновлення" (инфографика РБК-Украина)

Ловушки вторичного рынка жилья

Большая часть сделок в рамках программы "єВідновлення" приходится на вторичный рынок жилья. "В сегменте доступного жилья около 20% составляет покупка по жилищным сертификатам", – рассказала РБК-Украина эксперт по недвижимости Елена Бондарук.

Однако, указывает специалист, при покупке жилья на вторичном рынке покупатели часто сталкиваются с неожиданными скрытыми расходами: стоимостью перевода средств, процентами за снятие наличных и курсовой разницей.

Из-за ограничений Национального банку на снятие наличных (100 тысяч гривен в день) продажа растягивается во времени, и за этот период курс может вырасти – этот риск обычно также ложится на покупателя.

К этому добавляются и стандартные расходы на оформление сделки – налоги, услуги нотариуса и банковские комиссии. Эти расходы стороны, как правило, либо делят пополам по договоренности, либо закладывают в общую сумму, которую покрывает сертификат.

Такое объяснение РБК-Украина предоставил житель Глухова Сумской области Дмитрий, который сейчас активно занимается жилищным вопросом семьи в связи с ухудшением ситуации с безопасностью в регионе.

Из-за ограничений на снятие наличных и сложностей, возникающих в случае одновременной покупки одного объекта и продажи другого, значительная часть продавцов все еще отказывает покупателям с жилищными сертификатами.

В то же время общая тенденция является позитивной и свидетельствует о росте количества сделок в рамках государственных программ. Ведь у продавцов повышаются шансы быстрее реализовать объект, объясняет Елена Бондарук.

Почему игнорируют новостройки

Несмотря на трудности при покупке жилья на вторичном рынке, большинство участников программы все равно игнорируют рынок новостроек.

Как объясняет пресс-служба ЧАО "Украинская финансовая жилищная компания" (Укрфинжилье) в комментарии "РБК-Украина", причина низкой популярности сертификатов на первичном рынке заключается в особенностях самого механизма их использования.

Во-первых, речь идет об ограниченном сроке бронирования средств по сертификату, который на данный момент составляет всего 30 календарных дней. В этот период гражданин должен выбрать жилье, подать документы на проверку объекта банком, пройти соответствующие процедуры, получить решение и завершить оформление сделки, что на практике сложно успеть в отведенный срок.

Если гражданин не успевает, бронирование прекращается, и лицо вынуждено повторно ожидать выделения средств – это особенно усложняет покупку первичного жилья с ипотекой.

Во-вторых, действует ограничение максимальной стоимости жилья на уровне 2 млн гривен. Из-за этого семьям с детьми, нуждающимся в двух- или трехкомнатном жилье, сложно найти квартиру соответствующей площади и качества в пределах установленного лимита.

Насколько малопопулярен этот путь, иллюстрирует свежая статистика самого Укрфинжилья: сейчас по программе "єОселя" с использованием жилищного сертификата "єВідновлення" заключена всего 21 сделка. Из них восемь (38%) касаются покупки жилья у застройщика на первичном рынке, а 13 (62%) – на вторичном.

В ответ на это Укрфинжилье предложило пересмотреть отдельные параметры программы: увеличить срок использования жилищного сертификата с 30 до 60 дней, повысить предельную стоимость жилья с 2 млн гривен до 2,5 млн гривен. А также – увеличить компенсацию расходов на оформление сделки с 40 тысяч гривен до 60 тысяч гривен.

Кроме того, компания направила в Министерство социальной политики предложения по совершенствованию механизма компенсации для ВПЛ. Он реализуется в соответствии с постановлением Кабинета министров №998 и уже сегодня предусматривает компенсацию до 70% первого взноса по ипотеке и до 70% ежемесячных платежей по кредиту в течение первого года пользования им.

