Спадаючий тренд на ринку нерухомості впевнено тримається вже шостий рік
Ціни на квартири досягли мінімумів 2009 року. Звичайно, статистика завжди усереднює і узагальнює. Однак , доводячи ринок чи ледве не до анабіозу. Пожвавлення відбувається при кожному різкому піку долара. В черговий раз просідання гривні провокує покупців до вибору, а забудовників - на нові програми лояльності.
ЗА ЩО ВІДДАЮТЬ
Відмінна риса українського ринку житлової нерухомості, якими б складними не були часи, - неймовірна активність в низькому ціновому сегменті. То квадрати переоцінені, то грошей покупцю шкода. Тільки ось в економ-сегменті житлові квадрати здатні дорожчати навіть тоді, коли ринок, здавалося б, пробиває чергове дно. Криві графіків цін на квартири прагнуть до нуля, якщо вартість квадрата відображається в доларах. Згідно з підрахунками аналітиків консалтингової компанії SV Development, квадратний метр від забудовника катастрофічно втрачає одну сотню доларів за одною з початку року. І продається зараз за $904-1 175 (середня ціна $1 096 / кв. м), тоді як ще рік тому первинку купували по $1 380-2 554 (середня - $1 726) за квадрат.
Однак, як підрахували на інформаційно-аналітичному порталі «Столична нерухомість», з липня квартири від забудовників в житлових комплексах економ-класу подорожчали майже на 1%, до 10 763 гривень за квадратний метр. При цьому однокімнатні додали в ціні 1,8%, а двійки, трійки і 4-кімнатні - на 0,26%, 0,3% і 0,4% відповідно. До осені в чотирьох новобудовах економ-класу підвищили вартість квадрата на 100-160 грн.
Ціни на квартири від забудовників, як констатують в SV Realty, особливо в економ-сегменті, або стоять на місці (в гривні), або трохи піднімаються. На думку експертів ринку, забудовники навмисне потроху піднімають ціни, щоб підтримати активність і хоч якось провокувати попит. На ділі ж виявляється, що при звуці хрусткою купюри непохитність менеджера-продавця змінюється милістю начальника відділу. Забудовники готові поступатися в ціні квадрата, часом навіть дуже солідні суми.
ЩО БЕРУТЬ
Більше половини всіх операцій на первинному ринку проходять в ціновому діапазоні до 400-500 тис. грн. ($40 тис.). Це квартири від 35 до 60 квадратів, тобто одно - і двокімнатні, в будинках, побудованих в спальних масивах і на околиці столиці. При цьому, як відзначають ріелтори, двокімнатні купують трохи більше одиничок. І тільки 15% відсотків покупців сміливо інвестують в купівлю трикімнатних і чотирикімнатних квартир. І, відповідно, більше виграють. Не тільки у квадратних метрах, але і в грошах при купівлі квартири.
Чим більше кімнат, тим менше ціна квадрата. Різниця суттєва - до 10-15%. В одному з споруджуваних житлових комплексів віддаленого спального масиву столиці ціна від забудовника, як кажуть, «середня по лікарні» - $0,9 - 1,2 тис. Розраховують за курсом 11 грн. Тобто від 11 000 грн. / кв. м. Є і одинички, і чотирикімнатні, і навіть дворівневі квартири на дві, три або чотири кімнати. Якщо розплачуватися відразу, дають знижку 10%. Таким чином, однокімнатну квартиру можна купити за 352 390 грн. (площа 33,9 кв. м, вартість одного квадратного метра 11 тис. грн.). А вартість трійки (площа 96,3 кв. м), розраховується за ціною $900 за квадрат, і вже з десятивідсотковою знижкою така квартира буде коштувати 858 233 грн. Навіть при грубому підрахунку видно різницю не тільки в плануванні корисної житлової площі, але і в грошах: за фактом квадрат трійки обходиться на 1 483 грн. (майже $135) менше, ніж одинички. Іншими словами, кожен восьмий квадратний метр - подарунковий бонус (або одна кімната з трьох).
На протилежному кінці міста, в спальному мікрорайоні, будується інший житловий комплекс. Тут вартість квадратного метра трохи вище середньоринкової - від 12 650 гривень. За цією ціною продаються трикімнатні квартири, площа яких - 91-93 кв. м. В тому ж будинку однокімнатні, площа яких близько 54 квадратів, продають за ціною 14 060 гривень за метр. Вартість одиниці - 760 тис. грн., троячки - 1 млн 255 тис. грн. Може, різниця в ціні квадратного метра - 566 грн. - не надто вражаюча. Однак якщо порівнювати кількість корисної житлової площі, вигода на обличчя.
ЯК РОЗБИРАЮТЬ
Найбільше квартир в новобудовах продається тоді, коли будинок добудований і вводиться в експлуатацію. І непосвяченому в усі таїнства ритуалу прийняття будинку на баланс муніципальних комунальних служб, з прописуванням йому юридичної адреси, сьогодні зрозуміло, що від ризиків перетворитися в недобудову не застраховані об'єкти навіть державних компаній-забудовників. І, тим не менше, все частіше з'являються пропозиції від забудовників інвестувати в покупку квартири на самих ранніх етапах будівництва будинку. Основний аргумент - чим більше вибудовано поверхів, тим вище ціна квадратного метра. Інші плюси в пропозиціях забудовників - розстрочка. Це, звичайно, не банківська іпотека на 30 років. Тим не менш, півтора-два роки від початку будівництва в запасі є.
Головний козир розстрочки від забудовника - низький відсоток або взагалі його відсутність. Плюс до цього - можливість поетапного внесення платежів. З мінусів - плаваюча, не фіксована в договорі ціна квадратного метра, що кілька здорожує покупку квартири в підсумку. Однак якщо прийти до забудовника відразу з усією сумою за квартиру, він не забариться. Торгуватися можна сміливо. Наступати на продавця в торзі можна не тільки миттєвим розрахунком, але і видовий оглядовістю з вікон, розташування квартири на поверсі з не дуже щасливим для вас номером (та хоч і 13), інфраструктурою та іншими аргументами комфорту і затишку. Сьогодні до 10% забудовники готові поступитися сходу. А якщо наважитися на покупку квартири метражем побільше, хоча б трійку, то можна торгуватися і за більш вагому знижку.
Джерело: ibud.ua
