Ольга Пилипенко: Наша цель - перейти от мышления "метрами" к стоимости жизненного цикла объекта

– В этом году "Ковальской" - 70 лет, и почти половину этого пути компания объединяет промышленность с девелопментом. Как сегодня соотносятся эти два направления, которые являются драйвером роста?

– Прежде всего, "Ковальская" - это промышленная компания. Девелопмент стал ее органическим продолжением - мы уже имели ключевые продукты для строительного рынка и логически объединили их в полный цикл. И в этом уникальность "Ковальской" на рынке, ведь мы можем контролировать качество на каждом этапе - от сырья до готового объекта.

Кроме того, в отличие от большинства застройщиков, мы подкрепляем свои проекты собственными производственными активами, поэтому по праву можем говорить, что мы - самый надежный девелопер страны.

– В прошлом году группа объявила о переходе к полному циклу проектирования собственными силами - от первого эскиза до дизайна интерьеров. Что стало главной причиной этого решения?

– Это решение не пришло внезапно, а стало результатом развития нашей внутренней экспертизы, и со временем - органической частью нашей бизнес-модели. Конструкторское, инженерное и архитектурное направления в "Ковальской" достигли такого уровня, что наши требования к внешним подрядчикам все сложнее было реализовать в полном объеме. Соответственно, найти партнера, который бы соответствовал этим стандартам, стало вызовом.

В то же время, в последние десять лет мы активно выполняем строительные работы для внешних клиентов как генеральный подрядчик, в частности в промышленном и логистическом сегментах. Это сформировало внутренний запрос усиления собственной архитектурной и инжиниринговой функции.

Переход к полному циклу проектирования позволил сделать весь процесс от идеи к реализации "бесшовным". Мы убрали лишнее звено в виде постороннего подрядчика и оставили лишь одну точку взаимодействия со строителями, что существенно снижает количество ошибок и оптимизирует сроки реализации проектов.

Кроме того, мы контролируем промышленную составляющую, а следовательно - и экономику проекта. Это позволяет уже на этапе проектирования закладывать наиболее эффективные решения с учетом бюджета заказчика. Мы хорошо понимаем свойства материалов, ведь сами их производим и можем сразу предлагать оптимальные решения под конкретные задачи.

– Вы говорите, что проектируете не только жилье, но и промышленные и логистические объекты. Какие именно? Что вы предлагаете своему клиенту?

– Наш многолетний опыт обеспечил нам сильную экспертизу в промышленном строительстве. В частности, мы участвовали в строительстве фабрики Roshen, объектов сети "Эпицентр", Kronospan, а также складских и логистических комплексов разного уровня сложности.

– Новое направление позиционируется как архитектурно-инжиниринговая студия, а не просто архитектурное бюро. Почему важно объединить архитекторов, инженеров и конструкторов в одном контуре, а не оставить классическое разделение?

– Архитекторы не могут создавать полноценный продукт без привлечения инженеров и конструкторов. В классической модели сначала формируется архитектурная концепция, а уже потом на нее "накладываются" инженерные и конструктивные решения. Это часто приводит к компромиссам или ошибкам на поздних этапах. Чтобы финальный результат максимально соответствовал замыслу, все специалисты должны быть вовлечены в процесс одновременно. Это позволяет принимать согласованные решения, оптимизировать бюджет проекта и минимизировать риски при его реализации.

Именно поэтому мы активно используем BIM-моделирование. Это позволяет сразу видеть, как проходят инженерные сети, как взаимодействуют конструкции и как выглядит пространство в целом. Фактически это синхронизация креативной и практической частей проекта в реальном времени.

Еще один важный аспект - переход от мышления "квадратными метрами" к оценке стоимости жизненного цикла объекта. Особенно это стало актуально этой зимой, когда мы на практике поняли, насколько критически важны вопросы энергоэффективности и автономности. Поэтому ключевая задача - сразу закладывать решения, которые будут эффективны в течение всего срока эксплуатации здания.