"По нашему мнению, такие изменения позволят существенно расширить перечень доступного жилья для ВПЛ, особенно для семей с детьми, повысить эффективность использования государственной поддержки и увеличить количество семей, которые смогут фактически решить свой жилищный вопрос", – заверили РБК-Украина в Укрфинжилье.

Шанс для девелоперов

Тем не менее, на первичном рынке наблюдается и определенное оживление. По словам Натальи Покрасовой, руководителя отдела по работе с банковскими и финансовыми учреждениями компании "Интергал-Буд", интерес владельцев сертификатов к новостройкам постепенно растет.

Если на старте программы подавляющее большинство сделок заключалось на вторичном рынке, то сейчас все больше владельцев сертификатов рассматривают именно новостройки. Их привлекают современные инженерные системы, укрытия и энергоэффективные решения.

Растет и количество клиентов, которые пытаются комбинировать "єВідновлення" с "єОселею". Таким образом они стараются приобрести квартиру большей площади или в более комфортном комплексе.

Тем временем, по данным "Интергал-Буд", в среднем около 5% от общего количества обращений в компанию приходится на клиентов с жилищными сертификатами. Однако, добавляет Наталья Покрасова, до финального оформления сделок доходит лишь часть клиентов, так как зачастую суммы сертификата недостаточно для приобретения желаемой квартиры и покупателям необходимо привлекать дополнительные собственные средства или ипотечное финансирование.

Что касается задержки средств от государства, представительница девелоперской компании утверждает, что государство перечисляет деньги быстро.

"Механизм финансирования работает, а средства поступают после завершения всех предусмотренных процедур и подтверждения сделки… По срокам это занимает в среднем от 2 до 6 рабочих дней", – заверила РБК-Украина Наталья Покрасова.

Более активное направление средств на первичный рынок стало бы катализатором для восстановления всей страны. Ведь каждая инвестированная в новостройку гривна запускает работу смежных отраслей, создает новые рабочие места и возвращает налоги в бюджет. А покупка квартир у девелоперов обеспечивает физический рост современного жилищного фонда.

История из прифронтового городка

Люди в некоторых общинах Сумской области, находящихся непосредственно у границы с Россией, по сути, потеряли доступ к этим населенным пунктам, рассказал РБК-Украина житель Глухова Дмитрий.

Вражеские обстрелы уничтожили всю инфраструктуру отдельных сел (магазины, распределительные подстанции, почту, частный сектор), туда перестали ездить автобусы и доставляться продукты, население фактически выехало оттуда.

Со временем Силы обороны установили блокпосты и, по словам Дмитрия, по сути, больше не пропускают людей в эти общины. В таком случае, чтобы подтвердить факт уничтожения жилья, владельцам приходится обращаться к военным, которые с помощью беспилотников осуществляют съемку и предоставляют доказательства.

Есть и другая, еще более болезненная ловушка, на которую обращает внимание Дмитрий: если дом остался целым или не до конца сгорел, сертификат не предоставляется. Формально имущество считается неповрежденным.

Но если семья при этом физически не может вернуться в населенный пункт из-за блокпостов и отсутствия какого-либо сообщения, она оказывается в статусе "без жилья и без права на компенсацию" одновременно.

Впрочем, фиксация разрушений – это только начало процесса, ведь время от подтверждения потери дома до получения жилищного сертификата существенно отличается.

"Есть случаи, когда за несколько месяцев люди получали сам сертификат, в течение месяца – средства на него, и затем им давали месяц на использование этих средств. Сейчас есть семьи, которые сертификаты получили, но средства на него еще не пришли. Им говорят, что ждут проведения счетов в бюджете", – отмечает Дмитрий.

В то же время для региона северной Сумской области государство предоставляет около 1,1 млн гривен компенсации за дом площадью примерно 50 кв. м, 1,5 млн гривен – за дома площадью 70 и более кв. м. Около 2 млн гривен и более предоставляется за жилье площадью около 100 кв. м, указывает Дмитрий.

В целом он называет программу единственной возможностью приобрести жилье для большинства граждан, но призывает расширить ее.

