Что происходит со спросом и ценами на сельскохозяйственную землю после получения права ее покупать юридическими лицами, чего ждать дальше и сколько можно заработать на земле – разбирался финансовый редактор РБК-Украина Руслан Кисляк.
Содержание
С 2024 года в Украине стартовал второй этап земельной реформы – право покупать сельскохозяйственную землю получили юридические лица. До этого в течение двух с половиной лет, начиная с июля 2021 года, покупать землю в Украине могли исключительно физические лица.
Приход на рынок купли-продажи с/х земли юридических лиц пока в равной степени не оправдал ни слишком оптимистичных надежд, ни апокалиптических ожиданий, господствовавших в общественном сознании чуть ли не с момента введения моратория на продажу земли сельхозназначения в 2001 году. Однако спрос и цены на сельскохозяйственные земли растут.
По данным Центра исследований продовольствия и землепользования (KSE Агроцентр), за первые три месяца 2024 года заключено 25,7 тыс. сделок купли-продажи совокупным объемом 58,8 тыс. га, что на 7% превышает показатели 4 квартала 2023-го, который был рекордным по объемам с начала полномасштабного вторжения России в Украину. По состоянию на конец 2023 года в обращении находилось 172,9 тыс. га сельскохозяйственной земли, а по результатам 2022 года этот показатель составлял 109,5 тыс. га, из которых 50,3 тыс. га приобрели до 24 февраля 2022-го.
Динамика транзакций купли-продажи земель сельхозназначения (1 кв. 2024 к 1-4 кв. 2023)
Источник: KSE Агроцентр по данным Госгеокадастра за период с 01.01.2023 по 31.03.2024
В марте 2024 года было заключено наибольшее количество сделок с момента начала полномасштабного вторжения. В целом, начиная с июля 2023 года, на рынке наблюдается устойчивый тренд роста объемов купли-продажи сельскохозяйственной земли с незначительным сезонным сокращением объемов в январе 2024 года.
Динамика размера сделок купли-продажи (кумулятивно), тыс. га
Источник: KSE Агроцентр по данным Госгеокадастра за период с 01.07.2021 по 31.03.2024
По информации Госгеокадастра, с момента открытия рынка земель 1 июля 2021 года по состоянию на конец марта 2024-го в обращении находилось 1,24% от общего количества сельхозземель в Украине.
В тройку областей-лидеров по объемам сельхозземель в обращении вошли Полтавская, Харьковская и Хмельницкая области. До полномасштабного вторжения первое место принадлежало Харьковской области.
С момента возобновления активности рынка сельхозземли после первоначального шока полномасштабной войны с апреля 2022-го цены на землю медленно, с колебаниями, но растут.
По подсчетам KSE Агроцентра, если в 4 квартале 2023 года средневзвешенная цена гектара сельхозземли составляла 37,7 тыс. грн, то в первые три месяца 2024 она увеличилась до 42 тыс. грн. Наибольший рост произошел в январе, что совпало с открытием рынка земли для юридических лиц. После стагнации цены в феврале – в марте возобновился незначительный рост.
Помесячная динамика количества, площади и средней стоимости земельных участков
Источник: Госгеокадастр
В региональном разрезе самые высокие цены на землю в 2024 году зафиксированы в Ивано-Франковской, Львовской, Полтавской, Тернопольской, и Волынской областях, самые низкие - в Запорожской и Херсонской, то есть в областях, которые наиболее пострадали от оккупации и боевых действий. При этом в Луганской области не было заключено ни одного соглашения купли-продажи сельхозземли.
Средневзвешенные цены по областям в 2024 году, (тыс. грн/га)
Источник: KSE Агроцентр по данным Госгеокадастра за период с 01.01.2024 по 31.03.2024
По данным Госгеокадастра, в период с начала года по 14 мая средняя цена гектара земель сельскохозяйственного назначения составила: 56 503 грн – в январе, 48 408 грн – в феврале, 45 504 грн – в марте, 50 793 грн – в апреле, 55 644 грн – в первой половине мая. Как видим, пока невозможно выделить определенную ценовую тенденцию с начала года.
В Киевской школе экономики ожидают постепенный рост объема рынка сельхозземли в Украине с увеличением доли юридических лиц.
По официальным данным, сейчас юрлица платят существенно больше за землю, чем покупатели-физические лица. По оценкам экспертов, ценовое превышение достигает 30-40%. Это может быть результатом декларирования физлицами заниженных цен в сделках купли-продажи с целью минимизации налогообложения. Следовательно, можно ожидать дальнейший рост цен за счет активизации юрлиц на рынке.