Ольга Пилипенко и Сергей Грабар, руководитель архитектурно-инжиниринговой студии "Ковальской" (фото: РБК-Украина)

– Услуги студии будут доступны и внешним клиентам. Это способ держать команду в конкурентном поле или отдельное бизнес-направление? Есть ли уже подобные кейсы сотрудничества?

– Я считаю, что наша внутренняя архитектурно-инжиниринговая студия - это исключительная история для рынка. Прежде всего потому, что мы являемся промышленной компанией с мощной строительной экспертизой, и мы предлагаем клиентам комплексное решение в пределах одной компании - от обеспечения материалами и проектирования до строительства. Для клиентов это означает снижение риска перерасходов, понятные сроки, прозрачные процессы и четкую ответственность за конечный результат.

Для рынка этот подход пока новый, поэтому к нему относятся осторожно. В то же время мы уже имеем проекты на стадии реализации и после их завершения, с согласия заказчиков, сможем продемонстрировать их результаты.

Для нас важно работать как с внутренними, так и с внешними проектами. Именно внешний рынок является лучшим индикатором эффективности: позволяет проверять и валидировать наши решения. Этот баланс является одним из ключевых драйверов дальнейшего развития.

– Как будете избегать конфликта интересов, когда студия работает одновременно на внутренние проекты и внешний рынок?

– Для нас это, скорее, привычная парадигма мышления. Как промышленная группа мы производим продукцию как для собственного девелоперского направления, так и для внешнего рынка. Поэтому такая модель для нас не нова. Мы большая компания, которая может позволить себе большие масштабы.

– "Ковальская" продолжает сотрудничество с David Chipperfield Studio и MVRDV уже как равноправный партнер. Изменился ли диалог с такими бюро, когда у вас теперь есть сильная экспертиза?

– В начале было сложно поверить, что мы можем работать с международными студиями на равных. Но с развитием проектов мы поняли, что эффективное взаимодействие возможно только при наличии сильной внутренней экспертизы.

Международные бюро привносят концептуальность, инновации, уникальное видение и устойчивый подход к архитектуре. Мы обеспечиваем глубокое понимание локального контекста - от планировочных решений и строительных норм до инженерии и реальной реализации. Наша роль состоит в том, чтобы "приземлить" идею и сделать ее жизнеспособной.

Особенно это ощутимо в жилищных проектах. Решения, предлагаемые международными студиями, часто выглядят эстетически привлекательно, но для нашего рынка нередко оказываются нежизнеспособными. Европейцы привыкли к более аскетическому формату жилья, и в большинстве своем ориентируются на простые, сдержанные планировки. Акцент часто делается на площади как таковой, тогда как функциональное наполнение пространства - второстепенный вопрос.

В Украине же запрос значительно выше: клиенту важны не только квадратные метры, но и то, как это пространство работает в повседневной жизни - насколько оно удобно и адаптировано под реальные сценарии использования. Именно поэтому функциональность и комфорт становятся ключевыми параметрами при проектировании жилья.

Сотрудничество с международными студиями дает нам то, что невозможно получить внутри рынка - уникальную архитектурную экспертизу и мировой опыт. Для меня лично было важно интегрировать в украинский контекст лучшие мировые практики, чтобы привлечь экспертизу, пока недостаточно представленную на нашем рынке из-за специфики развития экономики и уровня сложившегося спроса.

Поэтому это взаимный процесс: им интересно работать с нами, потому что это новый контекст и профессиональный вызов, а нам с ними, потому что они привносят уникальные видения и опыт.

Ольга Пилипенко отмечает рост требований украинских покупателей (фото: РБК-Украина)

– Ревитализация бывшего ликероводочного завода и бизнес-парк NUVO - проекты с мощными международными партнерами. Чем их подход отличается от украинских компаний?