"В программу нужно включить домохозяйства, которые вынужденно покинули населенные пункты, в которых жить уже невозможно… Необходимо предусмотреть сертификаты для всех жителей таких населенных пунктов", – добавляет Дмитрий.

Откуда берутся средства на компенсации

Программа компенсаций за поврежденное и разрушенное жилье требует значительного финансирования, которое невозможно обеспечить только внутренним бюджетом.

В госбюджете на 2026 год только на "єВідновлення" предусмотрено более 20 млрд гривен, из них около 5,5 млрд гривен выделено именно на компенсации за уничтоженное жилье в виде жилищных сертификатов, напомнила РБК-Украина глава Комитета Верховной Рады по вопросам организации государственной власти, местного самоуправления, регионального развития и градостроительства Елена Шуляк.

Кроме того, правительство дополнительно выделяет транши на текущие ремонты. Например, пакет финансирования на 2 млрд гривен для покрытия расходов почти 20 тысячам семей.

Впрочем, по оценкам РБК-Украина, программа финансируется менее чем наполовину от текущей потребности. Ведь из более чем 100 тысяч подтвержденных заявок на компенсацию за полностью разрушенное жилье государство вместе с международными партнерами сейчас может закрыть только около 40 тысяч, в то время как очередь продолжает расти на 2 тысячи заявок ежемесячно.

"Несмотря на то, что сегодня к программе "єВідновлення" присоединяются наши международные партнеры, Всемирный банк, Банк развития Совета Европы, этих денег недостаточно для того, чтобы восстановить все, что уничтожила Россия в Украине за более чем четыре года", – отметила Елена Шуляк.

Поэтому сейчас ведется активная международная работа над тем, чтобы направить на восстановление часть замороженных активов России и доходов от них. Отдельно могли бы приобщаться и общины, но, по словам депутата, пока делают это не так активно, как хотелось бы.

Тем временем в Минразвития рассчитывают, что программа "єВідновлення" станет базовым элементом новой масштабной Национальной жилищной стратегии для украинцев, потерявших жилье из-за войны. Среди ключевых инструментов будущей стратегии предусмотрены:

• внедрение финансовой помощи на аренду жилья;
• создание и развитие сети муниципального (коммунального) жилищного фонда;
• целевые жилищные ваучеры для ветеранов, лиц с инвалидностью вследствие войны и других уязвимых категорий;
• дальнейшее масштабирование доступной ипотеки ("єОселя") в синергии с компенсациями.

Ожидается, что это позволит создать гибкую систему, где человек, потерявший дом, сможет не просто ждать строительства или искать квартиру на рынке. Он сможет получить временное муниципальное жилье или субсидию на аренду, пока реализуется его сертификат.

Вопросы – ответы (FAQ)

– Сколько украинцев уже получили компенсации?

– По состоянию на 10 июня 2026 года по всем программам более 200 тысяч семей получили компенсации на сумму более 100 млрд гривен.

– Где чаще всего покупают жилье по сертификатам "єВідновлення"?

– Чаще всего – в Харьковской, Киевской, Днепропетровской и Сумской областях, а также в Киеве.

– Почему большинство сделок приходится на вторичный рынок?

– В многих регионах не хватает новостроек, а действующие правила программы усложняют покупку жилья на первичном рынке.

– Можно ли объединить сертификат с "єОселя"?

– Да. Сертификат можно использовать в качестве первого взноса по льготной ипотеке.

– Почему некоторые продавцы отказываются от таких сделок?

– Из-за банковских комиссий, ограничений на снятие наличных и более сложной процедуры оформления.

– Откуда берутся средства на выплаты?

– Программу финансируют государственный бюджет и международные партнеры, в частности Всемирный банк и Банк развития Совета Европы.

– Хватит ли средств всем заявителям?

– Потребность в компенсациях остается значительно больше имеющегося финансирования, поэтому правительство ищет дополнительные ресурсы.