Стабильность экономики, инвестиции, законодательные изменения, технологическое развитие и инфраструктурные проекты будут играть ключевую роль в формировании дальнейшей динамики спроса на рынке земли. Сезонные факторы и климатические условия будут влиять на краткосрочные изменения спроса и цен на землю, прогнозирует координатор земельного комитета Украинского клуба аграрного бизнеса Игорь Лисецкий. Влияет на ситуацию и миграционный фактор.
Делать какие-либо прогнозы во время войны – не очень благодарное дело, справедливо замечает руководитель проекта "КупиПай" группы Concorde Capital Владимир Радько. Но если "вынести за скобки" фактор войны, то можно спрогнозировать определенную закономерность.
Так, в секторе рынка сельскохозяйственной земли цену (спрос на землю) формирует ставка аренды. В свою очередь, арендатор имеет возможность повысить ставку аренды за счет маржи или при условии, что сможет больше зарабатывать с гектара. Чем эффективнее арендатор - применяет новейшие технологии, внедряет переработку вместо продажи сырья, организует экспорт готовой продукции - тем больше он зарабатывает с гектара, а значит и заинтересован сохранить свой земельный банк.
Владелец земли (арендодатель) всегда "перемещается" к арендатору с большей ставкой аренды. Это стимулирует арендатора быть гибким в вопросе формирования цены аренды. Выходит, что арендатор, желающий сохранить и увеличить свой земельный банк, должен постоянно повышать арендную плату и быть конкурентным.
"Из опыта трех лет работы видим, что независимо от того, как в договоре аренды земли прописана индексация аренды, арендаторы регулярно – раз в 2-3 года – поднимают арендную плату на 7-15%, то есть приводят ее к конкурентному значению по региону. Это и будет обеспечивать рост стоимости земли", – уверен собеседник РБК-Украина.
С момента открытия рынка земли в Украине спрос на землю достаточно стабилен. В течение полномасштабной войны земля остается едва ли не единственным недвижимым активом, который почти невозможно полностью разрушить. Поэтому спрос на землю будет оставаться стабильным и далее. Свидетельством тому является, в частности, тот факт, что продажи земли в Сумской, Черниговской и Харьковской областях не остановились. Часть инвесторов заходят даже в такие рискованные инвестиции, правда при более высокой доходности.
Правда, отмечает генеральный директор компании HarvEast Дмитрий Скорняков, пока земля в Украине является средством производства, а не инвестиционным инструментом, как в других странах Европы (например, в Англии или Польше), то рост цены на нее в ближайшие пять лет возможен два раза, не больше. Сначала земля может дорожать понемногу, например 10% в год. После войны динамика стоимости может ускориться. Но, скорее всего, остановится около 4 тыс. долларов за гектар.
"Только если в нашем государстве сделают все возможное, чтобы права инвесторов, права собственности были полностью защищены, чтобы все происходило законно, прозрачно и честно, - вот тогда спрос и цены на сельхозземли могут измениться. Земля должна превратиться в инвестиционно привлекательный и защищенный актив", – убежден собеседник РБК-Украина.
На сегодняшний день цена сельскохозяйственной земли в Украине колеблется в пределах 500-2,5 тыс. долларов за гектар, в зависимости от региона и других факторов. В ближайшие три года можно рассчитывать лишь на арендные платежи, а это от 4% до 8% в год от стоимости земли. В последующие 4-6 лет тоже не стоит ожидать гигантского роста доходов от владения землей, максимум – в два раза.
"Но возможен и другой сценарий. Все зависит от того, по какому пути пойдет Украина, как успешно выполнит свои KPI. В лучшем варианте через 4-6 лет при условии окончания войны мы могли бы даже догнать в некоторых областях польские цены на землю, а это от 5 до 10 тыс. долларов за 1 га в зависимости от региона", – прогнозирует Дмитрий Скорняков.
Опыт европейских стран, где рынок земли заработал значительно раньше, свидетельствует, что стоимость земли сельскохозяйственного назначения растет ежегодно. В Украине стоимость земли со временем превысит отметку в 5 тыс. долларов за гектар, уверен гендиректор компании "Доброзем" Роман Барало. В настоящее время единственным существенным сдерживающим фактором является война.
"Мы четко понимаем, что стоимость земли будет расти в среднем на 15% за год. А также ежегодно инвестор получает арендную плату. Мы советуем своим инвесторам не продавать участок три-четыре года, ведь за этот период увеличение стоимости и полученная аренда плата может полностью окупить инвестиционную сумму. И на момент продажи собственник будет платить лишь 1% налога, ведь недвижимость к тому времени будет находиться в собственности более трех лет", – объясняет собеседник РБК-Украина.
При подготовке материала были использованы данные Государственной службы Украины по геодезии, картографии и кадастру, аналитика Киевской школы экономики, комментарии участников Украинского клуба аграрного бизнеса, игроков рынка земли и экспертов инвестиционных компаний.