– Сотрудничество с международными студиями дало нам понимание более широкого и долгосрочного подхода - мышление категориями жизненного цикла здания и его стоимости во времени. Мы стремимся реализовать этот подход на практике. Уже на этапе проектирования мы закладываем решения, в том числе инженерные, позволяющие оптимизировать затраты на эксплуатацию здания в будущем. Мы мыслим не только моментом реализации, но и горизонтом 10-20 лет, тем, какой будет экономика объекта в долгосрочной перспективе.

Отдельно стоит отметить то, что нам принесло сотрудничество с MVRDV - устойчивый подход. Он подразумевает не только экологические решения, но и гибкость в использовании пространства. К примеру, мы проектируем паркинги с учетом того, что при необходимости их можно будет трансформировать под другие функции в зависимости от запроса: конференц-залы, mobility hub или укрытия, как сейчас.

В общем, подходы и практики международных студий формируют у нас новое видение: мы несем ответственность за объект на протяжении всего его жизненного цикла, мыслим десятилетиями и закладываем решения, которые будут оставаться актуальными в долгосрочной перспективе.

Что касается ревитализации Кудрявки, то мы вели диалог со многими международными студиями. И уже во время полномасштабной войны, в 2024 году, нашли общее видение именно с David Chipperfield Studio. Их опыт в ревитализации является одним из сильнейших в мире, а видение, по нашему мнению, лучше всего соответствует потенциалу и будущему Кудрявки.

– "Ковальская" завершает строительство завода автоклавного газобетона в Розвадове. На каком этапе сейчас проект? Чем отличается проектирование промышленного объекта от работы над жильем?

– Мы запустили первую линию, и уже в апреле продукция будет доступна на рынке под брендом Gazobeto. С технологической точки зрения это один из самых современных заводов в Европе. Все технологические процессы мы проанализировали так, чтобы найти максимально оптимальные решения - кратчайшие маршруты, эффективную логистику. В то же время, особое внимание уделили удобству для работников. Мы подробно проработали пространство: от расположения раздевалок и количества душевых до логики движения людей и технологических потоков.

Проектируя этот завод, мы сознательно отошли от модели исключительно промышленного объекта и поставили перед собой более амбициозную задачу - создать промышленно-общественное пространство. Чтобы это было не только местом работы, но и средой, где люди могут отдыхать и взаимодействовать между собой. Поэтому, наряду с производственными линиями, мы реализовали полноценную инфраструктуру благоустройства: спортивные площадки, зоны отдыха, просторы для outdoor и indoor активностей, продуманный ландшафт.

Одной из идей было также создание арт-пространства среди индустриальной среды. Наша команда попыталась воплотить это видение, и одним из его проявлений стал большой светящийся ночью куб, формирующий визуальную доминанту.

Отдельной задачей было органично интегрировать завод в окружающую среду. Для этого наши архитекторы проанализировали локальную цветовую палитру - от оттенков неба и земли до специфического воздуха, сформированного работой карьеров. На основе этого анализа была создана собственная палитра, которая легла в основу решений по фасадам, чтобы объект максимально естественно вписывался в ландшафт и будто растворялся в нем.

В результате этот проект уникален в двух измерениях: как высокотехнологичный промышленный объект и как человекоцентрическое пространство, формирующее новое качество и эстетику производственной среды.

– После 2022 года жилье в Украине оценивается через призму безопасности и автономности. Какие новые архитектурные сценарии студия закладывает как обязательные?

– Согласно государственным строительным нормам, при проектировании жилых, общественных и промышленных объектов мы обязаны предусматривать безопасные пространства для людей. Речь уже не просто о паркингах, а о полноценных укрытиях. Этот подход мы системно применяем, в том числе при проектировании завода в Розвадове.

В то же время эта зима показала, что не менее важны энергоэффективность и автономность. Поэтому уже на старте мы закладываем решения, которые учитывают потребление энергии на протяжении всего жизненного цикла здания, а также предусматривают возможность альтернативных способов питания.

И еще один немаловажный момент - это конструктивная надежность зданий. Опыт войны на практике показал существенную разницу между разными технологиями строительства. Именно монолитно-каркасная технология доказала свою стойкость и надежность в критических условиях.

– Согласны ли вы с мнением, что Киев сейчас переживает кризис идентичности. Какова миссия студии в формировании городской среды?

– Я бы не сказала, что у Киева кризис идентичности. У Киева - кризис системности и верховенства права. Нет долгосрочного видения развития города, нет прозрачных и понятных правил. Их отсутствие создает среду для хаоса и коррупции.

В таких условиях все застройщики фактически вынуждены подстраиваться под обстоятельства. Даже игроки, которые стремятся работать ответственно, оказываются под постоянным давлением. Когда отсутствуют понятные правила игры и гарантии защиты частной собственности, инвестиции становятся высокорисковыми. Решения могут изменяться в любой момент - и это уже не о регулировании, а об отсутствии системы как таковой.

Что же касается идентичности, то в принципе не существует городов, построенных "под линейку". Это всегда наслоение разных этапов развития, архитектурных стилей и решений - и это естественный процесс.

Идеальной модели не существует, но есть примеры городов, значительно продвинувшихся вперед именно благодаря прозрачным правилам, понятным законам и эффективно организованным городским институтам.

– "Ковальская" ориентируется на мировые примеры и принципы устойчивого развития. Какие международные практики сложнее всего интегрировать в украинский контекст?

– Самое сложное - интегрировать в украинский контекст экспертизу в life-cycle costing. То есть думать не только о том, как построить объект, но и о том, как это здание будет жить дальше. В Украине исторически другой подход: построить быстрее и дешевле, продать - и двигаться дальше.

Это напрямую связано с отсутствием системности и стимулов на уровне государства. Правовая система не создает достаточных предпосылок для цивилизованного развития рынка, не мотивирует к внедрению энергоэффективных решений, систем повторного использования ресурсов или других устойчивых практик. В Европе это поддерживается четкими правилами и финансовыми инструментами, в то время как у нас рынок часто выбирает более простые и дешевые решения.

Дополнительным ограничением является доступность технологий. Не все решения, являющиеся стандартом в мире, представлены на украинском рынке. Их импорт требует сложной логистики и значительных инвестиций, что особенно сложно в условиях войны.

К примеру, для проекта NUVO мы рассматривали использование GRC-панелей для фасадов, что позволило бы выйти на новый уровень архитектурных решений. Однако в Украине крупноформатные элементы такого типа не производятся, их необходимо импортировать, что усложняет процесс строительства. Поэтому приходится искать баланс между желаемыми решениями и реальными возможностями рынка.

"Ковальская" привлекает мировых архитекторов к проектам в Украине (фото: РБК-Украина)

– Давление себестоимости сейчас ощущают все девелоперы. Готовы ли потребители идти за более дорогими, но более качественными решениями?

– Потребители разные. Для части ключевым фактором остается цена, для другой - качество. Мы стремимся постепенно менять этот подход и формировать другое мышление, чтобы человек оценивал не только стоимость приобретения, но и то, как он будет жить в этом пространстве следующие 10 лет - сколько это будет стоить в эксплуатации, насколько комфортной и функциональной будет эта жизнь.

Мы видим на практике, что спрос на качественные проекты стабильно существует. И мы видим, как постепенно меняется сам клиент, становится более требовательным. Мы никогда не были самыми дешевыми - обычно наши проекты на 20% дороже среднего уровня рынка, и это сознательный выбор. "Ковальская" конкурирует не ценой, а качеством и надежностью. Наш клиент приходит за качественным решением, с качественными материалами, продуманной архитектурой и комфортным пространством для жизни.

– Как вы лично поймете через три, пять лет, что создание студии было стратегически правильным шагом?

– Мы уже сейчас понимаем, что это было логичное и правильное решение.